原告上海XX企业管理有限公司，住所地上海市闸北区X路。
法定代表人李XX，公司总经理。
委托代理人王XX，北京市XX律师事务所律师上海分所律师。
委托代理人林XX，北京市XX律师事务所律师上海分所律师。
被告上海XX服饰有限公司，住所地上海市宝山区X路。
法定代表人XX，公司总经理。
委托代理人冒XX，上海XX律师事务所律师。
委托代理人夏XX，上海XX律师事务所律师。
原告上海XX企业管理有限公司诉被告上海XX服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王XX、被告的法定代表人陈XX及委托代理人冒XX到庭参加诉讼。被告方证人董XX到庭作证，本案现已审理终结。
原告上海XX企业管理有限公司诉称，20XX年11月与被告签订合同，约定被告向原告租借上海市闸北区X路办公用房，租期自2008年XX月XX日起，至2010年XX月XX日止，免租期三个月，月租金8548.70元。被告应当在当月10日前支付下月租金。逾期超过三十天，原告有权终止合同，没收保证金。被告逾期支付租金，应支付违约金。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用。但被告自2009年XX月XX日起，无故拖欠租金及物业管理费、电费等。原告多次催讨，均无果，且拒绝返还房屋。原告认为，被告违反约定，侵犯了原告的合法权益。现请求，判令解除原、被告签订的合同，被告立即迁出承租房屋；判令被告立即支付拖欠的租金，自2009年XX月XX日起，至2009年XX月XX日止计x.20元，支付违约金x.60元；判令被告支付拖欠的物业管理费及电费x.70元，滞纳金8908.98元，诉讼费由被告负担。
被告上海XX服饰有限公司辩称，双方的合同签订后，在交房期限和租金的起算及电费的计算方式上，原、被告存在争议，并且为此一直进行协商。被告认为，直到2009年XX月XX日该房屋才符合交房的条件。按照约定有两个月的免租期，被告应当从2009年XX月XX日起至2009年XX月XX日止为免租期。另外被告预付一个月的租金，故被告拖欠的租金日期应为2009年XX月XX日起。2009年XX月XX日，原告擅自将系争房屋查封，导致被告自此后无法占有、使用该房屋，所以2009年XX月XX日后的租金，物业管理费及电费均不同意支付。还有对2009年XX月的电费数额有争议，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年XX月XX日，原、被告签订《XX办公用房转租合同》，约定原告将上海市闸北区X路办公用房出租给被告使用。租赁期限共24个月，自2008年XX月XX日起至2010年XX月XX日止。（含免租期三个月：自20XX年11月15日起至20XX年1月14日止；自20XX年11月15日起至20XX年12月14日止。）租赁期满，原告方有权收回该房屋的使用权，被告方应如期交还。如被告方要求续租，则必须在租赁期满前叁个月向原告方提出书面申请，原告方同意后，双方应重新签订租赁合同。如果租赁期满前叁个月，原告方未收到被告要求续租的书面通知，原告方有权在租赁期满前叁个月内，进行重新租赁的准备工作，包括将带有意向的未来承租人进入被告方承租的房屋视察，被告方应予配合。租金及支付方式的约定为，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币1.8元，月租金总计为人民币8548.70元（大写：捌仟伍佰肆拾捌元柒角整）。如租赁期不满壹个月，租金按壹个月计算。租金每一个月提前支付一次。被告方必须在支付当月10日前付清应付租金，逾期支付，每逾期一天，则被告方需按月租金0.3%支付滞纳金。该房屋租金支付方式如下：划账或支票。该房屋租金贰年内不变。被告需缴纳物业管理费，每月为1561.40元。被告在租赁期限内，水电费计算或分摊方法为：租赁单元内使用的电费按各单元电表记录用电量以1.18元/kmh收费标准计收。水费按各单元水表记录用水费以3.60元/吨收取。水、电费收费标准若有调整，按调整后的标准执行。水、电费由被告方按期按时在被告方收到原告方支付通知或收据后五日内向原告方支付，使用租赁单元前需支付水电费保证金：5元/平方米，总计人民币780.70元（大写：柒佰捌拾元零柒角整）。原、被告的权利义务为，原告按约定期收取租赁及其他费用，原告应按照交付标准将该房屋出租给被告使用。被告有义务按时如数缴纳租金和其他有关费用，有义务负责按时如数缴纳房屋的物业管理费、电费及其他经常性开支费用。原告未按约定将房屋交付给被告使用，则每逾期一天，原告应按月租金额的千分之三向被告支付违约金。被告逾期支付租金，每逾期一天，原告应按月租金额的千分之三收取违约金。逾期超过三十天，原告有权终止合同，没收承租保证金。