土地升值，港商土地被镇政府重新转让
　　据测算，2000年3月，山水城公司将276亩土地作价入股明珠苑公司时，平均每亩的地价为27万人民币左右。朱炳昌说，这在当时已是很高的地价，此片土地附近的花园渡假村，当时每亩的卖价不足10万元。

　　2000年以后，无锡市政府加快了蠡湖新区的规划建设，实行“先规划后建设、先配套后开发、先环境后建房”的理念。此举很快使蠡湖新区的房产升值，2003年11月，该区域的最高地价已升至每亩245万元。山水城公司用来入股明珠苑公司的276亩临湖土地，无疑是此新区的黄金地块之一。港商邹伟文认为，这片土地现在的市值应在4亿元左右。
　　土地迅速升值的背景下，在港商身上发生了一喜一悲两件大事。一是2002年3月21日，山水城公司与港方签订了股份转让协议，山水城公司同意出让股份给港方。2002年5月13日，经江苏省政府批准，明珠苑公司由合资企业转为港商独资。从名义上讲，港商自己拥有了276亩土地的使用权。这是喜事。
　　2002年3月8日，深圳中院因山水城公司未完全履行还款义务，在深圳三洲公司的主张下，作出民事裁定，追加山水城公司为被执行人。2002年11月27日，深圳中院向无锡市国土局发出协助执行通知书。按照此通知书，2002年12月5日，无锡市国土局正式注销明珠苑公司的国有土地使用证。随后，此土地被重新过户给山水城公司。
　　更让港商无法理解的是，山水城公司很快将这征土地中的220余亩，转让给了无锡市山水房地产开发有限公司。该镇工作人员徐卫星证实，重新转让的价格比卖给港高的价格高得多，每亩约130万元人民币。
　　港商认为“中了镇政府的圈套”
　　“这是一个圈套！镇政府看见地价涨了，就违反合同，利用行政、司法手段收回已出让的土地，以高价再卖一次。”邹伟文直率地发表自己的观点。
　　邹的“圈套说”虽有些偏激，但记者调查发现，其中确实有诸多疑点。据朱炳昌说，山水城公司有偿还债务能力，却坐等深圳中院查封土地。朱炳昌证实，早在2002年4月以前，山水城公司已还三洲公司1000万元左右。“加上利息，也就欠债六七百万元了，山水城公司是镇办公司，注册资金有5000万元，偿还六七百万元债务应该没有任何问题。因为几万元的债务，就查封时值数亿元的土地，这是正常的吗？”
　　“山水城的债务，凭什么查封合资企业的土地？这个债务与我们何干？”邹伟文抛出一串串疑问。朱炳昌也表示：“如果确是因为还债需要查封明珠苑土地，那么，2002年底还清债务后，山水城公司按照约定，应该继续履行合同，将没有债务的土地再还给明珠苑公司。而事实上，山水城公司不但没归还土地，而是在第一时间就把土地高价卖给了别人。”
　　让记者大感意外的是，无锡市国土局是2002年12月5日注销明珠苑公司国有土地使用证的，但一份合同却表明，山水城公司于同年11月25日，就已将其中的220余亩土地转让给了山水房地产开发有限公司。更为荒唐的是，一张编号为“苏地完no0072569”的完税单显示，山水城公司早在同年11月23日就缴了88万元的土地转让相关税款。“土地还是我的，你却把我的东西卖给了别人？相关部门为什么在合同签定前，就收了税？”邹伟文质问。
　　童耀明对此的解释是：“合同签定的日期和交税的日期均是不对的，是比实际日期提前了。这样做是为了享受市里到2002年年底的优惠政策。”
　　“这种解释是不通的，要么山水城逃掉了大额税款，要么就是在说谎。”明珠苑公司的代理律师黄超反驳说。黄超还指出，既然实际的转让价是2亿多元，那么在合同中为什么只写了8799万人民币？
　　2亿元利润的不同理解
　　邹伟文接受记者采访时说，明珠苑公司符合内地合资、独资企业的所有正规手续，2001年6月依法取得了国有土地使用证。按照市场经济规则，由于土地升值产生的所有利润，除了应纳的税费外，均是明珠苑公司的。“所以，镇里现在重新转让土地获得的2亿多元利润，实际上大部分是港商的利润。”
　　对于此事，童耀明也有自己独特的看法。“港商的根本目的，是想用700多万美元拿走镇里4亿多人民币的国有土地资产，这是他们与前任镇委书记串通的表现。这笔不公平的交易已让镇政府损失很多。新一届镇领导班子，是按照法律，依法挽回了国家和集体的损失。”
　　明珠苑事件牵出政府诚信话题
　　朱炳昌说了3句耐人寻味的话：一是如果仅从镇里经济收入角度看问题，镇里利用法律手段，收入了2亿元，似乎做了一件很有政绩的事。二是从山水城与港商当初签订的合同上看，这2亿元钱不应是镇里的，而应是明珠苑公司的，至少1亿多元是港商的。三是2亿元人民币买不回政府信誉。
　　港商邹伟文说：“我们国家，从中央到地方，都在推行诚信政府的理念。这个事的发生，就反映了一个镇政府的诚信问题。”邹伟文在无锡市还投资有一家彩印厂，他认为，江苏的省、市一级的政府在对待投资方面，是很讲诚信的，严格按市场规律办事，因此他的投资一直很愉快。“但是，在当前的投资形式下，外来投资者，接触的更多的是区、镇一级的政府，但这一级政府的一些少数领导，还没有的很强的诚信观念。”
　　南京大学学者肖泽晟认为，港商邹伟文的话很深刻，国内的招商引资现已遍地开花，县、区、镇、乡一级的政府与外来投资者的接触是最多的，这些“小政府”的诚信正愈来愈重要。“这个镇政府现在得了2亿元，以后呢？恐怕损失的不止是2个亿。政府的诚信用钱是无法衡量的，也是无法换算的。”