被告：张XX，男，１９５７年９月１９日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
第三人：付XX，女，１９５７年３月２５日出生，汉族，住址同上。
【案情】
张XX与付XX原系夫妻关系，于１９９２年协议离婚，但仍同居生活。坐落于沈阳市沈河区太清宫街（建筑面积５０．５０平方米）房屋系付XX于２００２年２月回迁所得。２００２年９月付XX与于XX签订了房屋转让合同，转让价为１４．５万元。付XX委托房屋买卖中介人唐宏出售该房，付XX收到５万元后，唐宏为于XX办理了更名过户手续。现该房由张XX居住。于XX为要求腾房于２００２年１０月起诉至沈河法院。
另查，唐宏与于XX确系夫妻关系。二人于１９９５年５月２４日登记结婚。法院经审理认为于XX已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求其腾房的请求予以支持。判决被告将该房腾出。张XX不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。第三人付XX以原告未交付全部购房款为由、张XX以买卖合同无效为由提出申诉。（注：该案经沈阳市中级人民法院审判委员会２００６年８月３日决定再审）
【不同观点】
一种观点认为：于XX已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求腾房的请求予以支持。张XX以争议房屋为夫妻共同财产，一方未经对方书面同意擅自出卖为由，要求确认合同无效的主张，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案原告并不知道付XX为擅自处分房屋行为，且已经办理了过户手续，因此，合同合法有效。一、二审判决正确。
另一种观点认为：房屋买卖中介人唐宏利用付XX赋予的代理权与自家交易，在未向付XX交付全部房款的情况下，办理房屋更名过户手续，属滥用代理权的行为。购房的主要目的在于取得房屋的使用权，房屋买卖合同的基本性质是双务，即合同双方均有向对方给付的义务。如没有特殊约定，买房应履行先交付购房款义务后，才享有要求卖方交付房屋的权利。而于XX在没有履行交付全部房款义务的情况下，就起诉要求腾房，取得房屋的使用权，属滥用诉讼权利的行为。因此，付XX的异议理由成立，应予支持。
【法理分析】
本案原告要求被告“腾房”，实质是行使所有物返还请求权，而被告及第三人是以合同无效或违约在先行使履行抗辩权。本案看似简单，但却涉及诸多法律问题。笔者拟运用案例分析的一种重要方法——请求权基础分析法，对本案进行分析。
一、请求权基础分析法
工欲善其事，必先利其器。方法在古希腊语中，有“通向正确的道路”之义。毛泽东同志曾把任务比喻为过河，把方法比喻为船或桥，没有船或桥就过不了河，完不成任务。研习法律，进行案例分析，必须掌握一套适合的方法。请求权基础分析法就是研习民法的重要方法。我国台湾著名王泽鉴教授出版的《法律思维与民法实例——请求权基础理论体系》就对该种方法进行了详细的介绍。就请求权基础这种民法思维方法的重要性，王泽鉴教授有切身的体会，他在书中这样写到，“请求权基础的寻找，是处理实例题的核心工作。在某种意义上，甚至可以说，实例解答，就在于寻找请求权基础，请求权基础是每一个学习法律的人必须彻底了解，确实掌握的基本概念及思考方法。”王泽鉴先生早年留学德国慕尼黑大学时，曾参加Ｌａｒｅｎｚ教授的民法研究会，有某学生报告说：“甲得依不当得利法则向乙请求返还某车”，当场被质问：“请明确言之，依何规定。”学生思考后答曰：“依德国民法第８１６条。“Ｌａｒｅｎｚ教授高声谓：“不是某车，而是某车的所有权，其请求权基础是德国民法第８１６条第２项前段。请说明为何是第２项前段，而非后段。”①可见，请求权基础蕴涵法律思考之精义，是研习法律必须了解及确实掌握的基本概念和思考方法。
（一）请求权基础概念
