从理论上考虑 ，在上面的案例中，至少有一个租赁契约关系，甲乙之间依据 租赁契约而确定双方之间的权利义务关系。那么这个案例中是否存在物权关系呢？我们知道在签定租赁合同后，所有权人乙不得设定其它具有占有权能的物权，并且会有“买卖不破租赁”的限制，这些都会对乙的所有权进行限制。那么是否存在债权（租赁合同）对所有权的限制呢？很显然，基于物权对债权的优先力，不会出现这种情形。
所以，笔者认为在以上的租赁的法律关系中必定存在一个物权关系—租赁权。这就是我要讨论的租赁权，并且租赁权是用益物权的一种。租赁权，即是指承租人享有的占有、使用、收益出租人的租赁物的用益物权。
但对于租赁权的设定，法律没有区分租赁契约与租赁权，认为租赁权为债权并与租赁契约一体化的归制于债权法中了。我认为，应区分法律行为的过程与结果。过程引致结果，结果依赖过程。法律行为的过程的主体相对性并不限制主体意思表示内容的多样性。换句话说，特定主体间的意思表示，既可以是指向建立请求权法律关系的意思表示，也可以是指向建立支配权法律关系的意思表示。这样，我们就有了一个标准：将意欲建立特定主体间请求交付租赁物和支付租金的请求权法律关系的意思表示可认定为租赁契约之债；将租赁物交付后承租人对租赁物的支配法律关系认定为租赁权。一个目的在于设定租赁权的法律行为，其行为主体的特定性、相对性，极易掩盖主体意思表示法律效力范围的非特定性、绝对性。
租赁制度自产生以来发展至今，其作用大放异彩，无论是租赁物种类、租赁物的权利内容及效力还是租赁期限、保护方法等均如此，其中最显著之特色是“买卖不破租赁”。由此引发了学者们的“租赁权”性质之争，形成了三种学说：债权说、债权物权化说和物权说。
（1）租赁权债权说
认定租赁权为债权，由来以久。在罗马法中，租赁包括物权租赁、雇佣租赁和承揽租赁。由此可以看出，在罗马法中，由当事人间之契约所生的权利都涵盖在“租赁”概念项下。租赁作为契约，当属无疑。就像买卖作为一种契约一样，其是某一特定主体与另一特定主体之间基于法律行为所产生的债权债务法律关系。依此种法律关系所产生的权利，性质上为债权请求权。
另外，罗马法规定：在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，承租人完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。他不能直接针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反让其平安无忧地享用物而对其提起诉讼。甚至当第三人从出租者手中买得物时，也同样如此。承租人不能针对买受人要求得到保护（买受人可以取得权利），它只能针对出租人提起有关诉讼。出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重承租人对物的租用，但是，如果买受人违背这一款，却只能针对出租人提起诉讼。这曾经被扼要的表述在中世纪一下谚语中：“买卖使租赁终结”。罗马法上视租赁权为一种债权的思想直到今天仍有广泛影响。现代各国立法仍把有别于“租赁契约”的“租赁权”一体置放在民法典的债权编中或以合同法予以规范和调整，就是例证。
那么，罗马人认为 租赁权是债权的原因何在呢？我认为，其原因主要有两个：一是租赁权来自于租赁契约且租赁契约之债权性与租赁权本身之物权性不分。依法律行为的私权变动来自于当事人的意思表示。法律行为总是发生于特定的主体之间，但特定主体之间的法律行为，其意思表示之内容却并非都是建立一个仅仅拘束当事人自己的债权法律关系。而第二个原因则与罗马法的所有权绝对观念和制度有关。在罗马法，贯彻所有权绝对主义原则，所有权人的法律地位远远高于其他使用权人，即使有地上权和永租权的法律认可，在罗马法的法律观念中，其也仍是仅仅对所有权的某些限制而已，远不是如今天我们在法律制度创设理念中所倡导的“用益权中心主义”。