上诉人(原审被告)宋某甲。

委托代理人宋某乙。

被上诉人(原审原告)上海凯得物业管理发展有限公司。

法定代表人张某，总经理。

委托代理人莫某某，公司员工。

委托代理人陆某，公司员工。

上诉人宋某甲因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，宋某甲系上海市X路X弄某号X室商品房的业主。上海凯得物业管理发展有限公司(以下简称凯得物业)受上海鑫鼎房地产开发有限公司委托，对宋某甲居住小区物业进行前期物业管理服务，双方签订合同的管理期限自2004年4月20日至2006年4月19日。合同到期后双方两次续约，服务期限分别为2006年4月20日至2008年4月19日、2008年4月20日至前期物业管理结束止。宋某甲的房屋建筑面积99.40平方米，按照物业服务合同的约定，宋某甲每月每建筑平方米应缴纳的物业管理费为人民币(以下币种均为人民币)1.45元，宋某甲自2006年10月至2009年9月未向凯得物业支付物业管理费。凯得物业催缴多次未果，遂诉至原审法院，要求宋某甲支付拖欠的物业管理费5,188.68元，并要求宋某甲支付滞纳金。

原审法院另查明，开发商上海鑫鼎房地产开发有限公司售楼时，聘请“上海大闻房地产有限公司物业部”作为小区物业管理企业，由于该物业部不符合住宅小区物业管理企业需为独立物业企业的相关法律规定。因此，在“上海大闻房地产有限公司物业部”的基础上，成立了“上海凯得物业管理发展有限公司”，并签订了前期物业管理服务合同。自小区交房至今，一直由凯得物业提供物业管理服务。

原审审理中，凯得物业向法院提出放弃要求宋某甲支付滞纳金的诉讼请求。

原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。凯得物业依据其与开发商上海鑫鼎房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，对上述小区进行了前期物业管理服务，目前凯得物业与开发商签订的前两份合同已履行届满，第三份合同正在履行之中，该公司至今仍在小区内进行物业管理服务，故作为该小区的业主，在接受凯得物业提供的物业服务的同时，应当支付相应的享受物业管理服务的费用。对宋某甲提出延期交房问题，可通过其他途径主张权利，而不能以此为由拒不缴纳物业管理费，故对其提出抵扣物业管理费的抗辩理由，法院不予采纳。至于宋某甲认为凯得物业拒收物业管理费系其放弃权利的辩称，于法无据，法院亦不予采纳。审理中，凯得物业自愿提出放弃要求宋某甲支付滞纳金的诉讼请求，并无不妥，可予准许。原审法院审理后作出判决：宋某甲应于本判决生效之日起十日内支付上海凯得物业管理发展有限公司2006年10月至2009年9月的物业管理费(物业管理费按建筑面积99.40平方米计，每月每建筑平方米人民币1.45元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由宋某甲负担。

宋某甲不服原审法院判决，向本院提起上诉称，凯得物业受开发商委托交付宋某甲房屋，但凯得物业延迟交房应支付宋某甲违约金。根据法律规定，受托人因委托人原因对第三人不履行义务，第三人可选择受托人作为相对人主张其权利。所以宋某甲有权要求凯得物业支付延迟交房违约金，凯得物业向宋某甲支付违约金后可另向开发商主张。双方互负债务，可以抵消，鉴于此，2006年6月至2008年9月宋某甲应付的物业管理费可以与凯得物业应付的违约金抵消。2008年10月至2009年9月的物业管理费，宋某甲曾数次主动缴纳，但凯得物业拒收，凯得物业已放弃该时段的物业管理费。此外，凯得物业与开发商签订合同约定的前期物业管理期限至2006年4月19日结束，之后凯得物业无权再收取业主物业管理费。凯得物业随起诉状交付的证据中只有第一份前期物业管理服务合同，之后两份续签的合同系在庭审中补交，宋某甲有理由怀疑该两份合同系补签。故请求二审依法改判，驳回凯得物业在原审中的全部诉讼请求。

被上诉人凯得物业辩称，凯得物业已经与开发商签订了物业管理服务合同，对小区提供了物业服务，宋某甲应当支付物业管理费。凯得物业提供的合同均为真实，且一并随起诉状向法院提供，但不知是何原因，宋某甲只收到第一份合同。宋某甲主张的延期交房违约金，可向开发商主张，与凯得物业无关。2008年10月后，宋某甲确实向凯得物业交纳物业管理费，但有前提，即2008年10月之前的物业管理费欲予抵消，凯得物业不同意，故未收取。不能因此认定凯得物业放弃向宋某甲主张2008年10月之后物业管理费的权利。故要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，凯得物业依据与小区开发商签订的《前期物业管理服务合同》对小区提供了物业管理服务，宋某甲作为该小区的业主，应当向凯得物业支付物业管理费。宋某甲上诉称凯得物业与开发商续签的两份合同不真实，但未提供证据予以证明，本院不予采信。且2006年10月至2009年9月期间，小区始终由凯得物业提供前期物业管理服务，故凯得物业有权向小业主收取相应的物业管理费。宋某甲上诉主张2008年10月之前的物业管理费与延迟交房违约金抵消，但宋某甲基于其与开发商签订的房屋买卖合同才得以主张延迟交房违约金，而即便凯得物业受开发商委托向小业主交房，相应的法律后果应由委托人承担，宋某甲对于该委托关系自始明知，故应向委托人即开发商主张相应权利，不能抵消其应向凯得物业支付的物业管理费。宋某甲虽然于2008年10月后欲交付之后的物业管理费，但当事人双方对宋某甲应交纳的金额有争议，凯得物业未收取，不能以此表明凯得物业已放弃向宋某甲主张物业管理费的权利。综上，宋某甲的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人宋某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长丁康威

审判员高胤

代理审判员徐冬梅

书记员薛凤来