原告湖南石门国家粮食储备库。住所地石门县X乡X村。

法定代表人侯某某，该粮食储备库主任。

委托代理人吴希冀，石门县法律援助中心律师。

被告陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。身份证号码：x。

委托代理人黄某某，男，石门县法学会法律工作者。

原告湖南石门国家粮食储备库与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年6月16日受理后，依法组成由审判员闫志辉担任审判长，审判员唐华武、人民陪审员李勇参加的合议庭，于2009年7月21日公开开庭进行了审理。书记员吕军锋担任记录。原告的委托代理人吴希冀、被告陈某某及其委托代理人黄某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告湖南石门国家粮食储备库诉称：根据上级主管机关的委托，原告将原曹市粮站粮仓X栋、办公楼X楼五间、操场一半、三楼整层、食堂等部分资产出租给被告办厂使用，双方的租赁关系发生多年。因被告拖欠租金，原告曾于2008年4月10日诉请法院追讨租金，经调解，被告同意支付欠交的房租。原告在被告付清租金的情况下，于2008年11月19日以书面合同明确了双方已事实形成的租赁关系，约定租期一年即2008年1月1日至2008年12月31日止。按照合同约定，原告一旦需要收回租赁场地和房屋，应提前一个月通知被告，被告在接到通知后一个月内无条件将场地和房屋腾出，原告不负担任何补偿。2008年12月31日合同期满后，因原告委托出租的资产已由国资部门依法公开拍卖给他人，原告为收回租赁物，于2009年4月8日给被告发出通知，告知被告按时返还，在原告给予的合理腾退期满后，被告拒绝腾退。被告的行为损害了原告的利益，故提起诉讼，请求依法判令被告立即将承租的租赁物即原曹市粮站的部分资产：粮仓X栋、办公楼X楼五间、操场一半、三楼整层、食堂返还给原告；被告承担本案的诉讼费。

原告湖南石门国家粮食储备库为证实自己的诉称主张，向本院提交了下列证据：

1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、组织机构代码证各1份，拟证明原告的身份情况；

2、关于原曹市粮站资产经营管理及处置情况说明1份，拟证明本案租赁物原曹市粮站的资产原为石门县X乡粮站的资产，二都乡粮站被主管机关石门县粮食局撤销后，主管机关授权原告对二都乡粮站的资产出租及管理；

3、资产处置明细表、石国用1998字第（190)号国有土地使用证各1份，拟证明原告出租的原二都乡粮站的资产只有土地使用证，没有房产证；原告处置的曹市粮站的资产即为石门县X乡粮站的资产；

4、石门县粮食局的证明材料和石门县人民法院民事调解书各1份，拟证明原告对租赁物的出租是基于石门县粮食局的授权，被告明知且同意租赁；

5、租赁合同1份，拟证明原告对租赁物享有出租权及与被告有租赁关系，租赁期间已经在2008年12月31日届满，根据该合同的约定，原告有随时收回租赁物的权利；

6、通知和送达的公证文书各1份，拟证明原告于2009年4月8日向被告发出解除租赁关系通知，并要求被告在接到通知后30日内腾出租赁物，然后10日内将租赁物交还原告，被告已经收到收到该通知；

