原告北方证券有限责任公司。

诉讼代表人北方证券有限责任公司破产管理人。

负责人李某某。

委托代理人张迅雷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。

委托代理人叶平，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。

被告三亚荷李某娱乐有限公司。

法定代表人朱某某，经理。

委托代理人洪新敏，海南祥瑞律师事务所律师。

委托代理人陈彩霞，海南祥瑞律师事务所律师。

原告北方证券有限责任公司诉被告三亚荷李某娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北方证券有限责任公司(以下简称北方证券公司)的委托代理人张迅雷、被告三亚荷李某娱乐有限公司(以下简称荷李某公司)的委托代理人陈彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告北方证券公司诉称：2004年10月30日其与荷李某公司签订房屋租赁合同，将其所有的位于海南省三亚市X路开发区第四小区“金河公寓”裙房某层2100平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租于荷李某公司，双方对租金及支付方式均作了明确的约定，在合同签订后即将房屋交付予荷李某公司使用，但该公司至今仅支付了人民币3万元(以下币种均为人民币)的租赁保证金，租金从未支付过。鉴于荷李某公司长期欠租的违约行为及北方证券公司的破产申请已被法院受理的实际情况，其不愿与荷李某公司继续履行该租赁合同，故请求法院根据合同的约定及破产法的相关规定，解除与荷李某公司的租赁合同，同时要求该公司支付自2005年2月10日至2008年12月9日的欠租36万元并立即迁出上址房屋。

被告荷李某公司则辩称：其使用系争房屋至今确实未支付过租金，对欠租的金额并无异议，未支付租金是因为其于2005年4月12日收到了上海市第一中级人民法院发出的协助执行通知书，要求其不得向北方证券公司支付租金并留存于本公司，上述冻结直至2009年5月14日方解除，故其止付租金是协助法院执行，不属违约。此外，北方证券公司已将系争房屋通过拍卖的方式转让于案外人周某，在本案审理过程中，周某已办妥了产权变更登记手续，自2009年1月1日至同年7月31日的租金其已于2009年7月24日向周某支付，故自2009年7月24日起，其与北方证券公司的租赁合同已自然解除，鉴于其已和系争房屋的新权利人周某建立了租赁关系，故不同意迁出系争房屋，对于欠付北方证券公司的租金数额并无异议，同意在扣除已支付的保证金3万元后，分期偿还。

经审理查明，北方证券公司(甲方)与荷李某公司(乙方)于2004年10月签订《三亚金河公寓房屋租赁合同》一份，双方在该合同中约定出租人北方证券公司将系争房屋出租给荷李某公司，租期自2004年10月10日至2014年10月9日，乙方向甲方缴纳租金分为三期，第一期租金按每月5,000元计，日期为2004年10月10日至2006年10月9日，计60,000元/年；第二期租金按每月10,000元计，日期为2006年10月10日至2009年10月9日，计120,000元/年；第三期租金将作相应上浮，可依据当时海南地区同等物价水平，由甲、乙双方协商后另行确定，日期为2009年10月10日至2014年10月9日。乙方在合同签订之日起十日内向甲方支付半年租金计30,000元作为房屋租赁保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方向甲方缴纳租金按每六月一次方式缴纳，时间为每年的2月10日及8月10日。甲方给予乙方四个月免租期，时间为2004年10月10日至2005年2月9日。同时，双方另约定，乙方逾期支付房屋租金或物业管理费达二个月的，甲方有权终止合同，甲方不再退还租赁保证金，并由乙方赔偿给甲方造成的全部损失。合同签订后，荷李某公司于2004年10月25日向北方证券公司交付了3万元保证金并实际使用系争房屋至今，但未支付租金。2007年3月5日本院受理了北方证券公司的破产申请，2007年3月12日本院宣告北方证券公司破产还债。2007年3月21日，北方证券有限责任公司破产清算组成立。2007年8月16日，本院指定北方证券有限责任公司破产清算组担任北方证券有限责任公司破产管理人。此后，北方证券公司未向荷李某公司发出继续履行租赁合同的通知。

2008年1月3日荷李某公司向北方证券清算组发出申请书，提出因公司一直处于亏损状态，对于欠租要求平均分为18个月支付等内容。2008年6月12日及2008年12月1日北方证券有限责任公司破产管理人(以下简称北方证券公司破产管理人)向荷李某公司发出了律师函，告知其欠租行为构成严重违约，要求其付清全部欠租。2008年12月4日北方证券公司破产管理人以荷李某公司租赁系争房屋至今未支付租金为由，向其发出解除合同的通知书，并要求其支付欠租并在收函后三日内迁出。因双方协商不成，北方证券公司诉至本院。

