上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2008）沪二中民二（民）终字第X号

上诉人（原审被告）胡某甲（x）。

委托代理人严鸽，上海市捷华律师事务所律师。

委托代理人严薇娟，上海市捷华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）陈某乙。

被上诉人（原审原告）陈某丙。

被上诉人（原审原告）何某某。

上列三被上诉人的共同委托代理人缪婧侠。

上列三被上诉人的共同委托代理人张吉晶，上海镇霆律师事务所律师。

原审被告胡某丁。

原审被告上海信义房屋中介咨询有限公司。

法定代表人周王美文，董事长。

委托代理人张某，该公司工作人员。

上诉人胡某甲（x）因买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市静安区人民法院（2007）静民一（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院查明：2006年8月22日，胡某丁接受胡某甲（x）委托，并经上海信义房屋中介咨询有限公司（以下简称“信义公司”）居间介绍，与陈某乙、陈某丙、何某某签订《定金协议》，约定胡某甲（x）购买陈某乙、陈某丙、何某某的（尚未办出房地产权证）系争上海市X路X弄X号X室房屋，胡某甲（x）支付购房定金人民币20,000元交信义公司保管。同年8月28日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为人民币1,818,000元，合同附件三付款协议第2条约定，胡某甲（x）应于2006年9月30日或之前，支付剩余定金人民币340,000元和部分首期房款人民币740,000元，包括保管在信义公司的定金人民币20,000元，三笔共计人民币1,100,000元作为胡某甲（x）的首期房款交于信义公司，信义公司在收到该款后的两个工作日，将其中人民币530,000元转付给陈某乙、陈某丙、何某某（直接支付给开发商），剩余首期房款中的人民币530,000元，在信义公司收到陈某乙、陈某丙、何某某的收件收据后一个工作日转付给陈某乙、陈某丙、何某某，还剩余的人民币40,000元，作为房价尾款暂存信义公司。2006年10月20日或之前，胡某甲（x）应支付的第二期房款人民币718,000元暂存于信义公司，在胡某甲（x）取得其为权利人的收件收据的两个工作日内转付给陈某乙、陈某丙、何某某。待胡某甲（x）的房地产权证办理完毕后两个工作日内，尾款人民币40,000元由信义公司转付给陈某乙、陈某丙、何某某。合同第九条约定，胡某甲（x）如未按合同约定期限付款，应按逾期未付款日万分之五计付违约金，逾期超过15日后仍未付款的，除应支付15日的违约金外，陈某乙、陈某丙、何某某有权单方解除合同，胡某甲（x）承担赔偿责任，赔偿额为总价款的20%。补充条款第九条约定，2006年9月15日之前，陈某乙、陈某丙、何某某应公证委托信义公司为办理和领取以陈某乙、陈某丙、何某某为权利人的房地产产权证。陈某乙、陈某丙、何某某于2006年9月2日向上海市公证处支付委托书公证费人民币220元。后胡某甲（x）未按约定支付首期房款，并于2006年10月21日以合同未办理公证不生效为由，函告信义公司，要求解除与陈某乙、陈某丙、何某某签订的房屋买卖合同。2006年12月1日陈某乙、陈某丙、何某某取得系争房屋房地产权证。2006年12月18日，陈某乙、陈某丙、何某某将系争房屋出售给案外人，房屋转让款为人民币1,528,181元。

2007年5月，陈某乙、陈某丙、何某某以胡某甲（x）未履行合同义务，己方不得已将房屋另行出售造成损失为由，请求判令解除陈某乙、陈某丙、何某某与胡某甲（x）签订的《上海市房地产买卖合同》，判令胡某甲（x）、胡某丁赔偿违约损失人民币363,600元，信义公司返还保管的定金人民币20,000元。

胡某甲（x）、胡某丁辩称，胡某甲（x）系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证，未经公证的合同尚未生效，且因合同未公证导致胡某甲（x）从境外汇款的外汇无法结汇，无法支付购房款。合同约定陈某乙、陈某丙、何某某须在2006年9月15日前办出房地产权证，但陈某乙、陈某丙、何某某直到2006年12月才办理产权证，违约在先。故不同意陈某乙、陈某丙、何某某的诉讼请求。

信义公司辩称，房屋买卖合同签订时，胡某甲（x）明知房屋所有权证尚未办理出，由于产权证尚在办理过程中，故房屋买卖合同未办理公证手续。胡某甲（x）支付的定金尚由公司保管，由法院判决归属。

原审中当事人的争议焦点为：双方签订的房屋买卖合同是否生效胡某甲（x）是否构成违约

胡某甲（x）认为，其于2006年9月20日、9月22日从境外汇入境内美元x元，在结汇过程中，得知房屋买卖合同未公证无法办理结汇手续，故合同未生效，且境外人士购买第二套商品房已受到国家政策控制。

陈某乙、陈某丙、何某某认为，胡某甲（x）委托胡某丁签订的房屋买卖合同具有法律效力。胡某甲（x）采用何某方式付款与陈某乙、陈某丙、何某某无关，由于胡某甲（x）以书面方式拒绝履行合同,陈某乙、陈某丙、何某某对房屋另行处分不构成违约。

