重庆市永川市人民法院

民事判决书

(2005)永民初字第X号

原告：邓某某，男，X年X月X日生，汉族，居民，住（略）-4-X号。

委托代理人：曾伟，重庆市永川法律援助律师事务所律师。

被告：重庆蜀华物业发展(集团)有限公司。住所地：永川市X街X楼。

法定代表人：罗某某，董事长。

委托代理人：邱长贵、赵某某，重庆市新源律师事务所律师。特别授权。

被告：重庆市国发实业有限公司。住所地：永川市X路X号。

法定代表人：王某某，董事长。

委托代理人：袁国章，重庆进明律师事务所律师。特别授权。

原告邓某某诉被告重庆蜀华物业发展(集团)有限公司、重庆国发实业有限公司商品房认购合同纠纷一案，本院于2005年5月31日立案受理后，适用简易程序，由审判员杜锦友独任审判，并于2005年6月28日公开开庭进行了审理。原告邓某某及其委托代理人曾伟，被告重庆蜀华物业发展(集团)有限公司的委托代理人邱长贵、赵某某，被告重庆市国发实业有限公司的委托代理人袁国章到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告邓某某诉称，二被告在联合开发永川市肖家冲“蜀华商业大厦”期中，原告于2002年10月1日与重庆市国发实业有限公司签定了预约订购蜀华商业大厦B幢住宅协议书，约定由原告预定购买该幢X单元X层X号住宅一套，单价为480元每平方米。签定合同后，原告先后向重庆市国发实业有限公司交纳了预定房款及定金9396元。合同签定后，由于二被告间发生纠纷，该工程至今未能完工，原告多次要求被告履行合同义务，被告至今无法履行，请求法院判令二被告返还房款9396元及赔偿利息损失(利息按银行同期贷款利率计算至付清为止)。

被告重庆蜀华物业发展(集团)有限公司辩称，蜀华商业大厦B幢商住楼是二被告联合开发。本公司没有授权给国发公司签定预定合同，故原告与国发公司签定的预定合同与本公司无关。因原告是国发公司的职工，合同的签定和房款的交纳的真实性值得怀疑，请求驳回原告对本公司的诉请。

被告重庆市国发实业有限公司辩称，该房原是二被告联合开发，开发资质是蜀华公司，实际是国发公司在开发。与原告签定的订购合同是受蜀华公司的委托代表蜀华公司所签。工程已停工多年，同意原告请求，该款应由二被告共同返还。

经审理查明，1996年，被告重庆蜀华物业发展(集团)有限公司(以下简称蜀华公司)经有关部门批准获得永川蜀华商业大厦商住楼的开发权后，于1998年3月2日与被告重庆市国发实业有限公司(以下简称国发公司)签定了联合开发协议。约定蜀华商业大厦项目由二被告联合开发，由甲方(蜀华公司)负责项目开发的定点、立项，协助办理有关手续；乙方(国发公司)负责项目的承包开发，包括投资建设，承担税费和建设施工的管理费，并自负盈亏；乙方负责销售的商品房，甲方有权监督；甲方以土地、房屋所有权、开发权出资，获得开发总面积30%的房屋产权；乙方以投资建设资金，水电及各类税费获开发总面积70%的房屋产权。同月4日，双方签定了补充协议，约定蜀华公司以380万元将蜀华大厦商住楼的土地交与国发公司独立开发，自负盈亏，并对转让款的给付作了约定。1999年8月3日，蜀华公司与国发公司签定了“关于组建蜀华商业大厦项目经理部”的授权委托书，约定由蜀华公司授权国发公司组建“蜀华商业大厦项目经理部”，国发公司的权限及义务为：1、筹集建设资金、款项必须专款专用；2、组织施工，并保证工程质量达到国家规定的标准；3、负责建设过程中的技术、安全工作；4、负责蜀华商业大厦的销售工作。销售收入必须存入该项目专门帐户，不得挪作他用；5、由国发公司对蜀华商业大厦项目实行独立核算，自负盈亏，并承担该项目的质量、安全等责任。该委托书还对该项目经理部的人员的分工做了约定。尔后，国发公司对该工程进行了发包和承建，2002年，国发公司在对蜀华商业大厦B幢商住楼的基础工程进行承建中，于2002年10月1日与原告签定了预约订购协议，约定由原告向国发公司认购蜀华商业大厦B幢商住楼的X单元X层X号住宅一套，预定单价为480元每平方米，交纳定金4200元，待签定预售合同时转为购房款，合同签定当日国发公司向原告出据了现金收入凭证，载明原告预定蜀华商业大厦B幢X-X-X号房交定金4200元，该凭证右上方注明为“转帐”。2003年3月11日国发公司再次向原告出据了现金收入凭证1张，载明原告交蜀华商厦B幢X-X-X号房款5196元(该凭证右上方仍注明“转帐”)为此，原告提供的交款票据共计金额为9396元均为“转帐”。关于“转帐”问题，原告说明系国发公司欠其集资款转为的购房定金和预购款。之后，由于二被告间发生纠纷，其B幢工程在基础工程中被搁浅，致使原告签定的认购合同不能履行，原告诉讼来院，请求法院判令二被告返还购房款9396元及利息损失。

另查明，国发公司向原告出据的收款凭证上所载房款中，有4000元是国发公司于2002年4月25日向原告的借款转为房款，其余房款及定金原、被告均未举示转帐来源。

上述事实，有立项批复、联合开发协议及补充协议、委托书、认购合同、借款凭证、交款凭证及双方当事人的陈述等在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，蜀华公司是蜀华商业大厦工程的开发单位，尔后与国发公司采取联合开发、转让和授权方式将该项目交与国发公司运作。国发公司便以自己名义对外签定认购合同。由于B幢工程被搁浅，不能办理预售许可证，致使原告与国发公司所签定的认购合同后，未能订立正式的商品房买卖合同。国发公司是认购合同定金及房款的收受人，对商品房买卖合同未能签定时，出卖人应当将购房定金及房款返还买受人，故原告请求退还定金及房款并赔偿利息损失的诉讼请求成立，本院予以主张。国发公司没有以委托人蜀华公司的名义对外签定认购合同，且没有得到蜀华公司事后追认，同时国发公司违反了双方关于销售收入必须存入该项目专门帐户，不得挪作他用的约定，加之原告诉请的认购定金实际是由国发公司原欠款转为的定金和预购款，该行为亦超出了蜀华公司对国发公司委托销售的权限范围，国发公司不能证明此款用于该项目，其返还责任应由国发公司承担。蜀华公司不应当承担本案责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、第一百零八条之规定，判决如下：

一、解除2002年10月1日邓某某与重庆市国发实业有限公司签定的商品房认购合同；限重庆市国发实业有限公司在本判决生效后立即返还邓某某购房款及定金9396元并赔偿利息损失(其中4200元的利息从2002年4月25日起，5196元的利息从2002年12月31日起按中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款利率计算至付清为止)。

二、驳回邓某某的其他诉讼请求。

案件受理费1250元，其他诉讼费300元，合计1550元，由重庆市国发实业有限公司负担(此款原告已预交不退，由被告重庆市国发实业有限公司在本判决生效后立即直付原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员杜锦友

二00五年七月十八日

书记员邓某