原告邱a，女，汉族，住×××。
委托代理人宋a，上海市A律师事务所律师。
委托代理人刘a，上海市A律师事务所律师。
被告上海A置业有限公司，住所地×××。
法定代表人王a，董事长。
委托代理人黄a，男，该公司工作人员。
委托代理人徐a，上海B律师事务所律师。
被告上海B企业发展有限公司，住所地×××。
法定代表人王a，董事长。
委托代理人杨a，男，该公司工作人员。
委托代理人徐a，上海市B律师事务所律师。
原告邱a与被告上海A置业有限公司（以下简称A）、上海B企业发展有限公司（以下简称B公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2007年9月26日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋a、刘a，被告A的委托代理人黄a、B公司的委托代理人杨a及两被告的共同委托代理人徐a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱a诉称：原告系本市××区××路××弄××区××花园××幢××号×××室（以下简称“××幢××号×××室”）的业主。××花园的一期、二期系由被告A开发建设，目前第三期正由被告B公司开发建设。被告B公司系被告A设立的全资项目公司。三期建设时的规划与被告A原有规划严重不符，且被告A存在多处违约行为，给原告等业主造成了极大的影响，应当依法承担赔偿责任：
一、被告A擅自、严重改变小区三期规划，应当承担赔偿责任。
（一）、任意增加建筑，严重违背××花园原有规划和承诺的楼房布局。1、在三期规划图纸3-X号楼与3-X号楼之间原规划为绿地的地方增加一幢二层的商务楼；2、紧挨着景观房X幢左前侧增加一栋高X层的商务楼（规划图纸上的3-X号楼）；3、原规划三期的X栋超薄型板式纯住宅小高层建筑，现改为X幢住宅和X幢商务楼；
（二）、在××花园内增加公共道路，使小区被人为分割为两个部分。在规划图纸3-X号楼之间、X幢与3-X号楼之间修建了一条宽6米的公共道路，直接导致××花园完全变成开放式小区、且被人为分隔成为两个部分，严重破坏了小区的完整性，造成极大的噪声、废气污染和安全隐患；
（三）、三期增加商业用房给原告等业主的生活造成严重影响。1、三期3-X号楼及裙房为商业用房，其造成的噪声、光线、油烟、废气和中央空调的影响远远超出了住宅房。2、三期3-X号楼相较于X楼原规划有明显的加长，直接导致其与一期X幢之间的间距、与二期X幢之间的间距违反了上海市关于建筑间距的强制性规定。综上，被告未征求原告意见，更未征得原告同意，擅自对××花园的三期作多处规划变更，严重违反了合同约定。根据被告A在售楼书和《商品房预售合同》附件中提供小区平面规划图，以及合同第九条的约定，被告A应当承担恢复或恢复不能时支付按总房价款1%确定的违约金。然而，合同约定的违约金比例过低，根本不足以赔偿原告的损失，故请求法院判令被告以四倍于合同约定的价款进行赔偿。
二、被告不按合同约定同步交付使用会所，应当承担赔偿责任。按照被告A的原有规划，一期X号楼与X号楼之间设有中心会所。被告A在售房时也一直以“高档社区”的定位进行宣传，承诺会所有交往、游戏、健身三种主题。众所周知，会所是用于小区业主休闲、娱乐的公共场所，原告也正是基于中心会所能满足原告足不出户就能便捷享受健身、休闲需求和提高整个小区生活档次的考虑，才购买了××花园的房屋。按照上海市有关规定，小区的配套设施应与商品房一起规划、一并交付。但是自一期业主入住已有六年、二期业主已入住四年之久，被告A没有提供任何的休闲、娱乐设施和场地，长期占有会所作为售楼处。原告现要求开发商开放会所、提供承诺的服务，并承担赔偿责任。
三、被告售房时的多项承诺没有兑现，应当承担赔偿责任。
