潘杰诉侯宇琪、田存房屋买卖合同案
发布日期：2009-07-18 文章来源：互联网
裁判要旨：合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
一、首部
（一）判决书字号：天津市塘沽区人民法院（2007）塘民初字第329号判决书。
（二）案由：一般买卖合同。
（三）诉讼双方
原告（反诉被告）：潘杰，女，1963年出生，汉族，无职业，住辽宁省辽阳市。
委托代理人：张东梅，滨新律师事务所律师。
委托代理人：王永福，滨新律师事务所律师。
被告（反诉原告）：侯宇琪，女，1978年出生，汉族，天津天保工程咨询有限公司职工，住天津市塘沽区。
委托代理人：胡静涛，至大律师事务所律师。
被告：田存，男，1975年出生，汉族，天津精工制板有限公司职工，住天津市塘沽区。
委托代理人：侯宇琪，身份情况同上。
（四）审级：一审。
（五）审判机关和审判组织
审判机关：天津市塘沽区人民法院。
审判组织：审判员孙文胜独任审判。
（六）审结时间：2007年5月31日。
二、诉辩主张
（一）本诉诉辩主张
原告潘杰诉称，2005年9月26日，原告委托案外人王振忠与汇众公司及被告侯宇琪签订了一份房屋买卖置换合同，合同约定原告将塘沽区众兴里3-4-601号房屋卖给被告侯宇琪，房款为26万元。合同签订后，被告侯宇琪于2005年9月26日向原告支付了1万元定金，同年10月24日，被告又给付原告76000元用于原告偿还上述房屋的贷款。2005年10月15日，二被告搬进诉争房屋居住。原告亦居住在此。2006年2月27日，原告起诉要求确认房屋买卖置换合同无效，经一、二审法院审理，最终判决房屋买卖置换合同无效。判决下达后，原告与被告就返还房款及腾房问题协商未果，故成诉，原告要求：1、二被告立即腾房；2、二被告支付自2005年10月15日至2006年12月15日的房屋使用费6000元及采暖费1000元；3、二被告按每月500元的标准支付2006年12月15日至实际腾房日止的房屋使用费。
被告侯宇琪辩称，不同意原告的诉讼请求。合同无效的责任在原告。
被告田存的答辩意见同被告侯宇琪。
（二）反诉诉辩主张
被告侯宇琪提起反诉称：当初为了促使合同尽快履行，经本诉原告许可，我方将唯一的坐落于塘沽区唐山里5-1-602的房屋卖掉，偿还诉争房屋的银行贷款，并搬到诉争房屋居住。后因房屋价格不断升高，本诉原告违背诚实信用原则，以买卖的房屋未取得产权证为由，到法院起诉，要求确认房屋买卖置换合同无效，法院最终判决合同无效。我当初卖掉唐山里5-1-602房屋的目的是确信合同会履行，现在由于本诉原告的原因，合同被确认无效，造成本诉被告夫妻二人无房居住。唐山里5-1-602房屋现在的市场价格与当时的价格之间的差价就构成了本诉被告的实际损失。合同无效的法律后果是返还原物、赔偿损失，因此反诉原告要求：1、反诉被告返还人民币86100元及利息（自交付定金之日至实际返还之日按银行同期贷款利率计算）；2、赔偿反诉原告因出卖唐山里5-1-602房屋而造成的差价损失10万元；3、赔偿搬家费损失600元（含为履行本案判决而产生的搬家费）；4、返还水费、电费、煤气费三项费用的50%（自2005年10月15日至实际腾房日）。
反诉被告潘杰辩称，我方并非恶意不履行合同，因合同无效，双方的损失应当按法院的判决分别承担，被告的损失不能都由原告承担。原告同意返还本金86100元，至于利息损失应由法院判决。关于第二项请求，原告不同意承担，因为被告当初出卖住房是为了支付购买诉争房屋的款项，而原告并没有让被告出卖唐山里住房，唐山里住房的售价如果与原来有差价，也与原告无关。关于第三项请求，没有法律依据，不同意支付。关于第四项诉讼请求，请求法院依法判决。
三、事实与证据
经审理查明，二被告系夫妻关系。2005年9月26日原告委托案外人王振忠与被告侯宇琪及案外人天津市滨海汇众房地产经营有限公司（以下简称汇众公司）签订房屋买卖（置换）合同，约定：原告将其购买并已使用但未办理房屋所有权证的坐落于塘沽区赵新路众兴里3-4-601号商品房1套以26万元的价格出售给被告侯宇琪；被告侯宇琪于2005年9月26日交付定金1万元；原告认可被告侯宇琪将唐山里5-1-602的房屋售出后办理诉争房屋的提前还贷等内容。订约后，被告侯宇琪按约交付了定金1万元，并以9万元的价格将唐山里5-1-602号房屋售出，给付原告76100元用于办理诉争房屋的提前还贷。同年10月15日，二被告搬入诉争房屋居住，产生搬家费300元，原告亦居住在诉争房屋内。2006年2月27日原告起诉，要求确认房屋买卖（置换）合同无效。此案经过一、二审法院审理，最终判决房屋买卖（置换）合同无效。后双方就腾房与赔偿损失协商未果，故成讼。
