上诉人(原审被告)赵某某。

委托代理人徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。

委托代理人孙某。

被上诉人(原审原告)上海德峰房地产经纪事务所。

投资人费某某，经理。

上诉人赵某某因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年12月14日，上海德峰房地产经纪事务所(以下简称“德峰事务所”)带领赵某某查看了宝山区X路X弄某号X室房屋，双方签订《看房约定书》，约定，X室房屋建筑面积96.76平方米，房价为人民币150万元，如赵某某需购买该房屋，应到德峰事务所办理购房代理手续，如与他人串通，隐瞒德峰事务所私下成交，造成德峰事务所利益损害的，赵某某应按房价的2%赔偿佣金。嗣后，赵某某与卖方自行就X室房屋进行了交易。2009年12月29日，赵某某及案外人孙某、孙某经登记成为X室房屋的房地产权利人。现德峰事务所以赵某某违反《看房约定书》为由，诉至原审法院，请求判令赵某某赔偿违约金30,000元。

原审审理中，德峰事务所对X室房屋实际成交价为147万元没有异议，但表示，《看房约定书》约定的按房价2%赔偿佣金，该处“房价”指挂牌价150万元。赵某某表示，上述“房价”应指实际成交价。

原审法院经审理后认为，德峰事务所与赵某某签订的《看房约定书》系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。赵某某主张《看房约定书》系格式条款，加重赵某某义务，排除赵某某权利，应为无效的意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。《看房约定书》约定，如赵某某与他人串通，隐瞒德峰事务所私下成交，造成德峰事务所利益损害，应按房价的2%赔偿佣金。赵某某私下与卖方成交，损害了德峰事务所利益，德峰事务所要求赵某某赔偿违约金，符合双方约定，可予准许。德峰事务所与赵某某未约定“按房价的2%赔偿佣金”中“房价”特指挂牌价，按通常理解，房价一般指实际成交价。德峰事务所要求按挂牌价计算违约金的意见，法院不予采纳。德峰事务所未提供其损失的相应依据，赵某某主张违约金过高，符合法律规定，可予采纳。法院酌情确定赵某某支付德峰事务所违约金14,700元。原审法院据此判决：赵某某于判决生效之日起十日内，支付上海德峰房地产经纪事务所违约金14,700元。

原审判决后，上诉人赵某某不服，向本院提起上诉称：1、德峰事务所未经系争房屋产权人唐某某授权，无权进行居间服务；2、根据法律规定，居间只有在居间成功的情况下才能获取报酬；3、《看房约定书》系格式条款，加重赵某某义务、排除赵某某权利，此类条款被上海多家法院认定无效；4、《看房约定书》约定房价为150万元，而德峰事务所提供的“房屋出售委托书”上约定房价为148万元(且不论委托书的有效性)，德峰事务所故意隐瞒重要事实损害赵某某利益；5、退一万步说，如果要赵某某承担违约责任，也必须是造成德峰事务所的利益损害，而双方连中介费也未约定，德峰事务所何来利益损害。故上诉请求撤销原判，依法改判对德峰事务所的一审诉讼请求不予支持。

被上诉人德峰事务所辩称：其提供的房屋信息是真实的，赵某某也是通过德峰事务所看房的，并且签订了《看房约定书》。嗣后，赵某某明确因房价高而不愿意购买，然而不久赵某某即自行成交，其行为违反了双方约定。请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明以下事实：2009年12月14日，案外人康某某作为委托人与德峰事务所签订《房屋出售委托书》，将系争房屋委托挂牌出售，出售价格为“150万，净148万”。德峰事务所称康某某系产权人唐某某的嫂子，且带赵某某去看房时康某某与唐某某的爱人均在场。赵某某则称，无法确定康某某的身份，当时看房时确实有两个女士在场，但不知道是谁。其在看房后于17日打电话给德峰事务所，明确表示因房价过高不买了。

本院再查明，原审审理中，赵某某称，“当时的确在德峰事务所的带领下看了房，因为赵某某本来就居住在系争小区中，在看房后发现与卖方本来就脸熟，但不知道他要卖房，在看房后，赵某某与卖方协商，卖方同意以147万元的价格出售系争房屋给赵某某，所以双方就成交了。”

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的五项法定情形的规定，本案双方当事人签订的《看房约定书》不符合上述法律规定，赵某某认为系争《看房约定书》无效的观点没有法律依据，本院不予采信。关于类似本案《看房约定书》的约定，在本市房地产中介市场并不鲜见，本市各人民法院确也有不同判决，但我国是成文法国家，非判例法国家，人民法院应当根据法律规定，针对每个案件的具体情况对案件进行审理。关于赵某某上诉提出的德峰事务所未经系争房屋产权人唐某某授权，无权进行居间服务问题，无论案外人康某某是否经原产权人授权，其与德峰事务所签订的委托书有效，如其不能继续履行则应承担违约责任。而事实上，赵某某亦通过德峰事务所与原产权人结识并实际成交，故本院认为，康某某与产权人的关系虽未经查实，但显然康某某的行为并不为原产权人所反对。关于赵某某上诉所称的没有造成德峰事务所损失，故不应承担违约责任问题，本院认为，根据法律规定，违约责任是对于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应当承担的民事责任，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，现双方明确约定了以房价的2%作为违约金，该违约金的承担不以实际产生损失为前提，赵某某提出的上诉观点没有法律依据。关于赵某某上诉提出的委托挂牌价为148万元，但《看房约定书》上约定房价为150万元问题，本院认为，因委托书上明确约定出售价格为“150万，净148万”，故德峰事务所的解释是合理的，德峰事务所与赵某某在《看房约定书》上约定的价格并无不当。综上所述，根据本案查明的事实，本院认定赵某某违反《看房约定书》的约定与产权人达成交易，且赵某某对其未通过德峰事务所进行居间行为即与原产权人进行交易没有作出合理的解释，本院查明的其在原审审理中对此节的陈述亦可印证。赵某某应当支付合同的违约金，原审法院根据赵某某提出的请求，对违约金数额予以调整，从而酌情作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币550元，由上诉人赵某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员陈俊

代理审判员邬梅

书记员韩qt