（一）、被告A售楼时的多项承诺没有兑现。被告在售楼时宣称××花园为“国际化的现代花园住宅”，对小区的整体规划、绿化、道路、公共设施的承诺非常具体，且富有吸引力，因此原告对照周边低价楼盘后仍然选择了高价位的××花园。然而，小区房屋出售六年以来，被告A至今仍未兑现售楼时的承诺：如：1、架空三米、横亘300米的空中水瀑；2、水线林荫；3、空中水线；4、水线柱廊；5、高尔夫亭；6、高尔夫练习场；7、音乐雕塑柱廊；8、假日广场等。根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告在售楼时的说明和承诺应当视为合同内容，被告A未能兑现，应当承担违约责任。（二）、地下车库至今未建造。被告A原有规划和一、二期售房时承诺的地下车库（计划每两户设置一个车位）至今仍未建造，导致小区路面上停满了车，甚至X幢楼门前的地面车位离一楼业主仅有两米多的距离，造成了极大的光线、噪声和废气污染。并且，被告将整个小区的地下车位全部安排到三期建造，而三期的规划显然是不能满足预期地下车库数量和业主需要的。（三）、将纯住宅小区改变为住宅、商务两用的混合小区，违反合同约定的用途。按照原有规划和被告的承诺，××花园是超薄型板式小高层纯住宅小区，现变更规划后变成住宅和商务混用的小区，严重影响生活环境和安定秩序。综上，被告A存在多处、多种违约行为，应依法承担赔偿责任。
四、因规划变更造成X幢房屋严重贬值的赔偿。作为景观房出售的X幢，经三期规划更改后，面临的情形是：前面的景观被一条宽6米的公共道路取代、右前侧的三期3-X号楼与之间仅间距20.89米、左前侧又增加了X层高的商务用房及裙房，左侧成为地下车库出入口。如此大幅度的更改直接导致价格最高的一期X幢景观房变成临街房，且通风、采光、视野受到严重影响，噪音、灯光等污染和不安全性大大加深，直接导致房价大为贬值。可见，X幢业主受三期规划变更伤害最直接、受害程度最重。
五、被告B公司应与被告A承担连带责任。被告B公司承接了被告A原开发建设的××花园项目，被告A未能履行的承诺理应由被告B公司承受，两被告共同擅自改变原规划，应共同承担责任。另，两被告是关联企业，被告B公司是被告A设立的项目公司，应一并承受被告A与原告约定的债权债务关系及权利义务。两被告应向原告承担连带责任。
综上，两被告视原告业主的权利于不顾，将小区的平面规划改得面目全非，严重损害了原告的利益，不仅导致业主购房目的不能实现、生活质量受到严重干扰，也使得原本高价购买的房屋严重贬值。原告与两被告多次交涉无果，无奈之下，向法院起诉要求：
（一）、判令被告A立即制止施工、恢复小区原规划；如不能恢复，赔偿原告人民币15,460.84元；
（二）、判令被告A开放会所，并按照购房价款1%的比例向原告支付赔偿金人民币3,865.21元；
（三）、判令被告A兑现原售楼承诺，并按照购房价款5%的比例向原告支付赔偿金人民币19,326.05元；
（四）、判令被告A赔偿按照购房价款15%的比例支付因三期规划导致房价严重贬值的赔偿金人民币57,978.15元；
（五）、判令被告B公司对上述请求与被告A承担连带责任。
被告A、B公司共同辩称：××花园项目于1998年底批准立项。由于农民动迁的原因，整个项目分三期规划，分三期实施，××花园一期规划了1-X号楼商品房，被告A与原告签订的是一期预售合同。根据双方签订的预售合同，双方之间关于规划的约定，应仅限于预售合同第8、9条及附件四约定的相邻关系及小区平面布局（即1-X号楼规划平面图）。被告A所建的房屋于2001年经政府有关部门验收合格。一期的绿化率达到了60.78%，在原告签订一期房屋交接书时，小区一期业主均未提出过任何异议，在长达三期开工建设前的5年内没有任何一个业主对小区已完成的设施及小区平面布局提出过任何异议，证明被告A没有擅自改变小区平面布局。然被告在开发××花园三期时，时间已是2007年，政府规划部门对开发商的规划要求也产生了重大变化。例如，对开发商要求所开发的楼盘90平方米的房屋比例要达到70%。为此，原先的方案要做适当的调整，故需会同政府规划部门对三期局部进行优化。在此之前，被告与业主委员会及居民委员会进行了沟通，居民委员会与业主委员会联合告示了一期业主，在听取了业主委员会及居民委员会转告有些业主的意见后，并三期的优化方案提交给政府规划部门进行公示，在听取广大业主意见后，规划部门要求被告再进行优化与调整，规划方案被政府规划部门批准而进行实施。因此，被告认为，原告的诉请没有事实和法律依据。
关于原告第一项诉讼请求，已如上述，没有事实和法律依据，应予驳回。
关于原告第二项诉讼请求。原、被告签订的预售合同中没有对会所做任何约定，补充协议也没有对会所做出约定，仅凭宣传资料的叙述而没有合同中加以明确约定，应视为无约定。原告该项诉讼请求，也没有事实和法律依据。
关于原告第三项诉讼请求。被告的宣传资料仅为要约邀请，不能作为合同内容，对被告无约束力。
