原告（反诉被告）上海XX花鸟市场经营管理有限公司，住所地……

法定代表人范XX，总经理。

委托代理人孙XX，福建XX律师事务所上海分所律师。

委托代理人王XX，福建XX律师事务所上海分所律师。

被告（反诉原告）李XX，男……

委托代理人饶XX，上海XX律师事务所律师。

原告（反诉被告）上海XX花鸟市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告）李XX租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐汶独任审判。被告于同年5月12日提出某诉，本院于2008年7月28日开庭进行了审理。转为普通程序后，依法组成合议庭，于2008年10月28日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王XX，被告李XX及其委托代理人饶XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年5月29日，原、被告签订租赁合同，约定原告将本市中山X路X号自然风市场第X号商铺出某给被告，被告用于经营油漆，月租金1,707元，租期从2006年6月16日起至2007年6月15日止。被告连续使用商铺至今，仅付了半年房租。至2008年3月15日，被告拖欠租金25,605元。原告多次催讨房租，被告拒之不付，故诉请判令：被告支付原告从2006年12月16日至2008年3月15日止的商铺租金25,605元。

被告辩称，请求驳回原告的诉请。原告并非出某房屋的产权人，产权人是上海叠X置业有限公司（以下简称叠X公司），原告没有取得叠X公司的转租授权，无权向被告收取租金。2006年9月，上海市XX公安消防支队因系争商铺所在大楼存在重大火灾隐患发出某份限期整改通知书，要求所有商铺停止营业。该事件经媒体曝光，严重影响被告使用和收益的合同目的。原告出某的商铺存在重大安全隐患，属于不得出某的商铺。根据租赁合同的约定，原告对市场负有经营管理职责。但2007年4月原告突然撤离市场，不履行职责，导致市场经营混乱，无奈之下承租户只能联合起来，自我管理。原告将不得出某的商铺出某给被告，不履行市场管理职责，使被告受到损失，原告构成违约，应承担违约责任，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告支付的本市中山X路X号X号商铺自2006年6月16日至2006年12月15日止的租金10,242元；2、反诉被告返还反诉原告支付的商铺押金1,707元；3、反诉被告返还中山X路X号X号商铺的工商管理费600元；4、反诉被告赔偿反诉原告2007年4月至2008年4月承担的管理费用计1,020元。

反诉被告辩称，反诉原告和反诉被告签订的租赁合同是合理合法的，反诉原告应当支付相应的房租，要求法院驳回反诉原告的诉请。

经审理查明，2006年5月29日，原、被告签订一份租赁合同，约定：原告将本市中山X路X号市场X号商铺出某给被告从事经营油漆，租期从2006年6月16日起至2007年6月15日止；月租金1,707元，六个月一付；被告于合同签订之日向原告交纳保某金1,707元，在保某金额度内实行先行赔付原则，合同期满后，被告未出某欠费及质量投诉问题，原告在两个月内不计利息退还保某金；原告负责维护市场正常营业秩序及营业区域内的公共卫生及流动人员的管理工作，力求为被告提供一个安全、方便的经营环境。合同签订后，被告按约向原告支付了保某金，原告按约向被告提供了商铺。合同租期届满后，双方未续签合同，被告继续使用商铺。原告向被告收取了六个月的租金及工商管理费600元。2008年3月，原告发函向被告催讨租金未成。现被告已不再使用系争商铺。

另查明，本市中山X路X号房屋权利人为叠X公司。原告于2004年7月2日成立，注册地为本市中山X路X号，法定代表人为范XX。

以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有租赁合同、函件等证据证实。

审理中,原告提出，其按合同约定向被告收取租金，并没有管理义务，管理是原告的权利，可以放弃不行使。原告没有向被告收取管理费，向被告收取的工商管理费只是代收，已向工商部门缴纳。原告称系争商铺是向案外人上海X集建材有限公司（以下简称X集公司）租赁中山X路X号底层房屋，X集公司是向上海X广贸易有限公司（以下简称X广公司）租赁房屋，X广公司是向产权人叠X公司租赁房屋。对此，被告说明，本市中山X路X号有5－X幢大楼，产权人是叠X公司，本案所涉房屋是X号楼。原告提供的证据不能证明全部转租事实、叠X公司的公告已明确否认2006年2月28日后有房屋租赁关系，原告所出某的商铺并非转租取得，而是非法占据，原告再行出某是非法处分和侵权行为。

原告为证明其是向X集公司租赁中山X路X号底层房屋以及租赁期限至2010年1月19日，提供了2004年1月16日范XX、叶XX与X集公司签订的“合作协议”。对此，被告提出，房屋产权人是叠X公司，该协议不能证明X集公司和原告有权转租。

