原告刘a，女，××××年××月××日出生，汉族，住上海市××。

委托代理人薛a，上海市A律师事务所律师。

被告A开发公司上海公司，住所地上海市××。

法定代表人黄a，董事长。

委托代理人葛a，女，该公司员工。

被告B股份有限公司，住所地上海市××。

负责人俞a，行长。

委托代理人罗a、张a，该公司员工。

原告刘a诉被告A开发公司上海公司（下称A公司）、B股份有限公司（下称B公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年12月26日立案受理，依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛a、A公司的委托代理人葛a、B公司的委托代理人罗a、张a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2002年5月22日，原告与A公司签订《上海市内销商品房出售合同》，约定原告向A公司购买位于××区××路××号××号××室房屋（现为××区××号××室），为此原告支付了房款418,078元。但A公司却隐瞒事实，此前已将系争房屋登记在案外人程a的名下，并抵押给了被告B公司，因此该房屋一直未能过户至原告名下，亦未办理产权证。2005年，B公司因案外人程a及A公司间借款合同发生纠纷诉至上海市××区人民法院，××法院于2006年6月22日作出（××）×民二（商）初字第××号民事判决书，该判决书中明确程a与A公司签订的商品房预售合同系以合法形式掩盖非法目的，应为无效，且由于程a抵押借款因丧失了产生法律效果的意思表示和权力基础，同样归于无效，因此该判决书中仅要求A公司归还借款。现该法律文书已生效。由于A公司与程a签订的预售合同、B公司与程a签订的抵押借款合同均是无效合同，因此原告提起诉讼，要求B公司注销设定在××区××路××花园××号××园××号××室房屋上的抵押他项权利登记，A公司协助将上述房屋过户至原告名下。

原告提供了以下证据：1、商品房出售合同一份；2、收据一份；3、××法院判决书一份。

被告A公司辩称：对于原告提供的证据真实性无异议，对于原告提出的诉讼请求无异议，被告同意将房屋过户给原告。

被告B公司辩称：对于原告提供的证据1、2不清楚，证据3真实性无异议，造成合同无效其没有任何过错；被告签订抵押合同后已发放了贷款，其是善意取得了抵押权，如要注销抵押他项权利，则需归还全部本息，因此不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：2002年5月22日，原告与被告A公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告向A公司购买××区××路××号××园××号××室房屋，该房屋总价款为418,078元，合同还对其他内容作了约定。同年5月30日，A公司出具收据一份，言明收到原告房款418,078元。2006年6月22日，上海市××区人民法院作出（××）××民二（商）初字第××号民事判决书，该判决书中明确A公司与案外人程a就买卖上海市××区××路××号××花园××园××号××室房屋而签订的房屋买卖合同是虚假的，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，故A公司与程a签订的系争房屋的预售合同应为无效；由于程a所依赖向银行申请抵押借款的基础不存在，B公司作为权利人依据虚假预售合同所取得的房屋他项权利登记亦属无效，并确认B公司与程a签订的抵押借款合同亦归于无效，最后判决A公司承担归还贷款的责任。上述判决已发生法律效力，但B公司的他项权利登记并未注销。

另查明，现上海市××区××路××号××花园××园××号××室变更为上海市××区××路××号××花园××区××号××室。

以上事实，由原告提供的出售合同、收据、民事判决书等证据材料及当事人在庭审中的陈述所证实。

本院认为：原告与被告A公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故是有效合同；被告A公司作为房屋出让人负有向购买人即原告交付房屋并转移权利的义务。被告A公司为获取银行贷款与程a签订的虚假房屋买卖合同，以程a名义与被告B公司签订的抵押借款合同均是无效合同，故权利人为被告B公司的他项权利登记均为无效。无效的行为自始无效，不受法律保护，但上述登记的存在，妨碍了原告权利的行使，因此原告有权要求予以注销。B公司虽辩称其是善意取得了抵押权，因此希望保护其善意第三人的合法权利，但由于该行为是在物权法实施之前发生的，故并不受物权法的保护，且B公司已采取了司法救济，故对于B公司的辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、第一百五十条的规定，判决如下：

一、被告B股份有限公司应于本判决生效之日十日内注销设定在上海市××区××路××号××花园××区××号××室房屋上的抵押他项权利登记；

二、被告A开发公司上海公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告刘a将上海市××区××路××花园××区××号××室房屋产权过户至原告名下，过户所产生的费用按国家规定由原告与被告A开发公司上海公司各自承担。

案件受理费40元（已减半），财产保全费2,610.38元，合计2,650.38元，由被告A开发公司上海公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员乔财权

书记员林叶