支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范，为请求权规范基础，简称请求权基础。②请求权基础分析法又称为归入法、涵摄法，是指通过寻求请求权基础，将小前提归入大前提，从而确定请求权是否能够得到支持的一种案例分析方法。运用请求权基础分析方法来分析案例，其构造为“谁得向谁，依据何种法律规范，主张何种权利”。依此，解题的主要工作在于探寻得支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范和依据。③为发现可适用于案件的法律规范，一方面须依案件事实去寻找法律规范，另一方面须将法律规范适用于案件事实，来回往返于案件事实与法律规范之间，寻找两者之间的关联。此种思考方法，是民法案例分析的重要方法之一。
（二）请求权基础分析法的步骤
按照请求权基础的基本模式“谁得向谁，依据何种法律规范，主张何种权利”，则请求权基础分析法的基本步骤应包括以下几个方面：第一，判断请求权的性质。首先要判断究竟是确认之诉、形成之诉还是给付之诉。如果当事人提出的不是给付之诉，则没有该方法适用的余地，此时应当其他分析法。在确定了可以适用该方法后，则应当判断请求关系的主体和内容，即谁基于何种理由向谁提出何种请求，因为这是案例分析的前提。④第二，对请求权基础的分析。这里所谓的请求权基础，既可以是法律规范，也可以是如合同、遗嘱等具有法律效力的其他法律依据。第三，抗辩权的性质与分析。抗辩事由如果成立，就会导致对方的请求权消灭或使其效力延期发生；最后，得出相应的结论。
二、运用请求权基础分析法对本案的分析
第一，原告请求权的性质。当事人主张的请求权，依据其内容可以分为：１．契约上给付请求权；２．返还请求权；３．损害赔偿请求权；４．补偿及求偿请求权；５．支出费用偿还请求权；６．不作为请求权⑤。这六大类请求权又分别由许多许多请求权组成。返还请求权分为物之返还请求权与用益的返还，其中物之返还请求权又可分为物权请求权与债权请求权。本案原告以所有权人的身份，要求被告“腾房”实质是行使物权请求权中的所有物返还请求权，可以适用请求权基础分析法。
第二、对原告请求权的基础的分析。原告请求权的基础，即可供支持原告得向被告及第三人所主张权利的法律规范。首先，原告应当证明他是争议房屋的所有人，根据《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……。”同时，根据２０００年《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第９条的规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”另外，根据我国权威学者的解释，我国不动产的物权变动采用债权形式主义模式，所以，登记为不动产物权变动的生效要件，登记产生不动产所有权的移转的法律效力。⑥本案原告与第三人签订房屋买卖合同后，办理了房屋转让登记，已取得了房屋的所有权。其次，原告提出的返还房屋的请求，是根据物权请求权中的所有物返还请求权。但是，由于我国民事立法中尚未规定物权请求权，所以，原告只能通过扩张解释《民法通则》第１１７条第１款的规定（即“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”），获得请求权规范基础。但这一请求权规范基础能否成立呢，通过下面的分析我们便可以得出结论。
第三，对被告及第三人抗辩权的分析。抗辩权基础是支持抗辩权的法律规范，属于消极的构成要件，是相对积极规范要件而言的，规范构成要件被称为积极规范构成要件，而消极规范构成要件就是指否定积极规范要件的条件，如果客观事实满足了该条件或要件，则请求权仍不能成立。
对本案被告张XX的抗辩权基础分析。被告张XX以争议房屋为夫妻共同财产，一方未经对方书面同意擅自出卖合同无效的主张进行抗辩，其所依据的法律规范是《城市房地产管理法》第三十七条第二款四项“下列房屋不得转让：（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的。”本案争议房屋虽然交易前登记在第三人名下，但系夫妻双方共有财产，第三人未经被告方书面同意擅自出卖合同无效，这就是被告的抗辩权基础。但是，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。以及依据自２００１年１２月２７日起施行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”表明，我国在司法实践中对房屋买卖中的善意第三人是加以保护的，这符合维护交易安全的物权法原则。而判断“善意”的标准，就是看交易当时买受人对出卖人无权处分行为是否明知，本案原告并不知道第三人付XX为擅自处分房屋行为，且已经办理了过户手续，因此，买卖合同合法有效。被告张XX的这一抗辩不能成立。