关于原告第四项诉讼请求，实在是无理要求，无事实和法律依据。综上，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持其主张提供如下证据：
1、上海市商品房预售合同一份，意在证明被告违约的事实；
2、宣传广告，意在证明被告没有兑现广告上的关于高尔夫亭、高尔夫练习场等承诺；
3、一期、二期、三期小区规划图，意在证明被告未经业主同意擅自变更了小区整体规划；
4、工商查询信息，意在证明被告B公司系被告A为三期建设设立的全资项目子公司；
5、照片一组，意在证明被告未兑现承诺；
6、光盘一份，意在证明被告变更规划的实际情况；
7、房价比对表，意在证明被告未兑现承诺、变更规划造成××花园房价明显贬值的事实；
8、建设项目日照分析报告，意在证明原告房屋日照受影响的事实；
9、关于××花园三期街X路项目环境影响报告表的审批意见，意在证明××花园二、三期建造街X路对原告造成的严重影响。
两被告对原告提供证据1、2、3、4、5、8、9的真实性均无异议，但对原告的证明目的均有异议，对证据6、7表示不予认可。
被告A为其辩解提供如下证据：
1、上海市商品房预售合同，意在证明被告没有违反合同附件四的约定；
2、公示及附图，意在证明被告优化了三期规划，并履行了告知和通知的义务；
3、批准后的三期规划图，意在证明三期规划图是在公示的规划图纸基础上做了一些修改后优化的图纸；
4、房地产权证，意在证明原告指称的会所房屋的权利人为被告A，房屋类型为综合楼；
5、物业管理服务合同；
6、三期规划图和一期规划图的相邻关系图，意在证明三期建设对一期业主没有实际的关系；
7、绿化测绘报告，意在证明一期绿化率达到60%以上；
8、房屋土地测绘报告书，意在证明被告在××花园X号、X号、X号、X号、X号房底层架空，作为小区居民聚会、休闲、健身场所的事实；
9、照片8张，意在证明被告在××花园建设的架空平台和部分水景建筑物现场实景情况。
原告对被告提供证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性无异议，但对证明目的均有异议，认为证据5与本案无关，证据9则应以现场实景为准。
经质证，双方对真实性无异议的证据本院均予认定，并结合双方陈述认定、查明如下事实：
2001年2月，原告与被告A签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告A购买“××幢××号×××室”房屋一套，房屋暂测建筑面积103.13平方米，每平方单价为3,753元，房屋总价为387,047元；原告购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；签订本合同后，被告A不得擅自变更该房屋的建筑设计（详见附件二），确需变更的应当征得原告的书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准后与原告签订本合同变更协议；被告A未征得原告同意擅自变更该房屋的建筑设计，原告有权单方解除本合同；被告A不得擅自变更已与原告约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得原告书面同意；被告A未征得原告同意变更小区平面布局，原告有权要求被告A恢复，如不能恢复的，被告A应当向原告支付总房价款的1%违约金；合同附件四（该房屋相关情况-抵押、租赁、相邻关系及小区平面布局）图示载明：××花园小区呈南北走向，东侧紧邻××路，小区楼幢号由北向南自X号到X号按序排列，X号楼与X号楼间邻接××路处标注有一会所，X号楼与X号楼之间为小区主要出入口，正对该出入口西侧为小区中心广场，小区东西居中有一条横贯小区南北的通道，北端为小区主要车行出入口，地下车库入口在X号与X号楼之间西侧；X号楼与X号楼南侧有一小区X路，东出××路；合同对其他事项也作了相应约定。
