尹田
  
  
  
  一、引言
  
  
  
  物权公示是物权法上的重要问题，而不动产物权公示的效力，则历来是理论争议的焦点，就此，形成所谓“公示对抗要件主义”、“公示成立要件主义”及“折衷主义”三种主要观点及立法例。其中，公示对抗要件主义的代表者为法国。
  
  一般认为，法国不动产公示制度从根本上区别于其他国家，尤其是区别于德国法和瑞士法： [①]在这些国家，如同罗马法，如当事人未完成特定形式（依德国、瑞士登记制度则是未完成特定的审批－“mention”），则不发生标的物所有权转移的结果，亦即不动产公示是所有权转移的必要条件。其导致的结果是，如未将物权设定及变动行为列入建立在不动产物权之统一性认定基础上的不动产审批登记，则当事人不能成为所有人。故此种登记为物权登记。同时，不动产审批登记是一种物权享有的证明，非经司法诉讼程序予以否定，其效力不容置疑。而在法国，不动产登记为物权与债权的混合登记，不动产公示仅为一种“宣告”，此种宣告在当事人之间的关系中不能发生任何作用，亦即公示的作用仅在于对抗从同一出让人处取得同一权利的第三人。
  
  从这一角度出发，可对法国与德国两种不同的不动产公示制度作出如下基本区别：在法国，人们公示的是法律行为；而在德国，人们公示的是物权。 [②] 事实上，德国法上的公示制度的法定地位说明了为什么不动产审批登记应置于司法裁判权的控制之下，因司法裁判权可以确定被公示的法律行为的正当性，故其保障了审批登记的真实和准确。相反，在法国，抵押权登记机关（即不动产登记机关）为行政机关，其与财政部的地位只是略有区别，故其只能审查法律行为形式的正当性，而不能审查其效力。
  
  作为公示对抗要件主义的代表，法国民法的上不动产公示制度有其自身的结构、机理和特点。尽管在我国参与目前正在进行的物权理论研究和立法的学者中，赞成采用此种“主义”的寥寥无几，但在“不赞成”之前，先对之予以了解，然后再予以批评，此于推动我国物权立法应当更为有益。
  
  
  
  二、制度价值及其发展历史
  
  
  
  （一）不动产物权公示与交易安全
  
  物权的主要作用在于确定财产及其权利的归属，而对同一财产之物权的享有及行使本身，则常常便会直接导致当事人之间争议的发生。在法国民法上，当不同权利或利益之间出现冲突时，确定权利的对抗力，亦即确定其权利对另一方具有对抗力的当事人应获得法律保护，是解决此类冲突的方式之一。而物权的对抗力，则完全依赖于其公示。
  
  依权利所设定之财产的不同性质，法国民法所规定的权利公示的方法具有各种不同形式。其中，占有为有形动产权利的公示方法，而在特定登记薄上的登记，则为不动产权利及某些无形产权（如商标权）的公示方法，除此而外，甚至于债务人的签字或债权人的通知，也可被认为是债权或债权转让的公示方法，等等。而不动产物权公示（publicité foncière） [③]则由立法特别精密地加以设置。与其他物权公示制度相比较，这一制度具有更为特殊的重要意义：它不仅可以决定权利的对抗力，而且从更广泛的意义上讲，甚至还可以决定不动产物权的效力本身，而其几近完美的制度设置则使其他物权公示制度难以望其项背。
  
  对于物权公示的目的，法国学者有着明确的认识。他们认为，公示一项涉及物权设立或变动的法律行为（如买卖、赠与、地役权或抵押权以及其他物权的设定等），其目的在于使第三人即公众知晓。而法律行为的当事人对其实施的行为当然知晓，故公示仅对第三人发生效果。换言之，公示系法律伴随法律行为的成立而专为第三人准备的一种程序或形式，在法律行为当事人之间的关系中，公示无任何意义：公示既非法律行为的有效条件，也非用来证明法律行为的一种证据。 [④]
  