尽管租赁契约的结果形成了对特定物的事实支配关系，但法律并没有将此对特定物的事实望即债务性“给付”义务的履行。如果所有权人违约或收回租支配关系从产生其的租赁契约中独立出来，予以特别的重视和强力保护。因此，在承租人与出租人之间，承租人仅拥有对出租人的请求权；在承租人与买受人即新的所有权人之间，承租人不享有对其基于承租关系的对抗权。这样一来，承租人的权利实现就只能凭靠原所有权人的主观愿赁物，或在转卖合同中没有要求买受人尊重承租人对物的租用，或者新的买受人不遵守此约定，承租人都将只能通过对原所有权人的违约责任追究，弥补因其违约对承租人所造成的损失。新的所有权人——不论是依法律行为如买卖还是非依法律行为如继承而成的新所有权人——都可因其所把持的所有权之强大效力，而随时并任意地断送承租人的利益。对此等仗势，承租人对新所有权人无以应对。
（2）租赁权物权化说
所谓租赁权物权化，旨在表明租赁权系属债权，而非物权，但具有物权之对抗力，使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人，亦得主张租赁权之继续存在。作为学说的租赁权物权化，始于《德国民法典》颁布之后。《德国民法典》第571条第一款规定：“出租人的土地在交付于承租人之后，又出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得其在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”此款即著名的“出让不破租赁”。从《德国民法典》的这款规定来看，第一，其所处的篇章位置在该民法典的第二编“债的关系法”之第七章“各个债的关系”至第三节“使用租赁、用益租赁”部分。由此可以看出，租赁实属于债的关系法范畴；并且，尽管有名其为“租赁权物权化”之言，但分析该条的内容规定，其关于对承租人权益的保护之措施，非是什么“租赁权物权化”。因为这条规定不是从承租人权利保护角度立论的，而是从出租人债权、债务之移转方面着眼的。承租人权利之保护， 不过为买受人承受出租人在租赁契约中的债权、债务关系的结果而已。但是，《德国民法典》第571条对出租人所有权的限制以及因此形成对承租人权益的保护还是客观存在。
那么，导致《德国民法典》限制买受人所有权的原因是什么呢？笔者认为有以下几点值得考虑：一是对财产用益权利的保护实乃对人之生存权利的保护，而生存权之价值任何时候都高于任何其他权利之价值。在罗马法，以保护所有权为中心，而自《德国民法典》之后，法律观念为之一变，确立了“出让不破租赁”原则，强化了承租人的法律地位，使之得以对抗买受人。原因就在于：租赁契约与买卖契约究有不同。居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人属经济上的弱者，是有特别保护之必需。
第二是物权法观念从“以所有权为中心向以用益权为中心”的转变。罗马法是以所有权为中心建立的，“无论何人不能以大于自己所有的权利让与他人”，以及“发现己物，我的取回”的原则，已不适用。人们更倾向于财产的利用和收益。
第三是物权外观法律秩序的建立以及由此形成的事实秩序与法律秩序的分离。所谓物权外观的事实秩序，在租赁权，就是指承租人在现实占有租赁物后所形成的对租赁物的事实支配法律关系；所谓物权的法律秩序，就是由法律所确立的物权权利外观所彰显的物权，一般地，在不动产物为登记，在动产为交付（包括观念交付），所表彰的的物权。“出让不破租赁”之所以自《德国民法典》开始予以确立，是因为德国民法典严格区分了物权外观的事实秩序和法律秩序。并且，《德国民法典》基于物权行为理论确立了物权形式主义原则。基于此承租人对租赁物的现实占有关系，虽不能证明承租人对租赁物的“所有”关系，但可以证明该“占有人”对其所“占有之物”的用益关系。对此现实用益关系，社会须予尊重。
（3 ）租赁权物权说
各国民法将租赁放置于债权编并在物权法中无租赁权法定类型的制度安排现状，使得人们在认识租赁权乃物权的断定中，总处于尴尬境地。