被告A在售楼处摆放的售楼书载明：××花园发展商为被告A。××花园为占地1.5公顷的带状花园，树木、鲜花、玻璃、钢与硬木、花岗岩与大理石在当代国际化住宅理念的引导下，把阳光、水、运动与休闲完全结合，形成了独一无二的带状生态运动景观，构成了一个完全不同于普通住宅的当代新型社区。优美弧状的南北中心线贯穿全区，在弧线的一侧是连绵相接、绿意盎然的五大运动区，另一侧则是架空三米、横亘300米的空中水瀑与小区森林带构成壮丽的立体景观。××花园住宅区硬件水准均采用国际化现代住宅标准，规划绿化率高达52%，容积率仅为1.74，是现代环保社区的典范作品；网球场、高尔夫果岭推杆、儿童广场、森林健康步道、家庭野餐草坪、戏水池、雕塑漫步广场、休闲园林、风雨健身区等等。被告A将××花园小区称之为“新鱼骨式均衡生命社区”，总规划面积14万平方米，一期住宅面积39,431平方米，小区会所分三个层面，三种生活主题：交往、游戏、健身，详尽布局由业主会议定策。售楼书图示：小区东邻××路，南接××路；小区共有X幢楼房，由北向南依次分东西两侧排列；东西向中间有一贯通小区南北的通道，通道北端为小区主要车行出入口，通道东侧房屋由北向南依次为X号、X号、会所、X号、X号、电讯楼、X号、X号、X号、X号；邻近××路一侧X号与X号楼中间为主要人行入口；小区北面中部分别为X号楼、X号楼、X号楼，X号楼之前设有儿童游戏园，X号楼前设有高尔夫亭、高尔夫练习场，正对小区主要人行入口西侧设有音乐雕塑柱廊、假日广场，X号楼东侧设有地下车库出口，沿小区X排楼房东面有一弧线状水线林荫，设有空中水线、行人步道、水线柱廊，沿弧线西侧房屋由北向南依次为X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号楼；小区南端由东向西依次为X号、X号、X号楼；被告还以图示的方式对空中水瀑进行了展示；小区设有多个开放式草坪。被告在该宣传资料封面右下角以小号文字标注了如下内容“本售楼资料仅供参考，一切以政府批准文件为准”。
合同签订后，原告向被告A付清了房款，被告A向原告交付了房屋。
另查明：××花园由被告A于1998年立项。2000年7月，被告A报规划部门审核批准的××花园一期总平面图在房屋幢数、名称及排列布局上均与上述售楼书所载小区总平面图相一致。
2002年5月，被告A报规划部门审核批准的××花园二期12-X号楼平面定位图在房屋幢数、名称及排列布局上也与上述售楼书所载小区总平面图基本相一致，楼栋之间南北间距略有增大，X号楼略向南移，与一期X号楼呈东西平行之势；在一期X号楼前设地下车库出入口。
还查明：被告B公司系被告A出资500万元设立的一人有限责任公司。
2007年2月，被告B公司将××花园三期建设工程总平面图报上海市××区规划管理局审核，上海市××区规划管理局于2007年3月5日在××花园正门公示栏内张贴公示，称：上海B企业发展有限公司送审××新城××花园三期商品住宅工程，经我局审核，特向社会公开一周（三月五日至三月十二日）。上述三期工程总平面图后经部分修改，图示：在××花园一期X号楼之前建一东出××路、西出小区西侧与××路X路的横贯小区X街X路；X号楼正南方建设一座高X层（标号为3-X号）的商住两用大楼，该大楼面东而坐与X号楼形成垂直之势，西北角设有机动车地下车库出入口，可供车辆从上述道路进出；X号楼西侧、X号楼南面建设一X层高住宅（标号为3-X号），在3-X号楼东侧设机动车地下车库出入口；××花园三期另有3-X号、3-X号、3-X号、3-X号、3-X号X幢高X层、X层的楼房，外设围墙，小区出入口位于3—X号楼地下车库出入口处，设有门卫；××花园三期绿化率32.5%；××花园绿化率为45.1%。现被告正按上述规划图纸施工，所有房屋基本建设至结构封顶，××花园三期已见雏形。
经现场勘察，××花园小区X-X号楼位置与上述售楼书所载平面图相一致，12-X号楼与上述二期平面规划图相一致，但被告A在建设××花园二期时没有建造X号楼，原X号楼位置现为3-X号楼（与二期规划比较有向东偏移，与三期规划相符）；售楼书上的会所现为被告售楼处（被告于2001年6月1日取得该楼房地产权证，登记房屋类型为综合楼）；X号楼前未建儿童游戏园；X号楼前方未建高尔夫亭及高尔夫练习场；无音乐雕塑柱廊、假日广场；X号楼左前侧有约4米及在小区北侧有约15米空中水瀑；水线林荫、水线柱廊未建；空中水线约有4.5米；小区X路北端现为人行出入口。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，本案争议焦点在于：