另查，原告于2006年8月21日交纳了2003至2006年采暖费2000元。被告在诉争房屋居住期间，负担了该房屋的水费、电费、煤气费。被告出售的唐山里5-1-602号房屋现价值为19万元。
以上事实，有（2006）塘民初字第511号民事判决书、（2006）二中民四终字第951号民事判决书、原被告签订的房屋买卖（置换）合同、唐山里5-1-602号房屋买卖合同、房地产估价报告、收条2张、搬家费、水电费、煤气费、采暖费等费用的票据及庭审中当事人的陈述为证。
四、判案理由
天津市塘沽区人民法院认为：原告与被告侯宇琪之间的房屋买卖（置换）合同被确认为无效，原告应承担合同无效的主要责任，被告侯宇琪承担次要责任。按照合同无效的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还，因此二被告应当将诉争房屋腾交给原告，原告应将购房款返还给反诉原告。双方共同居住、使用诉争房屋期间产生的费用，应由双方分担。至于反诉原告因合同无效遭到的损失，因双方均有过错，应根据双方的过错程度来确定其相应的民事责任。原告的诉讼请求，部分成立。被告侯宇琪的反诉请求，部分成立。
五、定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、原告潘杰于判决生效后十日内返还给被告侯宇琪86100元；
二、原告潘杰于判决生效后十日内赔偿被告侯宇琪溢价损失6万元；
三、原告履行上述二项义务后30日内，被告侯宇琪、田存将坐落于塘沽区众兴里3-4-601号房屋腾交给原告；
四、二被告于判决生效后十日内连带给付原告采暖费333元；
五、原告给付被告侯宇琪所负担的水费、电费、煤气费的50%（金额以反诉原告出具的交费凭证为准），该款项于实际腾房日付清；
六、驳回原告其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告其他反诉请求。
六、解说
本案主要涉及合同无效后因该合同产生的损失如何承担的问题。
依据合同法第五十八条规定：合同无效、被撤销或者终止后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。笔者认为，这里的损失应作广义的理解，既包括缔约费用、履约准备费用、丧失其他订约机会的损失，也包括一方给对方造成的人身、财产损害等。本案中，原被告双方因违反了国家强制性规定而造成合同无效，除了互相返还财产外，还应当对因此受到的损失进行赔偿。结合本案的案情，主要是为履行合同发生的费用和损失，如被告的搬家费、出卖唐山里房屋的价值与重置相同房屋产生的差价等等，其中对于房屋差价损失是否应赔偿双方争议较大。笔者认为，被告为了履行与原告签订的房屋买卖合同，经与原告协商，将自己所有的唐山里的住房出售用于办理诉争房屋的提前还贷，合同被认定为无效后，虽然该房款能够返还给被告，但是已无法再以此价格购置相同的住房，被告的居住条件、财产状况无法恢复到未与原告签订买卖合同前的状态，唐山里住房的差价损失为被告因合同无效而受到的损失，应当根据合同法五十八条的规定，按照双方过错大小给予赔偿。
依据（2006）塘民初字第511号民事判决书及（2006）二中民四终字第951号民事判决书，对于合同无效，原告负主要责任，被告负次要责任，但是这种主次责任的具体比例还需进一步确定。本案中，原被告双方对于没有取得房屋产权证书的房屋不得进行转让的规定是明知的，但是仍然实施了买卖行为，签订并部分履行了房屋置换合同，对此都有责任，属于混合过错。作为卖方，对该交易的启动、进展、结束，相比较买方侯宇琪、田存而言，具有更大的控制权，过错程度更大一些，因此，判决原告潘杰承担60%的过错责任比较适宜。
本案判决中，原告和反诉被告的诉讼请求有的没有得到支持，如：判决原告潘杰返还给被告侯宇琪86100元，但是86100元的利息没有支持；原告主张被告给付房屋使用费的诉讼请求没有得到支持；反诉原告主张反诉被告赔偿搬家费600元的诉讼请求没有得到支持。但并非是法院对原告及反诉原告的诉讼请求不予保护，而是以驳回诉讼请求的形式，由当事人根据过错相抵原则自行承担。
天津市塘沽区人民法院：李刚、孙文胜