原审法院认为，陈某乙、陈某丙、何某某与胡某甲（x）签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。签订合同时胡某甲（x）明知陈某乙、陈某丙、何某某房屋产权证尚未办理。且从合同内容分析，胡某甲（x）应在规定时间内履行前期付款义务后，陈某乙、陈某丙、何某某才能进一步办理房屋产权证。在产权证未办妥前，买卖合同无法办理公证手续。故胡某甲（x）辩称合同未生效理由不成立。根据合同约定，胡某甲（x）应于2006年9月30日或之前，支付首期房款人民币1,100,000元。但胡某甲（x）仅支付定金人民币20,000元，余款一直未付。至于胡某甲（x）是否以境外汇款方式支付房款，合同中未约定，且胡某甲（x）付款资金来源由其自行解决，与陈某乙、陈某丙、何某某无涉。国家出台的政策法规并不会导致胡某甲（x）合同目的无法实现。故应认定胡某甲（x）违约在先。合同第九条约定胡某甲（x）如未按约定期限付款，应支付违约金，陈某乙、陈某丙、何某某有权解除合同，合同解除后，胡某甲（x）还需承担总价款20%的赔偿金。此处赔偿金实质仍是约定违约金，且标准并未过分高于陈某乙、陈某丙、何某某的实际损失。故对陈某乙、陈某丙、何某某要求解除合同、胡某甲（x）赔偿损失的请求予以支持。胡某丁系胡某甲（x）的委托代理人，陈某乙、陈某丙、何某某要求胡某丁共同赔偿的诉讼请求不予支持。根据合同约定，签订房屋买卖合同后定金转化为房款，合同解除后该笔房款应返还胡某甲（x）。故陈某乙、陈某丙、何某某要求获得胡某甲（x）暂存在信义公司处人民币20,000元的诉讼请求不予采信。判决：一、原告陈某乙、陈某丙、何某某与被告胡某甲（x）签订的上海市房屋买卖合同于2007年5月24日解除；二、被告胡某甲（x）应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某乙、陈某丙、何某某违约金人民币363,600元；三、被告上海信义房屋中介咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告胡某甲（x）人民币20,000元;四、原告陈某乙、陈某丙、何某某要求被告胡某丁承担共同赔偿责任的诉讼请求，不予支持。

判决后，胡某甲（x）提起上诉，认为：其系境外人士，根据规定涉外房屋买卖合同需经公证后生效，故本案合同尚未生效，亦无法履行；由于合同未经公证，导致胡某甲（x）不能办理结汇手续，且境外人士购买第二套居住用途商品房已受国家政策限制，故合同未生效责任在于陈某乙、陈某丙、何某某；胡某甲（x）给信义公司的函不能理解为胡某甲（x）终结系争合同的意思表示，陈某乙、陈某丙、何某某擅自终止系争合同且低价处分系争房屋，导致胡某甲（x）的知情权未能实现。请求撤销原审判决主文第二项，发回重审或依法改判驳回陈某乙、陈某丙、何某某原审中的诉讼请求。

陈某乙、陈某丙、何某某认为，双方买卖合同依法有效，因胡某甲（x）违约在先，己方在胡某甲（x）不愿履约的情形下才将房屋出售他人，该行为不构成违约，请求维持原审法院判决。

胡某丁表示，同意胡某甲（x）的上诉请求。

信义公司表示，同意原审法院的判决。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院审理中，胡某甲（x）认为，《上海市房地产买卖合同》应为有效，其对违约金数额为人民币363,600元无异议，但本案系陈某乙、陈某丙、何某某违约，要求继续履行合同。

二审中当事人的争议焦点为：胡某甲（x）是否应支付陈某乙、陈某丙、何某某违约金人民币363,600元。

本院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，胡某甲（x）在上诉状中以合同未办理公证为由要求确认合同无效，理由难以成立。根据合同附件三付款协议第2条的约定，胡某甲（x）应于2006年9月30日或之前支付定金及部分首期房款合计人民币1,100,000元，陈某乙、陈某丙、何某某应在收到相关款项后提供办理系争房屋产权证的资料，故胡某甲（x）支付款项的义务应先于陈某乙、陈某丙、何某某办理系争房屋产权证的义务。根据查明的事实，陈某乙、陈某丙与何某某已于2006年9月2日支付了委托信义公司办理产权证的相关公证费用，因胡某甲（x）未按约支付定金及部分房款且要求解除合同，导致本案买卖合同实际无法继续履行，陈某乙、陈某丙、何某某将系争房屋以低于双方约定的价格转售他人。原审据此认为胡某甲（x）违约并无不当，因合同中未约定胡某甲（x）的具体付款方式，故胡某甲（x）认为因合同未经公证致其难以支付房款，理由尚不充分。鉴于合同明确约定违约方应承担合同总价款20%的赔偿金，现胡某甲（x）仅认为其未构成违约，对赔偿金数额未持异议，原审法院判决其支付陈某乙、陈某丙、何某某人民币363,600元并无不当，应予维持。胡某甲（x）不同意支付赔偿金及要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币7,054元，由上诉人胡某甲（x）负担。

本判决系终审判决。

审判长韩峰

代理审判员王珍

代理审判员张松

二○○八年五月六日

书记员彭奕佳