上诉人(原审被告暨反诉原告)张某某。
委托代理人季娴，上海红三权律师事务所律师。
委托代理人罗强，上海红三权律师事务所律师。
被上诉人(原审原告暨反诉被告)赵某。
委托代理人韦祖林，上海创远律师事务所律师。
原审被告暨反诉原告孙某某。
原审第三人上海聚创房地产经纪事务所。
法定代表人姜某某，经理。
上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人张某某及委托代理人季娴，被上诉人赵某的委托代理人韦祖林到庭参加诉讼。原审被告孙某某、原审第三人上海聚创房地产经纪事务所(以下简称聚创事务所)经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张某某、孙某某为本市杨浦区X路X弄某号X室(以下简称系争房屋)的产权人。2009年6月13日，张某某收取了赵某购房定金人民币(以下币种均为人民币)5,000元，同时出具书面承诺书，言明出售方或其代理人在此向居间方、购买方承诺，签署地址为上海市杨浦区X路X弄某号X室的房地产买卖合同或居间协议，收取定金及出售房屋行为的意思表示真实并已获得全体共有人的同意。若因出售方共有人之原因致使本合同无效或无法履行的，出售方或其代理人承担相应的法律责任。
2009年6月17日，在聚创事务所的居间下，赵某作为买受方(乙方)与作为出售方的张某某、孙某某(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由甲方将系争房屋以52万元价格出售给乙方。甲乙双方同意在2009年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%；甲方未按合同约定的期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同应当交付之日至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。双方在附件三中对付款方式进行了约定：乙方于2009年6月13日支付甲方定金5,000元；2009年6月17日支付房款14.5万元；乙方通过向银行贷款36万元，由银行在见他证、新产权证后直接放款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方。乙方于双方物业交割完毕当日且甲方户口全部迁出后，支付甲方剩余房款10,000元。此外，还对其它事项作了约定。当日，赵某支付给张某某、孙某某房款14.5万元。
2009年7月12日，赵某(乙方)、张某某(甲方)、与聚创事务所(丙方)签订了《协议承诺书》，约定因甲方经济纠纷而无法正常还贷，造成乙方无法正常交易并无法正常入户，故甲乙双方协商如下：甲方于2009年7月12日交房于乙方并抄写水电煤数，正常的双方房产交易继续履行。乙方所产生的房贷直接放款于甲方账户。甲方承诺该协议已征得产权共有人同意。
当日，张某某、孙某某向赵某交付了系争房屋。事后，因张某某、孙某某仍未偿还系争房屋的贷款，赵某亦未向银行申请贷款。2009年10月12日赵某向张某某、孙某某发出解除合同通知书，提出在2009年6月17日签订房地产买卖合同后，赵某依约支付了张某某、孙某某房款15万元，而张某某、孙某某却未能偿还房屋贷款、注销抵押，导致系争房屋无法办理交易过户手续，依照合同约定的交易过户时间为2009年7月31日，时至今日已逾三月有余，张某某、孙某某仍未偿还贷款、注销抵押。故张某某、孙某某已根本违约，特通知张某某、孙某某解除双方签订的房地产买卖合同，保留追究张某某、孙某某的违约责任及赔偿的权利。张某某、孙某某收函后未回复。同年10月16日，赵某遂诉诸法院，请求判令解除其与张某某、孙某某签订的《上海市房地产买卖合同》；判令张某某、孙某某返还购房款(含定金)15万元；判令张某某、孙某某赔偿经济损失10.4万元。张某某、孙某某则于2009年10月16日提起反诉，要求赵某赔偿损失10.4万元，返还系争房屋并支付租金5,000元。
原审法院另查明，现系争房屋仍有24.4万元的抵押贷款未还清。