被告为证明产权人叠X公司于2006年2月28日收回租赁房屋、原告无权出某，提供了叠X公司分别于2007年4月24日、2008年4月17日发布的公告。公告的主要内容为：叠X公司2006年2月28日止再没有与任何单位或个人签订过租赁协议，要求在中山X路X号大楼内居住及经营户搬离。对此，原告认为被告出某公告内容与事实不符，另外，没有签订租赁协议并不排除有事实租赁关系。

原告为证明2006年2月之后叠X公司与X广公司的租赁合同没有解除并在履行中，以及其也在履行与上家的租赁合同，提供了2006年7月叠X公司开具给X广公司的房租发票、2006年6月、7月X广公司开具给原告的租赁费发票（发票上注明“代X集付”）、2008年5月27日X广公司致原告的函（X广公司在函中表示其与叠X公司的租赁协议在2006年2月之后并未解除）。对此，被告提出，原告的上述证据不能证明所付租金为本案系争场所租金，仅凭X广公司的函不能确认X广公司与叠X公司之间的租赁关系，没有产权人叠X公司的许可，原告无权转租。

被告为证明系争商铺所在大楼存在安全隐患、XX公安消防支队要求所有商铺于2006年10月30日前停止营业、系争商铺不能出某，提供了2006年9月上海市XX公安消防支队分别向X广公司和X集公司发出某《重大火灾隐患限期整改通知书》、2007年2月叠X公司和X广公司向各承租户发出某紧急通知、2007年3月叠X公司和X广公司向原告发出某通知。对此，原告提出：消防部门要求整改的对象未涉及到原告租赁的部分，原告不是整改对象；被告经营至今，没有受到任何影响；被告的证据也说明产权人认可原告对租赁物进行转租。

被告为证明2007年4月原告突然撤离市场不履行管理义务、承租户为了减少损失自发组织管理，提供了原告及X集公司收取电费开具的收据（2007年4月起由X集公司收取电费）、一组照片、2007年4月自然风市场商户的自我管理倡议书（倡仪每个商户组织起来自我管理，自行承担保某乙、保某甲、保某等费用，众多商户联名签字）及劳务协议（内容为，自2007年4月1日起聘请财务、出某、保某甲、保某乙等人员负责自然风建材市场的日常管理和维护）、付款凭证等证据。对此，原告提出，市场并没有失去管理，2007年4月后是由X集公司协助管理，对被告提供的上述证据均不予确认。

本院认为，原、被告签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告依据与原告的租赁合同使用系争商铺，理应按约向原告支付租金。被告反诉要求原告返还已支付租金，于法无据，本院不予支持。考虑原告负有维护市场正常营业秩序和管理市场的合同义务，原告虽否认被告提出某2007年4月起原告撤离市场不履行该项义务，并称2007年4月后是由X集公司协助其管理，但并无相应证据佐证，而原告不履行该项合同义务对被告的租赁经营活动会有一定影响，故被告可减半支付原告自2007年4月起的租金。同时，基于上述理由，被告反诉要求原告承担商铺自行管理费用，没有依据，即使产生了一定的费用支出，亦应属被告自愿行为，本院对被告该项诉请不予支持。由于被告已不再经营使用系争商铺，双方租赁合同关系实际已无继续履行可能，原告应将被告支付的保某金返还给被告。

根据法律规定，承租人未经出某人同意转租的，出某人可以解除合同，但不影响转租合同的效力。被告以原告没有取得产权人的转租授权、无权向被告收取租金为由提出某抗辩，不能成立。被告提出某防部门发出某整改通知，要求所有商铺停止营业，严重影响其使用和收益的合同目的。对此，被告并未提供由此造成其对商铺不能使用和收益的证据。且倘若如此，被告理应依法及时行使合同解除权，以防止损失的扩大，但实际情况是被告并未停止使用商铺。故被告以此提出某抗辩亦不能成立。另，原告向被告收取工商管理费并无合同依据和法律依据，该笔费用应予退还被告。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零九条、第二百三十六条的规定，判决如下：

一、被告李XX于本判决生效后十日内支付原告上海XX花鸟市场经营管理有限公司自2006年12月16日至2007年3月31日的房屋租金5,974.50元；

二、被告李XX于本判决生效后十日内支付原告上海XX花鸟市场经营管理有限公司自2007年4月1日至2008年3月15日的房屋租金9,815元；

三、反诉被告上海XX花鸟市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告李XX工商管理费600元；

四、反诉被告上海XX花鸟市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告李XX保某金（押金）1,707元；

五、反诉原告李XX的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费440元，由原告负担170元，被告负担270元；反诉案件受理费69元，由反诉原告负担57元，反诉被告负担12元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出某本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长庄才俭

审判员徐汶

代理审判员陈向红

书记员邓瑜佳