  从效果上讲，法律行为一经公示，无论第三人实际上是否查询了公示登记或因疏忽而未为之，该行为在法律上即视为已为第三人所知晓。亦即凡依适当的法定形式而予公示者，视为已被公众所知晓。由此，在发生争议的情形，公示制度免除了法官对当事人于权利的有关法律状态是否知晓的探究，表现了其保护交易安全的制度价值。
  
  至于为什么法律需要确定第三人是否知晓法律行为的存在和其具体内容的问题，法国学者认为，此系基于重要程度不同的两个理由：
  
  首先，如果第三人知晓法律行为的存在，则第三人对之即应予尊重，其不得实施与该法律行为效果相悖的行为。如果第三人明知或应知某一法律行为的存在却实施与之相悖的行为，该第三人即当然不应受法律保护。由此可见，法律行为系于第三人知晓而产生的对抗力对第三人产生了一项消极的不作为义务，违反这一义务的后果为侵权责任的产生。
  
  其次，在涉及同一项财产利益争议的解决时，较之前述对第三人产生消极义务的作用，公示也可发生一种积极的作用，其表现为：对其法律行为首先予以公示的一方因其权利对另一方已经具有对抗力，故其相对于另一方应优先获得法律保护。例如，当事人意欲取得的一项不动产上已被设定抵押权且已予公示，则该抵押权对该当事人产生约束力并对其所取得的该不动产所有权产生限制；又如，一债务人以其不动产向其债权人设定抵押权时，如该不动产在此之前已经设定了地役权且已予公示，则该抵押权人（债权人）的优先权相对于该地役权仅得居于后顺位；再如，在不动产“一物二卖”的情形，向同一出卖人购买同一不动产的两个买受人不可能同时成为该不动产的所有人。但相对于另一人，首先以其名义对其买卖予以公示的人为所有人，因为在其公示之时，其便使所争议的权利为第三人知晓，使之成为具有对抗力的权利。
  
  如此，由于公示的权利被推定为一切人所知晓，故公示赋予权利以对抗力。在大多数情形，如当事人就同一标的物主张互相排斥的两项权利从而发生争议，权利的对抗力的确定是解决争议的基础。
  
  事实上，在法国，公示制度是保护交易安全的基本手段：当事人订立买卖合同或设定抵押后，无论是否公示，该项买卖或抵押可以在当事人之间有效地成立，但如不予公示，这些行为对于受让该买卖或抵押的不动产的权利并予以公告的当事人不发生任何效力。
  
  （二）法国不动产物权公示制度的历史沿革
  
  当代法国不动产物权公示制度被置于行政权力的规制范围，这一制度具体包括两项制度：一是地产 [⑤]公告制度；二是抵押权登记制度。
  
  如同法国民法上其他制度，法律有关不动产公示制度的各种具体规定和所确定的各种法律效果，均有其产生的历史根源。只有了解这些历史根源，才能理解法国不动产公示制度的存在原因及其与其他国家（如德国）相应制度在出发点上的根本区别。
  
  首先应指出的是，在法国民法的体系之中，权利公示并非不动产法自身之独有的制度：对于有形动产，法国民法典第２２７９条即明确规定“占有”为其物权的公示方法（该条文规定：“对于动产，占有具有与权利证书相等的法律效力。”）。而对于各种无形动产，法律所规定的公示方法则具有多种形式（如专利登记、商标注册登记、公司股票发行登记等）。甚至对于债权，在发生债权转让的情形，法国民法典第１６９０条的规定也被认为具有相似于权利公示的作用。 [⑥]但无论于何种情形，权利公示的作用均在于其被作为解决就产生于同一当事人之同一财产的相互冲突的权利争议的根据。而与其他权利公示的方法相比较，基于其操作方式上的精细，如通过设置土地登记册或称为“地籍”的方式而对不动产与其所产生的权利之间的一致性予以历史性的、稳定的记载和确认，以及对不动产权利证书的公证及法律就抵押权登记所规定的一整套严格的操作程序等，不动产公示制度最为有效，也最为完善。而这一法国法上特别完备的制度的最终形成，曾有过一个漫长的历史发展过程，其中，甚至出现过某些曲折和反复。
  
