2005年10月，系同居关系的王某和李某一起出资购买了市区一处房屋，以男方王某的名义签订了合同、办理了各项手续并申请登记和领取了《房屋所有权证》。2006年1月，两人分手，约定房产归王某所有，王某补偿李某5万元，房屋归李某使用，待李某结婚后或者5年后再将房屋交付给王某。2006年3月，王某与顾某签订了房屋买卖协议，并办理了房产过户登记手续。2006年4月，顾某要求李某让房未果，遂向法院提起民事诉讼，要求李某迁让房屋。诉讼过程中，李某以王某、顾某为被告提起民事诉讼，要求确认房屋买卖协议无效。法院认为顾某未去现场看房，明显不合情理，且与王某系远房亲戚，存在与王某的恶意串通，判决确认房屋买卖协议无效。李某又向法院提起行政诉讼，要求撤销顾某的房产登记。法院判决撤销房产登记。民事诉讼恢复审理，最终判决驳回顾某的诉讼请求。

[思考]

    上述案例给我们提出了两个问题：一是房屋登记在民事诉讼中的证据效力问题，也就是当事人对房屋登记有异议的民事案件是否必须“先行政、后民事”；二是登记时提交的材料之一被确认无效，是否就必须撤销登记。

  　　关于第一个问题，笔者认为，房屋登记簿记载的权利人对自己的房屋所有权无需举证，只要证明自己是登记簿记载的权利人即可，对方当事人对此有争议，应当提供充足的反驳证据，理由成立的，人民法院可在法律文书中写明查清事实与采纳理由，并据此作出判决。法律文书生效后，登记机构可根据查清的事实作出更正登记或者其他相应的登记。主要理由为：第一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条中规定，根据法律规定能推定出的另一事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据能够推翻的除外。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据物权法第十六条的规定，能够推定出房屋登记簿记载的权利人就是房屋的所有权人，因此，在举证时具有优先的效力。当事人有相反证据能够推翻的除外，说明房屋登记簿在民事诉讼中具有优先的效力，但并不具有绝对的效力。第二，登记行为不能认为是行政确权。这个问题目前在理论界已经基本明确，以往“先行政、后民事”的理论依据主要是认为司法确权不能直接否认行政确权，必须通过行政诉讼否定行政确权后再由民事诉讼予以确权，既然房屋登记不再是确权，就不存在司法确权直接否定行政确权的矛盾，民事诉讼就不必以行政诉讼撤销登记为前提。第三，《房屋登记办法》第八十条规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。也就是说，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容可以与房屋登记簿记载的权利状况不一致，而不必经行政诉讼撤销登记。

  　　关于第二个问题，实际上也就是行政诉讼审查的范围问题。行政诉讼，主要审查作出具体行政行为依据的事实是否清楚，证据是否充分，适用法律是否正确。对于证据主要审查它的“三性”，即真实性、合法性、关联性。过去一般认为，主要材料如合同等不真实、不合法，或者登记的主要依据被撤销，如建设工程规划许可证或者土地证被撤销，就要撤销该具体行政行为或者确认其违法，但行政机关是否承担赔偿责任要看是否有过错，没有过错的，撤销具体行政行为或者确认其违法的同时，明确登记机构没有过错。现在对这方面也是有争议的，有学者认为“登记机构无权审查当事人变动物权的意思是否真实、相关的合同是否真实有效”，登记机构只能审查登记材料是否齐全，是否符合《房屋登记办法》的规定，登记机构的审查只能是形式审查为主。笔者认为，根据目前的立法和相关司法解释，房屋登记后，申请登记的主要材料被司法机关、行政机关、仲裁委员会生效法律文件撤销或者确认无效的，法院行政诉讼可以判决撤销房屋登记，登记机构也可主动撤销原登记，由责任人承担相应的赔偿责任；房屋登记后，又作出新的处分如转移、抵押登记的，对原具体行政行为不宜撤销，登记机构有过错的，可确认其具体行政行为违法并判令其承担相应责任，登记机构没有过错的，应当驳回其诉讼请求，以保护善意第三人的合法权益，维护登记的公信力和社会秩序的稳定。

徐松红 曹 雷