对本案第三人付XX的抗辩权基础分析。第三人付XX以原告未交付全部购房款为由，而拒绝交付房屋的抗辩，属于合同法中的履行抗辩权。其法律基础是《合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，房屋买卖合同的总价款为１４．５万，而原告仅交付了５万元，并办理了房屋转让登记过户手续，此时，即使合同对交付余款的时间未约定，按照交易习惯，也应推定原告履行交付余款义务在前，被告及第三人履行交付房屋义务在后，因此，在原告为未履行义务的情况下，第三人有权拒绝交付房屋，其抗辩理由成立。进而还可以得出下面的结论：被告和第三人拒绝交付房屋的行为是由法律和合同依据的，并不属于“侵占”，而适用《民法通则》第１１７条第１款的规定的前提必须是“侵占”，即占有缺乏事实和法律依据，只有对侵占者，才能行使返还财产请求权。可见，原告的请求权基础不能成立。
通过以上运用请求权基础的分析方法，本案原告所有权返还请求权的基础不能成立，应驳回其要求“腾房”的诉讼请求。
三、从本案看所有物返还请求权的构成要件
所有物返还请求权属于物权请求权的一种，王泽鉴认为，所有人对于无权占有或侵夺其所有物者，得请求返还之，是为所有物返还请求权，或所有人的回复请求权。该请求权的构成要件有三：请求权的主体须为所有人；相对人须为无权占有；请求人对其就标的物所有权，应负举证责任。⑧大陆学者也普遍认同这一定义及构成要件⑨。上述三个要件中，第三个要件是程序法上的要求，可以暂不予考虑，关键是如何理解前两个要件。
第一，请求权的主体须为所有人。根据物权法的基本理论，不动产所有权登记之公示为公信力，登记名义人即推定为所有人。但是，如果买卖合同无效或被撤销，应以谁作为主张请求权的主体呢？按照台湾民法，“登记纵有无效之原因或错误之情事，在未经涂销或依法更正登记前，仍以登记名义上之所有人为限。但在登记原因无效的情形下，真正的所有人对于登记名人仍得为本条请求权之主张”⑩笔者理解，在登记的产权人变更之前，仍以产权证登记的人为主张请求权的主体，如果登记的原因无效和错误，真正的所有人可以对于登记名人以此原因进行抗辩。以本案为例，第三人付XX委托房屋买卖中介人唐宏出售该房，而唐宏作为代理人，却将房屋卖给了自己的丈夫（本案原告于XX），属于民法上的自己代理行为。“非经本人承诺，代理人不得为本人与自己的法律行为。违反禁止自己代理之规定而为之代理行为，并非当然无效，系属无权代理行为，如经本人承认，即为有效。”⑾因此，作为房屋共有人之一的本案被告张XX提出合同无效的抗辩理由是可以成立的。该合同对第三人付XX来讲，因其事后收取了部分购房款的行为，应视为对无权代理行为的追认，因此，其只能以履行抗辩权进行抗辩。
第二，相对人须为无权占有。有权占有，即为有本权的占有。所谓本权，又称为得为占有的权利，指基于一定的法律上的原因而享有占有的权利，主要包括物权与债权。基于物权的占有，如基于质权、地役权而占有他人之物，为有权占有；基于债权的占有，如基于租赁、买卖等而对他人之物的占有，也属于有权占有。本案中出卖人因买受人未履行合同义务，行使履行抗辩权，继续占有买卖标的物，属于有权占有。当买受人在向出卖人行使所有物返还请求权时，出卖人可以基于其正当权源而提出抗辩。但是，按照合同相对性的原理，合同以外的人或对合同以外的人，履行抗辩权则失去了正当的权源。如本案被告因不是房屋买卖合同的当事人，则不能以履行抗辩权对原告行使抗辩权。再如，假设房屋买受人甲又将房屋转让给了善意第三人丙，此时原房屋出卖人乙也不能以履行抗辩权对丙行使抗辩权，而只能依据合同要求甲承担违约责任。
沈阳市中级人民法院：张东波