  有关资料表明，在大陆法发展的历史长河中，不动产公示的历史系于抵押权的历史。可以说，作为一种不转移物的占有的担保，为保证其功能的实现，抵押权“本能”地“呼唤”公示以使之可对抗第三人。 [⑦]
  
  法国学者莱维（J.Ph..Lévy）在其《物的担保之历史概述》一文中指出：“历史表明，抵押权导致了不动产物权的设立和变动的公示制度。西腊化时代的埃及（Egypte hellenistique）和古西腊的一些城邦（cité grecque）即知晓这一制度，其初始时很粗略，表现为所谓“Les horoi”（设置于土地上的界石或雕刻于房屋墙上的告示），后来即较为精制，设立了所谓“Bibliothèques des acquisitionis”（真正的不动产物权变动登记的公用事业）。相反，古罗马人完全不知晓不动产公告制度，虽其并非不知晓抵押权，但其抵押权制度极不完备。” [⑧]在罗马法上，所有权的转移不得因单独的合意契约（solo consensu）而发生，当事人双方所交换的意思表示（即合意）必须采取一种法定的、正式的形式（包括“曼兮帕蓄”即要式买卖－mancipatio、“拟诉弃权 ”－ in iure cessio [⑨]或“交付”－traditio），由此便赋予了权利的移转以某种公示方法。
  
  而在法国，直至法兰西共和国７年（1799年）２月１１日法律颁布之前，不存在真正的不动产公示制度。
  
  法国古代法 [⑩]继承了罗马法的传统，其要求权利的转让必须通过所谓“dessaisine-sisine” [11]而采用明显的外部方式以使之“有形化”。但随时事变迁，这一作法逐渐变得仅具象征性。至于重新出现于１３世纪的抵押权，则不顾柯尔柏 [12]１６７３年３月的主张，仍采取不予登记的秘密方式。至１５３９年Villers-Cottenets法令以后，法国仅只对赠与行为设置了登记制度（L'insinuation）， [13]其目的在于保护第三人的利益，但其仅限于家庭内部。由于不动产受让人或抵押权人根本无法确定其受让或设定抵押权的财产是否已被出卖给了第三人，或该不动产是否已设定了其他抵押权，故其便导致了交易中的一种严重的不安全。
  
  法国大革命最重要的成果之一是对土地所有权的重新分配，而在这一过程中，出现了抵押权登记制度之最初的改革。法兰西共和国三年（１７９５年）樯月（１０月）９日颁布的法律建立了对一切抵押权的公示制度，以利于保护抵押借贷关系的设立。尤其是法兰西共和国雾月１１日颁布的法律首次建立了几近完善的不动产公示制度以保护抵押权人。这一时期，法国每一行政区（arrondissement）都设立了抵押登记机关，其隶属于财政管理机关。其公示通过在两种不同的登记薄上注册（批准）而进行：一为注册登记薄（le regestre des inscription），适用于抵押权和优先权；一为产权转移登记薄（le regesitre des transcription），适用于其他不动产物权（其可用于设定抵押权）的设定行为或转移行为。唯有不适宜设定抵押权的一些主物权如使用及居住权、地役权等，才可不予登记。根据这一时期的法律，前述权利的设定及转让如不具备公示形式，将导致其不得对抗第三人的法律效果。但这一完善的制度在法国现代社会重新出现之前，仅存续了极短的时间。
  
  毫无疑问，法国民法典的制订深受法国大革命时期立法的影响，但恰恰在不动产登记制度上，法国民法典的有关规定因其“标志着一种深刻的历史倒退”而为后世学者所深感遗憾：如同对于其他领域的财产，法国民法典编撰者在法国古代法关于不动产物权设定与转让可采用“秘密状态”的做法和法兰西共和国七年颁布的法律对之所设定的整体登记制度之间进行了折衷。该法典仅规定了协议（意定）抵押权的公示 ，而已婚妇女及被监护人的法定抵押权及更为重要的不动产所有权有偿转让行为，则仍可不经登记而在当事人之间秘密进行。
  
