王某和赖某合伙经营一家酒店，2006年4月，在原店面租赁期限到期后，双方决定重新租用其他店面经营，2006年5月1日，王某和赖某共同和张某达成房屋租赁协议，约定租期为2年。2008年4月1日，张某告知王某和赖某，因急需用钱他打算将店面以30万元的价格出售。而就在此时，王某和赖某因为经营上的问题产生矛盾，双方正在准备拆伙。由于王某和赖某都打算单独继续经营酒店，因此都向张某提出了购买的要求，并都以租赁户的身份主张优先购买权。张某不知道卖给谁，遂让他们自己协商决定。2008年5月6日，张某在王某和赖某协商无果的情况下，将店面以30万元的价格卖给了他人，并办理了过户手续。王某和赖某得知以后，遂以双方的名义向法院提起诉讼，要求确认张某转让店面的合同无效。

    [分歧]

    意见一、王某和赖某单独不具有优先购买权，只能以双方共同的名义主张权利，张某在法定的3个月通知期限内将房屋卖给他人，侵犯了王某和赖某共同的优先购买权，属于无效行为。

    意见二、王某和赖某单独享有优先购买权，但是该权利只能优先于合伙人以外的人，在共同享有优先购买权人的内部不具有优先效力。张某出售房屋是在原、被告房屋租赁合同终结之后，因此不受3个月通知期限的限制，其出售房屋的行为为有效民事行为。

    [评析]

    一、王某和赖某两人的优先购买权问题。

    王某和赖某合伙经营酒店，双方共同和他人订立房屋租赁合同，其房屋租赁户为王某和赖某两人。由于合伙酒店不具有独立的法人资格，基于该房屋租赁而产生的各种权利义务均有合伙人共同承担。因此，租赁优先购买权也应当及于王某和赖某两人。但是该优先权作为租赁户享有的权利，其效力只优先于其他非租赁户，而在租赁户内部不具有优先的权利。也就是说，当一个房屋出现两个以上同等权利的租赁户时，在租赁户之间就不存在优先购买权，房主有权自主决定和其中某一个租赁户缔结买卖合同。因此笔者认为，王某和赖某均享有优先购买权，但是该权利只能优先于租赁户以外的人，在王某和赖某之间是不存在优先权问题。

    二、张某转让房屋的行为是否有效。

    《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。本案时间上看，房东张某从告知出售店面到卖给其他人之间仅仅只有一个多月的时间，并没有超过法定的三个月通知期，似乎是侵犯了原告王某和赖某的优先购买权。但是《民通意见》第118条规定的内容约束的是房屋的租赁人和承租人之间的权利义务。张某在2008年4月1日履行告知义务，一个月之后，即2008年5月1日，双方的房屋租赁合同到期，虽然王某和赖某还在店面里继续经营，但是由于张某已经提前通知王某和赖某需出售店面，显然已经没有继续出租店面的打算，因此应当认定双方租赁关系已经终结，而基于租赁关系产生的优先购买权也归于消灭。也就是说，优先购买权只存在于租赁关系存续期间。因此本案中，张某在房屋租赁合同终结后将房屋卖给其他人是对其权利的自由处分，属于有效行为。

作者：石城法院 胡波