另查明，因北方证券公司与案外人上海融融制衣有限公司的民事纠纷，上海市第一中级人民法院于2005年4月12日向荷李某公司发出了(2004)沪一中民三(商)初字第X号协助执行通知书，该通知书上载明的协助执行事项为：冻结你公司应向北方证券公司支付的租赁系争房屋的租金，你公司不得向北方证券公司支付该租金并留存于你公司，或将该租金汇入上海市第一中级人民法院帐号。2009年5月，上海市第一中级人民法院向荷李某公司发出了(2004)沪一中民三(商)初字第X号协助执行通知书，该通知书上载明的协助执行事项为：解除对你公司应向北方证券公司支付的承租系争房屋租金的冻结，上述租金你公司可以自本协助执行通知书以及民事裁定书送达之日起向北方证券公司破产管理人支付。荷李某公司于2009年5月14日签收了上述协助执行通知书。2009年7月24日北方证券公司破产管理人再次向荷李某公司发出函件一份，载明：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国破产法》、《三亚金河公寓房屋租赁合同》的规定、约定，特再次就贵公司的违约行为发函通知如下：1、终止《三亚金河公寓房屋租赁合同》；2、支付租金。

再查明，2009年8月，海南省三亚市河西区X路房屋的产权已变更登记至案外人周某名下。

以上事实有原告北方证券公司提供的双方来往信函、北方证券公司的相关破产法律文书、被告荷李某公司提供的付款凭证、协助执行通知书及双方当事人共同提供的租赁合同、拍卖成交资料、房地产登记资料等证据和双方当事人在审理中的一致陈述予以证实。

审理中，北方证券公司向本院申请撤回了要求荷李某公司迁出系争房屋的诉讼请求，并同意在合同解除后，归还荷李某公司在签订租赁合同时缴纳的租赁保证金。同时，北方证券公司表示，关于荷李某公司在诉讼期间的房屋占用费问题，北方证券公司曾与周某口头约定，2009年1月1日之后由周某收取，但由于周某未按约支付购房款，双方又将周某收取占用费的时间变更为办理房屋权属登记之后。荷李某公司对北方证券公司主张的欠付租金数额无异议，但要求以租赁保证金抵充租金后分期支付，另向本院提供了一份签有“周某”字样的收据，该收据上载明，兹收到三亚市X路开发区第四小区“金河公寓”裙房第二层从2009年1月1日至2009年7月31日的租金柒万元整，2009年1月1日前的租金为北方证券有限责任公司所有等。荷李某公司以此证明其已和变更后的房屋所有权人周某建立了新的租赁关系。

本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。北方证券公司与荷李某公司于2004年10月签订的租赁合同约定的履行期应于2014年10月9日届满，在该合同的履行期间，即2007年3月5日本院受理了北方证券公司的破产申请。故根据上述规定，北方证券公司有权决定是否解除与荷李某公司的租赁合同。《中华人民共和国企业破产法》于2007年6月1日施行，该法施行时北方证券公司的破产案件尚未审结。根据《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条规定：清算组在企业破产法施行前未通知或者答复未履行完毕合同的对方当事人解除或者继续履行合同的，从企业破产法施行之日起计算，在该法第十八条第一款规定的期限内未通知或者答复的，视为解除合同。鉴于北方证券公司自2007年6月1日起的两个月内未通知荷李某公司继续履行上述租赁合同，故该租赁合同已于2007年8月1日解除。荷李某公司认为，因其于2009年7月24日已向案外人周某支付了自2009年1月1日至同年7月31日的租金，故其与北方证券公司的租赁合同已于2009年7月24日自然解除，该抗辩因与上述法律规定相悖，不能成立。关于荷李某公司的欠租问题，北方证券公司与荷李某公司的租赁合同虽已于2007年8月1日解除，但由于荷李某公司仍占用该房屋，故在合同解除后其仍应当参照原合同约定的租金标准支付占用房屋的使用费。审理中荷李某公司亦认可自其使用系争房屋后，根据上海市第一中级人民法院的协助执行通知书的要求，未向北方证券公司支付过租金，自2005年2月10日至2008年12月9日止未支付的租金共计360,000元，其同意分期支付上述欠租。鉴于上海市第一中级人民法院于2005年4月12日发出的协助执行通知书上明确，冻结系争房屋的应付租金，荷李某公司有权将租金留存。现荷李某公司已于2009年5月14日再次收到该院的协助执行通知书，知晓了该院已解除了对其应付租金的冻结，其应于收到上述通知书之后及时将原留存的租金及房屋使用费向北方证券公司支付，故荷李某公司在本院2009年10月16日开庭审理时仍提出分期支付原留存在其处的租金及使用费之请求，缺乏依据。关于荷李某公司向北方证券公司支付的租赁保证金，现北方证券公司自愿返还，于法无悖，可以准许。此外，北方证券公司在本院审理中自愿撤回了要求荷李某公司迁出系争房屋的请求，系其对自己诉权的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告北方证券有限责任公司与被告三亚荷李某娱乐有限公司于2004年10月签订的《三亚金河公寓房屋租赁合同》解除；

二、被告三亚荷李某娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告北方证券有限责任公司支付租金及房屋使用费共计360,000元；

三、原告北方证券有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还被告三亚荷李某娱乐有限公司租赁保证金30,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费6,700元，由原告北方证券有限责任公司与被告三亚荷李某娱乐有限公司各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

审判长王泳雷

审判员刘建颖

代理审判员张志煜

书记员仇某杰