  重新启用更为严密的公示制度的任务是由法国于１８５５年３月２３日颁布的法律完成的。这一法律意图保护抵押贷款，尤其是保护建立于１８５２年的土地（信贷）银行（Crédit foncier）的利益，以使其能就城市的不动产投资提供协助。该法律重新确定了登记制度，规定了不动产物权不经公示即无对抗力的罚则，并较之前述雾月法律扩大了其适用范围。它要求一切设定物权的行为均须公示，无论其是否可设定抵押权，甚至于某些债权（尤其是租赁期限为18年至99年的长期租赁合同）也须公示。该法律的立法者认为，所有这些权利的设定都要对不动产的价值发生影响，故抵押权人对之应当知晓，否则其利益将难以得到保证。
  
  对于公示主要用于解决同一不动产相冲突的权利之间的争议这一传统作用，法国１９３５年法令进行了扩充，将公示扩大适用于死因转让行为（遗嘱或继承）以及宣告行为（actes declaratifs），如共有财产的分割或和解协议。对于这些行为，公示实质上不过是为将有关行为告知第三人而采用的一种简单方式，此类行为如未予公示，并不产生对第三人无对抗力的效果。这是因为，将未予公示的遗产权利归属的确定和对共有财产的分割视为无对抗力是荒谬的：它们的存在根本不会导致相互冲突的权利人之间的争议。
  
  如果说，前述法律确定了法国不动产登记制度的基本框架的话，那么，１９５５年１月４日法令（被１９５５年１０月１４日的适用法令所完善）的颁布，则可以说是标志着法国不动产公示制度的完善。事实上，法国有关不动产公示制度的现行规则都源于这一法令，其从整体上对原有规则进行了深入、有益的改进。
  
  首先，１９５５年法令将不动产公示范围扩大适用于涉及不动产的一切有关行为，包括不动产物权的设定或转让行为（生者之间的转让或死因让与）、宣告已公示的权利之消灭的判决乃至以此为目的的司法诉讼请求。不动产公示成为确定其性质上将对不动产产生影响的一切有关法律情势的基本事实依据。为保证公示的效果，对于强制性公示，该法令设定了一项罚金的处罚日期，并赋予第三人以因缺乏知情而导致损害的索赔权利。尤其是，该规则被认为仅具“相对效力”（effet relatif）：根据该法令第３条的规定，如缺乏法律行为或确定最末一个权利人的权利的有关情势提前或同时的公示，任何不动产物权公示形式均不具有法律效力（这就保证了权利转让或设定的链条的不间断性）。与此同时，该法令还减少了不须公示的一般优先权 [14]的数量，并要求一切法定抵押权必须公示，否则不具对抗力。最后，法令精细地重新建构了抵押权登记机关，设置了不动产卡片系统（包括固定的人事卡片），以加强抵押权登记的可靠性。
  
  此外，该法令仍保留了公示形式的两种基本类型即注册登记与过户登记。其中，优先权和抵押权为注册登记的标的，法国民法典第2106条及以下各条规定作为其适用的基本准则；其他不动产物权则为过户登记的标的，适用１９５５年１月４日法令第三节规定的准则。
  
  
  
  三、 不动产公示的一般程序
  
  
  
   （一）抵押登记员和公证人 [15]
  
  不动产公示机制中，作为操作整个程序进行的人，抵押登记员和公证人起了决定性的作用。
  
  1．抵押登记员（conservateur des hypothèque）
  
  不动产登记是一种特殊的行政管理活动。从性质上讲，抵押登记机关属于行政机关，但其职能却是直接对私法上的权利进行管理和保护。抵押登记员为这一职能的执行人。事实上，抵押登记员的地位便反映了抵押登记机关这种特殊的混合性质：一方面，抵押登记员为隶属于法国经济和财政部的国家公务员，但另一方面，其地位又相似于司法助理人员（officier ministériel）。这表现为，其工资待遇来源于民事主体为公示程序所需要交付的费用。与此相适应，抵押登记员就其违法行为应当承担的民事责任为个人责任而非国家责任。依法国民法典第２１９７条的规定，抵押登记员应对交由其公示的行为的公示错误或在其发放的证书中的某些疏漏承担赔偿责任。这一责任的判断，被委托由司法秩序法庭（tribunaux de l'ordre judiciaire）作出。 [16]
  