7、石门县粮食局的文件1份，拟证明本案的租赁物经县主管领导批示，由石门县粮食局进行处置；

8、石门信息1份，拟证明石门县粮食局以委托人的身份委托常德金诺拍卖有限公司拍卖本案的租赁物；

9、标的物的说明以及拍卖成交确认书各份，拟证明石门县粮食局负有交付本案租赁物的义务；

10、石门县粮食局授权书1份，拟证明原告对租赁物有收回的权利；

对原告湖南石门国家粮食储备库提交的上述证据，被告陈某某及其代理人的质证意见是：

证据1，没有异议；证据2，拍卖标的物是曹市粮站，对于标的物由石门县粮食局和石门县城市建设投资开发有限公司委托拍卖公司拍卖没有异议；拍卖公司在拍卖时该资产已经由国资部门收回，原告没有权利进行诉讼，本案的原告应该是石门粮食局和城市建设投资开发有限公司，原告只能是代理人；证据3，资产处置明细上只有曹市粮站的门市，土地使用证登记的土地不是出让土地，也不是划拨土地，不符合土地法的规定，二都乡粮站已经撤销，土地证相应应该注销，土地没有出让，拍卖无效；证据4，对调解书无异议，但与本案无关联性，对石门县粮食局的证明，证据来源于（2008）石民二初字第X号民事调解书的卷宗，不是本案的证据，该证据证明了租赁物属于国有资产；证据5，对真实性无异议，对租赁期限有异议，租赁期限应截止到2009年4月13日，有送达通知的公证文书佐证；证据6，结合其他证据，不能以原告的名义收回租赁物，只能以石门县粮食局的名义收回租赁物；证据7，该租赁物包括房产和土地，土地既不是出让土地，也不是划拨土地，土地的拍卖应该依法进行，作为证据提交应该是县政府盖章同意，还应该提交县政府的会议纪要，或者提交有县政府公章的文件；证据8，石门信息不是报纸，不是媒体，是内部的免费赠送的信息载体；对该租赁物是石门县城市建设投资开发有限公司和石门粮食局委托拍卖的事实无异议；证据9，情况说明应该盖章，对确认书，拍卖前租赁物已经由政府收回，石门县粮食局负有交付标的物的义务，在石门县粮食局不能交付标的物时，原告应该是石门县粮食局，而不是湖南石门国家粮食储备库；证据10，该授权书证明拍卖前政府已经收回租赁物，该授权书只委托原告收回该租赁物，没有委托原告进行诉讼，即使委托也应该以石门县粮食局的名义进行诉讼，如果是石门县粮食局起诉，被告有权提起反诉。

被告陈某某辩称：1、租赁物属于国有资产，在拍卖前已由国资部门收回，原告没有起诉的资格和权利；2、拍卖行为违法，拍卖结果无效；3、被告对拍卖物享有优先购买权。

被告陈某某为证实自己的答辩主张，向本院提交了下列证据：

1、回复意见1份，拟证明被告已经在诉讼前向石门县粮食局提出优先购买权，石门县粮食局对被告进行书面回复，但被告不认可回复内容；

2、情况说明1份，以证明拍卖行为已经发生，不代表被告认可拍卖行为和拍卖结果；

3、备忘录1份，以证明原告以前的法定代表人已经承认被告的租赁期到被告退休时终止；

4、证明1份，拟证明现在争议的租赁物属于国有资产，原告只有经营权、管理权，没有所有权、处置权，这种权利截止到决定拍卖时止，现在的原告对租赁物已没有所有权和管理权；

5、手机通话清单1份，拟证明被告在拍卖时向石门县粮食局的法定代表人提出要求享有竞标权、优先购买权；

6、协议书1份，拟证明被告是原告的职工，原告让被告租赁该租赁物有安置职工的因素在内；

7、租赁合同4份，拟证明从2004年到2008年底止都是由本案被告租赁；

8、租金收据8份，拟证明被告不拖欠租金，能按照合同履行合同义务；

9、买卖协议、合同各1份，拟证明原告以及原告主管部门没有通知被告拍卖租赁物，被告在2009年1月16日还在湖北采购彩瓦设备；

10、职工工伤证明4份，拟证明被告属于原告的工伤职工，原告及其主管机关对被告工伤的处理不符合法律的规定，侵犯了被告的合法权利。

对被告陈某某提交的证据，原告湖南石门国家粮食储备库的质证意见是：

对证据1、2、4、7、8，无异议；对证据3，对真实性无异议，但对证实原、被告之间存在长期的租赁合同关系有异议；对证据5，不符合证据的要件，不能证明被告要证实的内容；对证据6、9、10的真实性无异议，对关联性有异议。

根据当事人举证、质证，本院对当事人所举证据认证如下：

对原告提交的证据1和被告提交的证据1、2、4、7、8，双方无异议，本院确认系有效证据；对原告提交的证据2-10，被告虽有异议，但本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够相互印证本案的事实，本院确认系有效证据；对被告提交的证据3，证实原、被告之间的租赁期限系长期租赁的事实，因与原、被告在此次谈话后签订的正式书面合同中约定的租赁期限不一致，故对证据证实原、被告存在长期租赁的事实不予确认；对被告提交的证据5，证据的形式存在瑕疵，不能达到被告的证明目的，本院不予确认；对被告提交的证据6、9、10，因与本案的租赁纠纷没有关联，故本院对证据的关联性不予确认。

