各县(市)、区人民政府，市政府各部门:
为进一步健全完善我市住房保障制度，更好地解决城市低收入家庭住房困难，根据《山东省人民政府关于贯彻国发〔2007〕24号文件进一步解决好城市低收入家庭住房困难的意见》(鲁政发〔2007〕74号)精神，结合我市实际，现提出以下实施意见。
一、充分认识解决城市低收入家庭住房困难的重要性和紧迫性
住房问题是重要的民生问题。解决低收入家庭住房困难，事关全市经济发展和社会稳定大局，是各级政府公共服务的重要职责，是促进房地产市场健康发展的重要途径，是全面建设小康社会的客观需要，是维护社会稳定的重要任务。各级各部门要进一步提高对解决城市低收入家庭住房困难的重要性和紧迫性的认识，把思想和行动统一到中央和省里的部署要求上来，切实把这项工作抓紧抓好。
二、进一步明确解决低收入家庭住房困难的总体目标和基本原则
(一)总体目标。以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房制度，规范深化经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，积极解决进城务工人员住房困难，力争到2010年，将城市低收入住房困难家庭全部纳入住房保障范围，城市低收入家庭人均住房面积达到城市人均住房面积的60%以上。
(二)基本原则。
1.总体规划、分步实施原则。在符合城市发展规划的基础上，结合经济社会发展水平，制定住房保障工作目标和年度计划，分步实施。
2.立足全局、统一政策原则。结合全市棚户区改造、旧村(居)改造以及城市重点项目拆迁改造工程，充分考虑低收入家庭的居住现状、经济承受能力和需求，合理调整住房保障的范围、方式、标准。
3.因时制宜、动态管理原则。根据全市住房状况调查成果，建立低收入住房困难家庭档案，实施动态管理，切实将有限资源用于解决城市低收入家庭住房困难。
三、健全完善廉租住房制度
(一)扩大保障范围。根据城市人均可支配收入和人均住房水平，结合城市经济发展状况和住房价格确定廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，对符合保障条件的城市低收入住房困难家庭做到应保尽保。
(二)提高保障标准。根据城市人均住房水平、财政承受能力、市场平均租金及保障对象的经济承受能力等因素，统筹研究逐年提高廉租住房保障面积标准和租金补贴标准，增强低收入家庭通过市场承租住房的能力。要根据不同收入水平划分确定档次，分层次解决低收入家庭的住房困难。
(三)多渠道筹集实物配租房源。要采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，多渠道增加廉租住房房源。新建廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内，主要在经济适用住房小区中配建。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭提供。对承租政府直管公房或单位自管公房的低收入家庭，分别参照实物配租、租赁补贴方式实施保障，减免的租金从廉租住房保障资金中统一解决，确保房屋的正常维护和安全使用。
(四)确保保障资金来源。要根据廉租住房工作的年度计划，落实好廉租住房保障资金。一是市财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算;二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后的余额全部用于建设或收购廉租住房;三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例要达到10%以上;四是廉租住房租金收入实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房的维护和管理，不足部分，从住房保障资金中解决。
四、改进和规范经济适用住房管理
(一)降低准入门槛，严格执行建设标准。根据经济社会发展水平和保障对象的经济承受能力等因素，并与廉租住房保障对象标准相衔接，确定经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，使更多的低收入家庭能够买得起经济适用住房。已享受过政策性住房且符合购买经济适用住房条件的家庭，其已有的政策性住房面积应当在此次经济适用住房购买面积中扣除，超过经济适用住房购买面积标准的部分按照同地段商品房价格购买。经济适用住房套型建筑面积应控制在60平方米左右。根据城市经济发展水平、群众生活水平、住房状况和家庭结构等因素，合理确定经济适用住房的套型面积和各种套型的比例。
(二)合理安排建设规模。经济适用住房建设要根据低收入家庭的住房需求，合理确定建设规模。今后3年每年开工建设经济适用住房70万平方米左右;经济适用住房供应不足时，可以适当加大建设规模，确保满足低收入家庭的购房需求。在经济适用住房建设选址时，要根据需求分布情况，科学合理布局，方便居民生活。
(三)规范销售程序。经济适用住房的销售价格实行政府指导价，其销售基准价格和浮动幅度，由市物价部门会同房管部门制定，报市政府同意后向社会公布。同地段商品房价格参照标准，由市物价部门会同市房管、财政部门制定，报市政府批准后向社会公布。经济适用住房的销售由市房管部门统一组织。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定程序进行审查;符合条件的，由市房管部门发放核准通知书，采取公开摇号方式排序轮候。
(四)严格上市交易管理。经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年的，不得上市转让或出租经营;购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由市政府按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。具体交纳比例由市政府确定。购房人购买经济适用住房后又购买其他住房，原经济适用住房由政府按规定回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