  抵押登记员无权就当事人交由登记的行为的效力进行评价。仅在抵押权注销的情形，行为已严重至不可挽救，对之，其民事责任已相当重大，此时，抵押登记员方可审核行为是否具有可公示性，亦即是否应当适用有关登记行为的“相对效力”的规则，以及行为是否符合法国民法典第２１９９条所规定的形式。如其认为上述条件未予具备，在即时发现行为的不适当性的情况下，可拒绝受理行为的注册登记；在受理注册登记后才发现行为的不适当性的情况下，则可拒绝予以公示。
  
  上述两种决定（尤其是拒绝受理行为的注册登记）是十分严重的。实质上，对当事人请求公示的拒绝，意味着剥夺了当事人的权利对第三人发生对抗力的一切可能性，其可导致该种权利在事实上的消灭（如在抵押权登记被拒绝后，对同一财产的另一受让人对其买卖行为进行了公示，则抵押权因对该受让人无对抗力而在事实上不复存在）。因此，法律对于当事人得反对该种拒绝公示的情形作了具体规定（１９５５年１０月１４日法令第７４－１条及74－２条等等），尤其是，法律还设定了一种对抗该种决定的措施，即由大审法院的院长（lépresident du tribunal de grande instance）以紧急审理程序（urgence en référé）对此种案件予以审理（１９５５年１０月１４日法令第２６条）。但根据前述法律条文，此种措施仅得在公示程序被完全拒绝的情况下才能适用，而在登记被拒绝受理时当事人受到侵犯的权利应如何得到救济，则并无明确的规定。对此，一些学者认为应将前述法令第26条的规定予以扩大适用。但基于操作上的原因，有关判例持完全相反的观点。 [17]而如果对于这一法定措施予以整体的观察，则有学者还发现了其实际上存在的其他问题：假如法官判决抵押登记员的拒绝登记的决定无效，由于在登记被拒绝的情形，这一拒绝行为在登记薄上不可能留下任何痕迹，那么如何确定登记的溯及力呢？由此一来，登记申请者虽然可以追究抵押登记员的民事责任，但追究民事责任并非等同于“登记”，因此，登记申请人的利益并未得到有效的保护。
  
  2．公证人（notaire）
  
  如前所述，从历史上看，不动产公示制度的建立与抵押借贷及赠与有密切关系，而抵押借贷与赠与则必须有公证人的介入。事实上，基于交易安全保护的需要，随着时间推移，不动产公示与公证行为之间的联系不断扩大和加强，以至于从一定意义上讲，在法国，对于设定或转让不动产权利的法律行为的调整，较之抵押登记员，公证人的地位和作用更为重要，公证人是不动产登记主要的“提供者”和这一制度的主要“用户”：
  
  根据１９５５年１月４日法令第４条之规定，只有经认证的行为（actes authentiques）才能交由抵押权登记机关予以公示。诚然，公证证书（acte notarie）只是认证证书的一种（法院执达员送达的文书、判决或某些行政行为均为认证证书），但当它们可以或必须予以公示时，其本身所具有的真实性及可靠性则与公示的要求完全一致。同样，涉及单方行为（actes solennels）如赠与、抵押的设定等，其未经公证即为无效。相反，前述法令第４条规定了不动产公示自身的规则：其强制赋予不动产买卖、租期超过十二年的租赁、出售商品的允诺（premesse de vente）等缺乏公证形式的行为以公证形式。总之，认证不仅是公示的条件，同时也是法律行为具有对抗力的条件。 [18]而强调公证形式的原因在于，不动产公示仅在确定的条件下方可发生真正的作用。此外，从操作上讲，由于不动产公示制度如此精细，故公示程序仅得通过有经验的人才能实行。
  