根据双方当事人举证、质证以及本院的认证，结合当事人的当庭陈某，本院认定如下事实：

石门县X乡粮站和曹市粮站原系上下级部门，在同一个院内办公，1996年体制改革时，二都乡粮站和曹市粮站被撤销，其资产划归原告湖南石门国家粮食储备库管理和经营。1998年，原曹市粮站的土地以二都乡粮站的名义办理了石国用1998字第（190)号国有土地使用证，但房屋未办房产证。自2004年开始，原告经主管机关石门县粮食局同意，将属于原曹市粮站的部分资产出租给被告陈某某开办石门县宏福彩瓦厂，场房租赁合同一年一签。租赁合同签至2007年底后，因被告欠交租金7080元，原告曾于2008年4月10日向本院起诉，要求被告支付下欠的租金，经本院主持调解，被告付清租金后，双方于2008年11月19日补签2008年的租赁合同，双方约定：一、租赁场地位置及面积：原曹市粮站粮仓X栋（仓库容积为50万千克）、办公楼一楼五间、操场一半、三楼整层、食堂；二、租赁期限：自2008年1月1日至2008年12月31日止，期限1年；三、场地和房屋租金：每年5000元，一次交清；四、原告权利与责任：1、租赁的场地与房屋系国有资产，一旦需要收回，原告应提前一个月通知陈某某，陈某某在接到通知后一个月内无条件将场地、房屋腾出，原告退还剩余租金，原告不负担任何补偿；……六、其他。合同到期后，原、被告未续签租赁合同，但被告仍继续使用租赁物，原告也未提出异议。2009年1月7日，石门县粮食局报经石门县城市建设投资开发有限公司同意并经石门县人民政府批准后委托常德金诺拍卖有限公司公开拍卖原曹市粮站的全部资产（包含被告租赁的部分）。2009年1月17日，被告到拍卖公司参与报名时被告知报名已经终止。2009年1月18日，第三人杨锡忠以32万元竞拍成交。2009年4月8日，原告给被告送达解除租赁关系通知，并要求被告在40天内腾退和交付租赁物，因被告认为石门县粮食局在委托拍卖租赁物时未履行通知承租人义务，侵犯了其优先购买权，拒绝交还租赁物。因而原曹市粮站的资产至今也未履行变更登记和交付手续。庭审中，被告提出要求确认被告的租赁物拍卖无效，要求按照拍卖价购买租赁物的反诉请求。

本院认为，原、被告签订的《场房租赁合同》为双方真实意思表示，内容没有损害他人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。2008年12月31日，租赁合同期限届满后，被告继续使用租赁物，原告对此未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告签订的场房租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2009年4月8日给被告送达解除租赁合同通知时，要求被告在40天内腾退并交付租赁物，该期限符合法律的要求，且与原、被告签订的租赁合同中约定的“租赁的场地与房屋系国有资产，一旦需要收回，原告应提前一个月通知被告，被告在接到通知后一个月内无条件将场地、房屋腾出，原告退还剩余租金，原告不负担任何补偿”的要求相符。现原告给予被告腾退租赁物的合理期限已过，被告拒绝履行腾退和交付租赁物的义务，属于违约行为。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。

对被告及其代理人辩称原告主体不适格的辩驳意见，本院认为，本案的原告系具有法人资格的国有独资企业，本案争执的标的物自1996年起系原告管理经营的资产，并经主管机关的同意用于出租。2009年1月18日，该资产虽已拍卖给第三人，但至今未履行所有权变更登记手续，所有权并未实际转移给第三人，也未履行交付义务，该资产仍在原告的管理之中，原告作为资产实际管理人和出租人，要求与被告解除租赁合同，收回租赁物，符合法律规定，故对被告及其代理人的辩驳意见，本院不予采纳。对被告及其代理人辩称拍卖行为违法，拍卖结果无效，被告对拍卖物享有优先购买权的辩驳意见，因与本案不属同一法律关系，故本院不予采纳。对被告提出的要求确认被告的租赁物拍卖无效，并要求按照拍卖物的拍卖价购买租赁物的反诉请求，系在举证期限外提出，故本院不予审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：

一、被告陈某某于本判决生效后一个月内将租赁物即原曹市粮站的粮仓X栋（仓库容积为50万千克）、办公楼一楼五间、操场一半、三楼整层和食堂腾出并交付给原告湖南石门国家粮食储备库；

二、驳回被告陈某某要求确认被告的租赁物拍卖无效，并要求按照拍卖价购买租赁物的反诉请求。

本案案件受理费3000元，由被告负担，因原告已经实际垫交，在执行中由被告直接给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

（本页无正文）

审判长闫志辉

审判员唐华武

人民陪审员李勇

二○○九年七月二十九日

书记员吕军锋

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第三十四条第三款当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。