上诉人(原审原告)邹某。

委托代理人周某。

被上诉人(原审被告)王某。

委托代理人吴某某。

上诉人邹某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，王某是系争房屋登记的产权人。2010年4月12日，邹某(购买方)与上海蓝臣房地产经纪有限公司(以下简称“蓝臣公司”)(中介方)签订《购房意向书》，主要约定：经蓝臣公司居间服务，受让人邹某购买上海市宝山区X路X弄某号X室房屋，购房总价为423万元。要求出让方在2010年4月30日前签订《房屋买卖合同》，出让方在2010年7月30日前交房，在2010年6月20日前双方至交易中心办理过户手续。房款支付方式约定：《房屋买卖合同》签订当日支付100万元(含已支付的定金)；双方办理产权交易登记时支付170万元；贷款到帐后当日支付150万元，如贷款金额不足部分在上市交易过户当日以现金方式支付给甲方；购买方于2010年7月30日支付尾款3万元。为表示诚意，购买方于2010年4月12日支付意向金5万元。本意向书自签订之日起至2010年7月31日24时有效。在此期限出让方同意购买条件并签收此意向金，则该意向金转为购房定金，本意向即不可撤销，买卖双方均受定金罚则约束。(出让方违约则双倍定金给受让方。受让方违约则由出让方没收定金。)同日，王某(出让方)与蓝臣公司(中介方)也签署了《出售意向确认书》，主要约定：经蓝臣公司居间介绍，其就出售系争房屋确认如下出售意向：购买方邹某的购房意向书即意向金为5万元收到，即转定金(附签收单)。该房屋成交价为423万元。同意购买方购买条件，并愿意接受中介方适当的签约安排，因买卖双方除不可抗力等原因外致使不能签订《房屋买卖合同》或不能履约时，均应承担定金责任。当日，邹某支付了定金5万元，王某出具定金收条，载明：“今收到邹某购买上海市宝山区X路X弄某号X室支付的定金人民币伍万元整。”2009年4月29日，邹某、王某双方在中介公司碰面，邹某本要贷款150万元来购买系争房屋，由于贷款政策的变化，邹某不能贷款，无力支付全额房款，邹某当天明确告知王某，不再与王某签订《房屋买卖合同》。双方至今未签订《房屋买卖合同》。2010年6月，邹某诉至原审法院，要求王某返还购房定金5万元。

原审法院另查明，邹某名下有三处房产，包括上海市X路X弄某号X室、上海市X路X弄某号X室及上海市X路X弄某号X室。

原审法院认为，邹某、王某分别与蓝臣公司签订的《购房意向书》、《出售意向确认书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。虽然邹某、王某之间未签订协议，但基于双方分别与蓝臣公司签订的《购房意向书》、《出售意向确认书》，邹某、王某之间已就买卖系争房屋达成了合意，并且邹某支付的5万元意向金在王某签收后已转化为定金。即使国家贷款政策发生变化，邹某不能贷款后，邹某完全可以通过其他方式支付房款，贷款并非支付房款的唯一方式。现邹某以国家贷款政策发生变化，不能获得银行贷款，没有能力履行合同为由，不与王某签订买卖合同，已构成违约，理应承担相应的法律责任。故邹某要求王某返还购房定金缺乏依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：邹某要求王某返还购房定金5万元的诉讼请求，不予支持。

原审法院判决后，上诉人邹某不服，向本院提起上诉称：根据双方约定，王某收到定金后应当将房屋产权证留至中介方，但事实上，王某在收取定金后无法提供房屋产权证，存在违约。由于国家贷款政策突然发生重大变化，造成其无法再办理银行贷款，其无力购买系争房屋，故其未与王某签订《房屋买卖合同》，王某应返还购房定金5万元。原审法院未支持其诉请不当，要求撤销原判，改判支持其原审时诉请。

被上诉人王某辩称：其在收取定金后，已向中介提供房屋预售合同及房屋发票，以后也办理了产权证，故其不存在违约行为。邹某不与其签订房屋买卖合同，导致交易不成，邹某存在违约，故其有权没收定金。原审法院的判决正确，要求维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时应对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见，尤其是作为有着付款义务的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。根据本案查明的事实及双方当事人的陈述，可以认定本案双方当事人之间之所以未按照约定签订正式的房屋买卖合同是因为国家房贷政策发生变化，作为房屋买受人的邹某称其无力购买房屋所导致。由于贷款并非支付房款的唯一方式，邹某完全可以通过其他方式支付房款，所以邹某违约的事实明显，应当承担相应的违约责任。邹某所述国家贷款政策的变化等理由不能成为其可以免于承担违约责任的理由，故邹某要求王某返还其购房定金5万元没有法律与事实依据。原审法院据此所作判决并无不当，应予维持。王某对系争房屋拥有所有权，其未在收到定金后即将房屋产权证留至中介方并不影响双方交易，故邹某认为王某违约并以此为由要求王某返还其购房定金5万元也没有依据，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人邹某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员邬梅

代理审判员陈俊

书记员杜自强