  不过，有关认证的规则的适用也存在某些例外，其主要包括：公司股东大会关于不动产投资的决议（１９５５年１月４日法令第2条）、请求执行或确认出售财产的允诺的私署证书的诉讼请求、由公证人口头作出的拒绝公证或因条件缺乏而不予公证的决定、经作成公证证书的执行或确认买卖行为的意思表示（前述法令第37条），等等。就这些行为自身而言，其不属认证行为，但它们或以公证证书原本的地位被附入一项保存行为之中，或成为认证行为（判决或公证证书）的端绪（prélimiaire），以致于其作为适用认证规则的例外实际上是受到限制的或暂时的。
  
  此外，公证人必须在特定期间内亲自完成公示程序，否则，根据１９５５年１月４日法令第３３条的规定，在一定条件下，会招致５０法郎的民事罚款。
  
  （二）登记薄（registre）
  
  在法国不动产登记机关，对于法律行为的公示事实上存在四种不同的登记薄：
  
  1．登录登记薄（ registre des inscription）。适用于优先权、抵押权，其包括按年代顺序排列的全部登记清单，另有复印件保存，其中之一在登记程序完成后返还给申请人。
  
  2. 公告登记薄（registre des publications）。适用于不动产的买卖、赠与、判决、继承等。根据相同的方式，其包括一切用于证明公示的权利的一切证书（副本，复印件或文件摘录）。
  
  3．扣押登记薄（registre des saisies）。其适用于不动产扣押命令。
  
  4．登录申请登记薄（registre des dépots）。作为对第一种登记簿的事实上的补充，此种登记簿具有特别重要的意义。抵押登记员应将已受理公示的法律行为的登录申请逐日登记 [19]。此为基本程序，因为登录申请之日即为登录或公告所载明之日期。一方面，应避免早填或迟填日期，此为法律规定登录须每日终结的原因 [20]；另一方面，应避免遗失。故登录申请的登记以微缩胶卷拍摄，其复制件存放于另一法庭的档案室。
  
   在上述登记簿中，登录登记与公告登记事实上已包含了一切法律行为，故其为不动产公示的核心。
  
  此外，法国１９５５年10月14日法令第１条还设置了一件非常有用的工具，即不动产卡片（fichier immobilière），以更加便于在不同的批注和土地册（地籍）中寻求一致。这种卡片根据登记薄而重新制作，其包括为前述法令十分详尽、具体地加以规定的三种类型：不动产物权权利人身份卡片、不动产卡片（适用于城市不动产，区别于法国不动产审批制度）、小块土地卡片（适用于按地籍图-plan cadastral依次重新划分所有权的一些小块土地）。此种不动产卡片仅为土地公示制度等的辅助手段，通过重新排列组合，其可保证抵押权登记的一致性和查询的方便。从一定意义上讲，其正确地反映了法国不动产的法律地位。 [21]
  
  （三）相对效力原则
  
  相对效力是法国不动产登记制度的一项基本原则，系由法国１９５５年１月４日法令所明文规定(这一法令对不动产登记制度作了具体、精细的规定)。所谓“相对效力”（effet relatif）原则，是指仅在权利人丧失权利时，权利的受让人方可对该新的权利进行公告。例如，A将其房屋所有权转让给B时，如要求对该转让行为（即B所取得的房屋所有权）进行公告，则A原所享有的该房屋的所有权必须已经进行过公告。亦即在相继公告的一系列法律行为之间，不允许存在任何中断，任何利害关系人均得请求审核权利转移的链条。毫无疑问，在当事人准备从权利人处受让权利时（如欲购买他人的不动产时），这一原则可以为之提供某种保障。但是，由于法国法上不动产公告的目的在于对行为或权利的“宣告”，而非如德国法那样系对权利的“确认”，因此，登记员并不审核有关法律行为的适当性，其所作不动产公告并不意味着可以以之推定权利的真实性，故这一保障被认为仅具纯粹形式上的意义。
  
  基于相对效力原则，对于提交公证的法律行为，法律要求其必须包括受让的权利在转让前所作公告时的具体资料（日期，卷宗、编号等）。登记员应检查两项文件之一致性。违反此原则的后果是登录申请的拒绝或登录程序的废止。 [22]
  
  
  
