一、承包人建设工程价款优先受偿权的法律地位
所谓承包人建设工程价款优先受偿权，是指由《合同法》第286条规定的，在发包人不能按合同约定支付工程价款，又经合法催告，发包人逾期不支付时，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人在工程价款范围内就该工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。其特点如下:
（一）、承包人建设工程价款优先受偿权是无须公示的法定担保物权。该项权利的设定是基于《合同法》的直接规定，而非当事人的创设。该权利的成立无须公示，即无须登记，也无须占有该工程作为公示的要件，是当然的成立。
（二）、承包人建设工程价款的优先受偿权的法律地位由法律直接规定。
其主要表现在：第一，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权及其他债权。抵押权，就是债权人在债务人不履行义务时，对抵押物所享有的折价或拍卖、变卖价款优先受偿的权利，该权利由当事人约定，并非法定。其他债权，就是除享有优先受偿权及抵押权之外的债权。
根据《批复》第一条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权及其他债权。也就是说：在承包人优先受偿权与抵押权、其他债权发生冲突时，首先必须清偿享有优先受偿权的债务，其次清偿享有抵押权的债务，然后清偿其他债务。
第二，法律规定，承包人享有建设工程价款的优先受偿权时，不得对抗该建设工程的房屋买受人。也就是说，当消费者交付的，用来购买承包人建设的商品房的全部和大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是因为，消费者权益事是生存权，是至高无上的，而工程价款则一部分涉及生存权（工资部分），一部分涉及经营权。
在消费者权益与承包人权益发生冲突时，当然应是消费者权益优先，但其应具备下列条件：（1）买受商品房的主体必须是消费者。依据我国《消费者权益保护法》第二条之规定：消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人。而为了生产经营需要购买的商品房者不在其列。（2）该消费者必须是已交付了购房款的全部或大部分，即必须超过购房款总额达百分之五十。此外，该消费者购买的商品房必须依照商品房预售、销售办法在房产部门进行了登记，否则无法认定的购买行为也不在认定为商品房的买受人之列。以上两个条件缺乏其一都不能对抗承包人建筑工程价款的优先受偿权。第三，承包人享有的建设工程价款的优先受偿权，对于不宜变价或拍卖的工程有一个例外，即在行使权利时，对于不宜变价或拍卖的工程，其享有的建设工程价款的优先受偿权受到限制。具体那些工程不宜折价或拍卖，法律法规没有明确规定，笔者认为应为：国防工程、保密工程以及一些不能产生经济效益的广场、花园等公用设施。
二、承包人行使建设工程价款优先受偿权的程序及办法
要充分保护承包人行使建设工程价款优先受偿的权利，根据我国法律规定，承包人在行使建设工程价款优先受偿权时应当按照依法、及时、合理的原则进行。
（一）、合法催告，排除妨碍。发包人未按照约定支付工程价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。此程序是承包人行使建设工程价款优先受偿权的必经程序。行使合法的催告这一行为，就排除了行使工程款优先受偿权的程序障碍。在行使催告过程中应注意以下几点：
1、必须是向发包人催告，不能漏列，否则有可能因漏列使后来的权利无法行使。
2、催告应在工程竣工或合同约定竣工后立即催告，要为行使优先受偿权保留足够的时间。关于合理期限，如在合同中双方有约定的按约定。若双方采用的是《建设工程施工合同示范文本》（第二版）那么合理期限应为56天。若合同上没有约定催告的合理期限，由承包人依据《民法通则》的规定确定合理期限，一般为15天（自接到催告通知起算）。
3、催告内容应包括具体的工程价款金额。在形式上最好是采用书面形式。
（二）、建设工程价款优先权的实际行使。经过催告发包人逾期不支付工程款，承包人就可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。承包人在行使该权利时应注意以下几方面：
1、要根据实际情况考虑是选择与发包人协商就所建工程折价行使优先权，还是向法院申请拍卖而行使优先权。
2、优先受偿权的行使申请必须在工程竣工或合同约定工程竣工的6个月内主张，否则权利丧失。即使合同约定竣工6个月后支付建设工程价款，该工程价款的优先受偿权的申请也应在工程竣工或合同约定竣工后的6个月内行使。
3、工程款应包括工人工资、材料款等实际支出的费用，但不包括损失部分，所受损失按普通债权处理。若双方对工程价款不能达成一致，就只有在法定期限内起诉，通过诉讼程序要求法院裁决工程款额，并同时请求行使工程款优先于受偿权。至于承包人申请了工程价款优先受偿权后，这个权利什么时候能真正落实，则没有特殊的法律限制。
总之，承包人享有的建设工程价款优先于受偿权这一权利的设定是建设市场法律制度的一次革命，工程承包人有了这只盾牌，就可以依法解决让人困扰的工程款拖欠问题了。作者：翟金钟