原审法院认为，本案争议的焦点在于赵某与张某某、孙某某签订的《上海市房地产买卖合同》是否可以解除。双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人双方均应按合同约定的义务全面履行。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，除了赵某支付15万元房款，还申请银行贷款36万元，并在2009年7月31日前，双方共同赴杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续。在办理产权过户手续当日，赵某再向张某某、孙某某支付剩余房款。现由于张某某、孙某某的原因未能还清系争房屋的贷款，注销抵押，造成赵某在履行合同过程中，不能办理申请贷款和办理交易过户手续，且张某某、孙某某在出具承诺书后虽然将系争房屋交付给赵某但仍未能及时偿还系争房屋的贷款，导致合同无法履行，不能继续办理系争房屋的产权过户手续，故赵某在2009年10月12日向张某某、孙某某发出《解除合同通知书》属行使合同解除权，符合合同及法律规定。张某某、孙某某在收函后亦未回复提出异议。因此，赵某与张某某、孙某某签订的《上海市房地产买卖合同》在该《解除合同通知书》到达张某某、孙某某时解除。故对赵某要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，应予支持，且张某某、孙某某在审理中亦同意解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现赵某要求张某某、孙某某返还已收取赵某的房款15万元，符合法律规定，亦应予支持；至于赵某要求张某某、孙某某按合同约定以房价款的20%赔偿损失，并无不当，法院一并予以支持。在合同解除后，赵某应当将系争房屋退还张某某、孙某某，张某某、孙某某反诉要求赵某支付租金5,000元的诉请无法律依据，法院不予支持；张某某、孙某某要求赵某赔偿损失10.4万元亦无事实和法律依据，法院不予支持。据此，判决：一、赵某与张某某、孙某某在2009年6月17日签订的《上海市房地产买卖合同》于2009年10月12日予以解除；二、张某某、孙某某应在判决生效之日起十日内退还赵某房款150,000元；三、张某某、孙某某应在判决生效之日起十日内赔偿赵某损失104,000元；四、赵某应在判决生效之日起十日将上海市杨浦区X路X弄某号X室房屋交还给张某某、孙某某；五、张某某、孙某某其余诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费5,110元，减半收取计2,555元及反诉受理费1,240元，均由张某某、孙某某负担；诉讼保全费1,400元，由张某某、孙某某各半负担。
原审法院判决后，张某某、孙某某不服，向本院提起上诉。张某某、孙某某认为本案的争议焦点是合同解除后的违约责任的分配问题。原审法院认定张某某、孙某某是违约方，缺乏事实依据。根据合同约定，赵某通过贷款审批应先于上诉人撤销房屋抵押，故在赵某未履行贷款审批义务时，上诉人可行使先履行抗辩权。原审法院将赵某未能通过贷款审批归咎于上诉人没有撤销房屋抵押，显然没有事实依据。系争合同订立后，双方于2009年7月12日签署协议，变更了部分交易条件，即合同继续履行，上诉人将房屋交付赵某，赵某将贷款直接放款于上诉人帐户。协议签署后，上诉人交付了房屋，而赵某未按约给付房款，构成违约。实际操作中，即使房屋存在抵押贷款，买房人仍然可以通过转按揭申请贷款。贷款未能通过审批的根本原因是赵某存在资信问题。鉴于赵某存在违约行为，其负有返还房屋及支付违约金、房屋使用费的责任。原审法院未作认定，属适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的原审诉请。
被上诉人赵某辩称：导致房屋买卖合同无法履行的根本原因是张某某、孙某某没有偿还系争房屋的抵押贷款。根据相关法律规定，有抵押的房屋是不能进行交易的。自买卖合同签订后，张某某、孙某某没有还贷，导致赵某不能进行交易，为此，赵某通过中介公司找到张某某并在2009年7月12日签订了双方协议，张某某也确认拿了赵某的房款是去还高利贷，导致房屋无法交易，故违约方是张某某、孙某某。上诉人认为赵某不能贷款是资质有问题，但无证据证实。原审判决正确，请求维持。
原审被告孙某某未发表意见。
原审第三人聚创事务所未发表意见。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方当事人在诉讼中对合同条款的理解发生争议，即注销抵押与申请贷款的先后次序。双方均将合同未能履行的责任归咎于对方。但是，对合同条款的理解应当是当事人在签约时或争议尚未发生时的意思表示更为正确。在双方当事人与聚创事务所于2009年7月12日签订的协议书中，明确载明系上诉人因经济纠纷而无法正常还贷，造成赵某无法正常交易并无法正常入户。据此可以确认双方当事人已明确合同未能履行的责任在于上诉人。因此，原审法院确定上诉人为违约方，本院予以认同。上诉人的上诉主张不能成立，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,560元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
审判员刘建颖
代理审判员高行玮
书记员范庆韵