  在不动产公示过程中，相对效力原则的运用使这一过程变得比较简单：受理人（通常是公证人）得以两种方式将有关证书提交抵押权登记机关予以公告：一种是证书的副本（或判决的副本），另一种是抵押登录申请的明细表并附以设定抵押权的法律行为（证书）或判决（涉及法定抵押权者除外）。前述证书应根据法国民法典第2148条的规定向登记员提交。如登录申请未被拒绝，登记员应将之列入登录申请登记薄，然后程序依法律规定继续进行。
  
  根据法国民法典第2196条的规定， [23]任何利害关系人均得通过不动产卡片副本或节录在登记机关了解被公告的行为，其仅只向有管辖权的机关提交申请即可，对其申请的格式，法律有具体规定。应申请人的请求，不动产卡片的副本或节录应在１０日内向其交付。在有错误或疏漏的情形，副本或节录的的瑕疵不影响公示行为的对抗力，但涉及抵押权的情形除外：根据法国民法典第２１９８条的规定，此种情形，登记员应当承担民事责任。 [24]]
  
  总之，相对效力原则是登记员用以拒绝登记的基本依据，同时，行为一经登记，即意味着该行为具有完全的对抗力。此外，这一原则还在实际上强制某些其自身必须对抗第三人的行为予以公告（如财产分割行为、当事人死亡后的证明书等）。
  
  不过，由于各种权利之取得方式的不同，前述相对效力原则也存在某些适用上的例外，亦即其权利转让的链条得依法被截断：依照１９５５年１０月１４日法令第３５－１项的规定，当权利转让人的权利系直接根据法律的规定而取得时，相对效力原则被排除适用，其中包括根据取得时效、添附或虚有权与所有权的合并而取得权利等。在此种情形，权利转让人之权利原来应有的公告，实际上为该转让人单纯的声明（意思表示）所代替。（未完待续）
  
  
  

【注释】
[①] 但学者J.B.Grisoni在其《不动产公示及其效果在法国法和瑞士法上的概念》(th.Lausanne,Chablaz,1900;ch.la conclusion,p.257)中指出：“如果抛开其纯粹技术上的差异不谈，法国和瑞士有关不动产公示的立法是惊人的相似……实际上，法国１９５５年在立法上的改革并不应受到责难……当看到法律行为和权利在公示制度下发生‘弱肉强食’时，何人不会气馁？与这种令人生厌的说法相比较，瑞士民法典的教条主义、应予登记的权利之逻辑分类和数量因其简单明嘹而令人着迷。”该学者希望法国法：１．扩大登记之相对效力的使用范围以避免出现公示登记中所有权让与链条的并列；２．加强先期公告的作用，以使受让人更容易知晓情况；３．确定未予公证的不动产买卖行为无效。（cité par Malaurie ）
　
　　

[②] 但有法国学者认为不应夸张这一区别。他们指出：自１９５５年以后，改革后的法国不动产公示制度在某些方面同样力求通过对物权权利人变动的事实（如死亡）所进行的公示，以赋予不动产的法律状态以一种“真实写照”（“photographie”）。（参见：Philippe Malaurie et Laurent Aynès,Cours de Droit civil,Les biens 2e éd,CUJAS,1992,Paris.p.351）

[③] 法文中的“publicité foncière” 也可译为“不动产公告”或“房地产公告”。
　
　　

[④] 参见Malaurie,p.348
　
　　

[⑤] 法国法上的“地产公告（publicité foncière）” 中的“地产的”（foncière）一词，本意主要是“有关土地的”的意思，但法律上采其广义含义，作“不动产的”使用（不仅包括土地，也包括土地上修建的房屋等不动产）。

[⑥] 法国民法典第1690条规定：“债权受让人仅依对债务人所作之债权转让通知，始对第三人发生权利占有的效力。”
　
　　

[⑦] 在法国，不动产公示与抵押权制度的关系甚至可以通过有关机关的名称而予以证明：至今，法国不动产公示的行政机关一直保留了“抵押权登记机关”（conservation des hypothèques）的称呼。
　
　　

[⑧] J.Ph.Levy（莱维）：《物的担保之历史概述》，Rev.hist du droit,1987,pp.257-266,cité parMalaurie，p.329）
　
　　