认为租赁权为物权，是严格区分不动产租赁契约中所包含着的债权关系和物权关系的结果。正是由于没有能够严格区分租赁契约中的债权关系和物权关系，才导致了租赁权债权说；也正是由于没有认识到租赁权乃就特定物得为占有、使用和收益的物权本质，才在租赁权效力之优先性日益凸现和明确的今日，择取了租赁权物权化学说。所以，当我们说租赁权是物权时，是将规定于债权编的租赁契约与由此契约所生之结果的租赁权彻底分离后，对一种名为“租赁权”的权利之属性的定性。
租赁权能使承租人占有、使用、收益租赁物，而且在租赁期间内排除出租人对租赁物的干预。现代社会的租赁权具有对抗第三人的效力，具体地说，租赁权能够约束受让租赁物的新所有人，实际上不过是对租赁权的固有内容的发掘和强化，并不是赋予租赁权以新的内容，并不是什么租赁权物权化，当初就不该将租赁合同与租赁权混淆起来，将租赁权当成了债权。这正如具有物权性质的租赁权在产生时，由于其与租赁契约有千丝万缕的联系，而被认定为债权。而当它随着社会的发展逐渐展现出自己的许多特点和“出格”时，人们仍然认定它为，只是出现了历史的误会。
但即使债权，只是有了物权化的倾向。在到后来，人们意识到这个“个性倔强”的家伙不断展现出自己的魅力时，才开始对它的历史进行考古，才发现这家伙原本就不是债权，它从骨子里就是物权看到了租赁权有对抗所有权的效力，现有民法理论和民事立法还是没有将租赁权纳入用益物权的家谱之中。王涌先生认为，导致租赁权没有被纳入用益物权家谱中的原因有两点：一是与我们模糊的使用“租赁权”这个概念有关。即前面笔者所言的“没有能够严格区分出租赁契约中的请求权法律关系和支配权法律关系”。我们经常地在债权租赁权与物权租赁权之间切换而不能明确究是所言哪一种租赁权。二是与物权的法定主义有关。尽管在内容上，租赁权符合作为物权的全部条件，但法律对租赁权的态度，决定了其不得不在物权编之门外徘徊。
当我们说租赁权是物权时，是在描述租赁权为对他人之物可为占有、使用和收益的自由。并且，由于此租赁权之自由与地上权、永租权之自由的同质性，人们就开始认租赁权为物权了。但殊不知，物权是法定的。尽管有了作为物权的实质内容条件，但如果不被法定化，则仍不能算作是一种物权。但法律对社会经济生活中大量存在的租赁权，拒之于物权身份之外总不是个办法——租赁权优先效力之具有和存在形式法定外观之缺失，时常导致交易混乱。“最好的医疗方法是预防疾病的发生,正如法律的真正的益处在于它确保有序的平衡,而这种平衡能成功地预防纠纷。”
诚然，我们承认物权法定主义的意义和作用，但同时，我们也面对着现实中的问题。因此，我们的选择是“将人类社会生活中的一定事实关系上升为具有权利义务内容的法律关系，赋予人的一定行为以一定的法律效果”。
租赁权的特点，更多的是从它的特别效力的角度来讲，其主要特点有：
（1）租赁权的对抗效力
a. 所有权变动不破租赁、租赁物上的他物权设定不破租赁；
b. 基于占有的理论，租赁权人在租赁期间不但排除了出租人干预、妨碍承租人行使占有、使用和收益的权能；
c. 承租人可以以自己名义对第三人提起占有物返还之诉。
（2）租赁权的优先效力
表现在以下几个方面：
a. 租赁权优先于他物权，如在租赁权成立后，出租人又在租赁物上设立他物权如担保物权的，租赁权优先于担保物权；
b. 购买优先权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，对此等权利，我国《合同法》第230条有类似规定；
c. 承租优先权，承租人正确履行了自己义务，在租赁期届满时，在相同条件下具有优先于其他人续订租赁合同的权利。
（3）租赁权存续期间延长
租赁权最初存续期间较短，如罗马法房屋的租期一般为一年土地的租期传统上为五年。现代各国立法中租赁权期限较长，如我国规定租赁权存续的最长期限可达20年，期满后可续展。
（4）租赁权的转让、转租和继承
这是涉及到租赁权的用益问题。
江西省九江县人民法院：闵波
