在审理过程中主要有以下三种观点：
第一种观点是，双方的房屋买卖合同无效。因为《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而2007年修订并于8月30日开始施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。
第二种观点是，双方的房屋买卖合同有效。理由是，房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，可以理解为不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同，则不利于保护善意当事人的合法权益，不利于维护正常交易秩序。
笔者同意第二种观点，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。合同从签订之日就已经确定其是否有效。房屋买卖合同的效力不能根据房屋是否有权属证书来决定。也就是不能说办理了房屋权属证书的房屋买卖合同就有效，没有办理房屋权属证书的房屋买卖合同就无效。房屋买卖合同是否有效，应该依据合同法来判断，而不能以房屋是否已经办理权属证书为标准进行判断。《城市房地产管理法》第三十八条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，违反该条规定的转让条件，并不导致合同无效。除非法律明确规定只有经过物权登记的房屋转让合同有效或当事人在签订房屋转让合同时明确约定只有经过物权登记的合同才生效，都应该认定转让房屋合同自合同成立时生效。没有办理房屋权属证书的，不影响房屋转让合同的效力。如果因“一房二卖”等原因致使不能取得房屋的所有权，合同买受人可以追究出卖人的违约责任。
作者：鄱阳县人民法院 高晶 汤瑛