[⑨] 拟诉弃权（in iure cessio）是在执法官面前进行的转让，它采取要求返还之诉的形式：转让者（即虚拟的请求人）在诉讼中不提出异议，因而虚拟的诉讼在“法律审”中完结。（引自彼德罗．彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社96年4月版，第213页）。
　
　　

[⑩] 法国古代法（ancien droit）指法国大革命以前的立法。
　
　　

[11] 直译为“扣押放弃与扣押”，意即出让人放弃占有而受让人取得占有。
　
　　

[12] 柯尔柏（J.-B.Colbert）：１７世纪法国的重商主义者，其主张称为柯尔柏主义（colbertisme）。

[13] 与后来出现的不动产登记完全不同，此种赠与登记为在法院书记室所进行的登记（enregistremen au greffe）。
　
　　
　
　　

[14]一般优先权（privilèges généraux）为设定于债务人全部动产或不动产的优先受偿权利，如债权人为全体债权人利益而且保存或清理债务人财产而支出的费用及诉讼费用等。（参见尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年，第18-19章）
　
　　

[15] 以下参见：Malaurie，p.353-356
　
　　

[16] 法国民法典第2197条（1959年1月75日第59-89号法令）规定：“抵押登记员对因下列情形引起的损害应承担赔偿责任：1。对于提交于其登记处的证书及法院判决以及所要求的登录，未进行公告，而未公告并非因拒绝或驳回的决定所致者；2。抵押登记员所交付的证明书中遗漏一处或数处现行登录项目者。在此种情形，如错误系因登记情况不充分或不准确所致，而不能归咎于抵押登记员时，不在此限。”

[17]Civ.3.30，mai 1978,B.III,no 225;Def.78,a.31859.n.E.Frank; Versailles,30 juin 1989,Def.89,a.34633,no 133,n.L.Aynès.
　
　　

[18]有关判例也说明了这一点。如法国最高法院民事法庭1965年1月20日判决认定：“私署证书（acte sous seing privé-指未经认证的法律行为）所包含的协议或规定仅得在被一项认证行为予以证明时，方可为第三人所知晓或因公示而具有对抗力。”（Civ.1,20 juil.1965,B.I,no 493; D.,65.757,n.J.Mazead）

[19] 法国民法典第2200条（1959年1月7日第59-89号法令）第1款规定：“登记员应备置登记簿，逐日按号码顺序登录向其提交的证书、法院判决书、申请书以及为履行公告手续而提交的文件。”
　
　　

[20] 法国民法典第2201条规定：“为履行前条各项手续所使用的登记簿，应由登记处所在地的诉讼法院法官从第一页至最后一页的每一页上编号及签名。登记簿应每日终结。”
　
　　

[21] 所谓“一定意义”，是指不动产卡片的设置仅涉及某些法律行为的公示，因为自1955年以来，某些不动产并非公告行为的标的。
　
　　

[22] 法国最高法院第三民事法庭1967年5月13日判决（ 1987,B.III.no 103）指出：“如缺少债务人之所有权的证书的公告，法定抵押权不得列入。”

[23] 此规定的原文是：“（1955年1月4日法令）抵押登记员应负责向一切请求人交付除登录申请书以外的、自请求交付时起存放在登记处五十年内的文件的副本或节录以及继续有效的登录的副本或节录，（1967年9月28日第67-839号法令）或证明不存在任何所要求的文件或登录的证明书。抵押登记员亦应根据请求，在十日内交付不动产卡片的副本或节录，（1967年9月28日第67-839号法令）或证明不存在任何所要求的卡片的证明书。”
　
　　

[24]] 此规定的原文是：“（1967年9月28日第67-839号法令）如抵押登记员在向第2181条所规定的某一权利的新持有人交付证明书时，遗漏记载优先权或抵押权，新持有人所占有的此项权利，只要证明书为当事人因其权利证书的公告而请求交付者，免除未登录的优先权或抵押权。除不妨碍对登记员可能的求偿权外，因遗漏登录而受益的债权人，如买受人未支付价金或其他债权人的顺序未经法院认可前，并不丧失按此项登录的顺序受分配的权利。”