(五)加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划的前提下，经市政府批准后，利用自有土地组织实施。各级国家机关、事业单位一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征收或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。单位集资合作建房应纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。已享受房改政策购房、购买经济适用住房或参加过集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买的基础上，房源仍有多余的，由市房管部门统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后作为廉租住房房源。
五、逐步改善其他困难群体的居住条件
(一)加快棚户区改造步伐。对集中成片的棚户区制定改造计划，因地制宜，加快改造步伐，确保“十一五”期间全面完成改造任务，切实做到棚户区改造的优惠政策得到落实，被拆迁户的货币补偿或住房安置及时兑现，住房质量、小区环境、配套设施明显改善，困难家庭的负担控制在合理水平。
(二)积极推进旧住宅区综合整治。旧住宅区综合整治要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，发挥政府、企业、个人多方面的积极性，多渠道筹措资金，统筹规划，分步实施，积极推进。对可整治的旧住宅区力戒大拆大建，要积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造，提升住房使用功能，改善群众居住条件。
(三)多渠道改善农民工居住条件。改善农民工居住条件要坚持政府引导、单位负责原则，并与维护农民工就业、医疗、子女上学等权益相结合。用工单位作为改善农民工居住条件的责任主体，要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设符合农民工特点的集体宿舍，以合理租金向农民工出租，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。农民工住房、集体宿舍建设执行经济适用住房建设的相关优惠政策。
六、完善配套政策，健全管理机制
(一)落实优惠政策。一是廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地，要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在城市申报年度用地指标时单独列出，切实保证供应。三是廉租住房、经济适用住房项目小区内的经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价;经济适用住房项目可规划建设用地范围外的市政基础设施，由政府组织建设。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设的，可按规定给予相关政策支持。
(二)编制实施发展规划和年度计划。成立专项工作领导小组，在已开展的居民住房状况调查的基础上，组织人员建立健全低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入城市经济社会发展规划和住房建设规划，于年底前上报建设部备案并向社会公布实施。要严格实施解决低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障各项资金、廉租住房和经济适用住房建设用地落实到位。
(三)建立健全管理机制。市房管部门要会同财政、民政等行政主管部门对廉租住房、经济适用住房供应对象的收入标准和住房困难标准，以及廉租住房的保障面积标准和租金补贴标准实行动态管理，每年向社会公布一次。廉租住房和经济适用住房保障实行严格的准入和退出机制。要建立健全廉租住房和经济适用住房的申请、审核和公示办法，及时向社会公布，规范供应管理。要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，强化廉租住房年度复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策落实。
(四)确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则，提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，要在建设合同中予以明确。
(五)继续深入落实房地产市场各项调控政策措施。要认真贯彻国家和省各项房地产市场调控政策，严格落实“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上”的要求，进一步加大住房供应结构调整力度，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量，不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。要加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益;加强房地产价格的监管，采取综合措施，抑制房地产价格过快上涨，引导房地产市场健康发展。
七、明确责任，确保各项政策落实到位
(一)落实工作责任。市政府对全市解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，并对各县(市)、区政府和市政府相关部门实行目标责任制管理。各县(市)、区政府和市政府相关部门要把解决城市低收入家庭住房困难列入重要议事日程，确保各项政策措施落实到位，并在每年向同级人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告年度计划完成情况，接受人民群众监督。
(二)加强组织领导。成立市住房保障工作领导小组，切实加强对全市解决城市低收入家庭住房困难工作的组织领导，对工作中的重大问题进行研究、协调和指导。各县(市)、区政府也要建立相应的工作机制，加强组织领导，落实工作机构，切实抓好各项工作。市房管部门要承担起解决城市低收入家庭住房困难工作的牵头职责，加强同各有关部门的协调配合，抓好工作任务落实;各有关部门要根据职能分工，各司其职，密切配合，形成合力。
(三)严格监督检查。市财政、审计、监察等部门要加强对住房保障资金管理和使用情况的监督检查，确保住房保障资金专款专用。对在解决城市低收入家庭住房困难工作中工作不落实、措施不到位的，要通报批评，限期整改;对以权谋私、玩忽职守以及违反规定截留、挤占、挪用、套取住房保障资金的，要依法依规追究相关责任人的行政和法律责任。
济南市人民政府
二OO七年十二月十七日