一、被告的售楼书是否应被视为合同内容，被告未履行售楼书所作允诺如何担责。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”被告自一期住宅对外发售起至二期住宅发售完毕期间，被告通过在其售楼处摆放散发的售楼书，对“××花园”项目规划范围、小区设施、使用功能、环境质量等进行了说明，并作了允诺。上述说明、允诺，如绿化率、会所、高尔夫亭、高尔夫练习场、儿童游戏园、假日广场、空中水瀑等，具体位置明确，被告甚至于以图示的方式对空中水瀑进行了说明。上述说明和允诺均在小区规划范围内，且具体、明确，上述因素综合起来，对合同的签订和房价确有重大影响，虽未载入合同，也应作为合同内容。但被告没有完全兑现其在售楼书中所作的承诺，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。基于被告继续全面履行上述义务已为不能，可由被告采用赔偿的方式承担违约责任。对于赔偿的数额，本院根据案件的实际情况，综合考虑被告的违约程度、违约后果等因素，酌情确定。
二，会所问题。首先××花园小区有否会所。从一期规划图、二期规划图、售楼宣传资料、一期房屋预售合同后附小区平面图等均可得出××花园小区在X号和X号楼之间有会所，故××花园小区应有会所，该会所房屋为现在的被告之售楼处，被告可以保留该房屋产权，但不得擅自改变该房屋的会所性质。其次是该由谁来向被告主张会所权利。原、被告未在合同中约定会所由谁来管理、经营，宣传资料则载明会所的详尽布局由业主会议定策，会所涉及小区全体业主的公共利益，关于会所该如何安排应体现小区全体业主的利益，应由小区业主委员会或业主大会向被告主张相应的会所权利，原告单个提起的诉讼，应予驳回。关于损失问题的主张，在小区业主委员会或业主代表大会未做相应的具体安排、主张相应的权利之前，会所的经营服务方式和具体服务功能等详尽布局尚不能确定，故原告要求被告赔偿未开放会所损失的诉讼请求，本院实难以支持。
三，被告是否改变了双方对小区平面布局的约定，被告该如何担责。本院认为，被告改变了小区平面布局。售楼书如前述应被认定为合同内容，售楼书所载小区平面图对小区总体平面布局作了清楚的标示，与一期房屋预售合同附件四小区平面图及一期规划图基本一致，故该图即应为双方对整个小区平面布局所作约定，被告以三期规划、三期建造为由，认为没有改变双方约定的小区平面布局，没有依据。被告将三期规划图纸报有关部门审批，有关部门也在小区门口张贴告示，虽不违反行政法规的有关要求，但与双方合同关于“被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局，确需变更的应当征得原告书面同意”之约定不符，被告的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于违约责任，根据合同约定，被告未征得原告同意变更小区平面布局的，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款1%违约金。现要求被告恢复显然已是不能，被告应承担相应的赔偿责任。至于原告要求调高违约金一节，原告虽在与被告签订预售合同时已经预见到了被告改变小区平面布局的可能性，并约定了具体的违约金计算方法，但原告因小区平面布局的改变确实遭受较大影响，本院酌情予以支持。至于原告要求被告赔偿房屋严重贬值损失，并无事实和法律依据，本院不予支持。被告关于上述变化是经规划部门审批而免责的辩解意见，从合同相对性原理出发，被告应在其对小区平面布局变更符合法定审批程序的同时，还应该向原告履行基本的告知和征得同意的义务，未征得原告同意而单方改变平面布局的，仍然构成违约，故被告上述辩称意见，本院不予采信。
四，被告B公司是否应当承担连带责任。本院认为，被告B公司未与原告建立合同关系，与原告之间不发生合同上的权利义务关系，原告基于合同违约，要求被告B公司承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十条第（一）项，第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告上海A置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱a支付违约赔偿金6,579.80元；
二、驳回原告邱a其余诉讼请求。
如果被告上海A置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告上海A置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长马爱军
审判员陈龙
代理审判员邓红霞
书记员乌家捷