如被告未按合同约定及时支付各种费用（物业管理费、水、电费等）除应及时补付外，每逾期一天，原告和物业管理处有权要求被告按物业管理处的规定支付滞纳金。被告拖欠租金累计壹个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。2008年XX月XX日，双方在《入住费用明细表》上盖章，该明细表明确，承租客户为被告，被告入住时须缴纳的费用。但被告未能按该明细表中所列的项目支付全部费用，被告仅向原告预付一个月租金8548.70元，一个月的物业管理费1561.40元及水、电费押金780.70元。2008年11月19日，被告在《租户手册》签名、盖章，承诺遵守《租户手册》中的相关规定。《租户手册》的提示部分第二条明确，不变更室内电力用途，不擅自操作公共电气设备，租户须在当月10日前付清应付租金和物业管理费等费用。每逾期一天，则按需缴费用的千分之三支付滞纳金。该手册的其他主要内容有物业管理规约，装修须知等。
2008年XX月XX日，原、被告及案外人XX公司共同签订《XX室内装饰装修管理服务协议》，明确原告方物业管理处向被告及装修公司介绍该房的装修须知，房屋结构，室内电器、给排水通信和消防设施状况，审核被告及装修公司提交的装修图纸、装修公司资质、办理《施工批准单》，监护装修过程，出具装修整改通知、验收装修中的隐蔽工程，被告委托具备室内装修资质的单位施工，并承担装修过程中的安全责任和消防责任。该协议中还明确，施工前，需填写《二次装修施工器械登记表》，并准确说明施工中所需要的用电容量，如超出预额定电容量时，必须书面申请，增设临时用电箱。施工的电容量必须与保护的空气开关匹配，以保证原告方线路的正常运行。2008年XX月XX日，被告与案外人XX公司签订《工程专用合同》，约定由XX公司为被告承租的房屋进行装修，工期10天，合同造价x元。被告称装修工程于2009年1月下旬结束。被告于2009年1月下旬春节前进该房开始办公。2009年1月5日，被告称于该日向原告送达一份函件，全文如下：我司与贵司于2008年11月14日签订了《XX办公用房转租合同》，根据合同约定贵司应当按办公房的交付标准将房屋交给我司使用，但是直至今天贵司还没有将该房屋内的380V的电源、电话、宽带办理完毕，所以该房屋不符合约定的交付标准。因此我司与贵司的租赁期限应当自贵司办妥完毕上述所有事项之后才开始计算，租金支付也应当重新计算起始日期。2009年3月3日，被告称其又向原告发送一份函件。该函件全文如下：我司收到贵司通知要求我司支付2009年1月15日至2009年2月份的电费是3895.22元。我司发现贵司的电费计算严重错误，我司从2008年11月底才开始用电，而且用电量极小。另外2009年1月底至2月又逢春节假期，我司无人上班，当月电费用量严重超出平时正常用电量，请贵司认真审核我司实际用电量并重新计算。因此我司特声明无法按照上述金额支付电费，请贵司察明真相，使我们按照正确的实际使用电费来支付。另外，贵司应当对未按时交付给我司符合办公房标准的房屋，且没将相关设施（380V电源，电话，宽带等）按时交付给我司使用。所以，租金首次支付的期限也存在错误，依据合同约定该房屋应当自2009年2月才算正式交房，租金应当从2009年4月起开始计算。请贵司及时纠正电费计算错误，并告知我司准确的电费用量。原告对此称，并未收到被告所称的上述两份函件。2009年4月22日，原告致函被告称，双方所签合同明确，租赁期自2008年11月15日起至2010年11月14日止，但被告拖欠租金、物业管理费及电费等计x.80元，要求被告在2009年4月28日前付清。如逾期，原告将终止双方所签合同，并自2009年4月27日起，停水、电供应以及停止相关通讯设施的使用，并要求被告在2009年4月30日前搬离该房。同日，双方为产生的纠纷进行协调后，被告向原告出具书面付款约定，称兹有上海XX服饰有限公司欠XX有关房租及物业费用作如下约定，在本月底前先期支付贰万余元，余款包括本次应付款一并于2009年5月16日左右全额付清。但被告于同日又向原告提交书面意见，全文如下：上海XX企业管理有限公司（转交贵司总经理）：贵司与我司就我司租赁房屋内的纠纷（电费计算和租金支付起始期限）至今，现我司特向贵司声明：因贵司迟延交付房屋，我司应从09年4月才开始支付贵司租金，另外，贵司2009年1月至2月的电费计算严重错误至今仍未将准确的用电量告知我司。所以，我司不可能按照错误的用电量支付电费，及按原合同约定的租金起始期限支付。因此，我司按贵司提出的要求以书面形式作出支付款项的保证。但是再次请贵司将准确的实际用电量在我司付款前予以明确。否则，我司也无法付款，无论如何请贵司将准确的用电量在本月底之前告知我司。此后，被告未按其承诺向原告支付拖欠的租金、物业费及电费。
2009年5月1日，原告在未收到被告拖欠的租金、物业费及电费情况下，擅自将被告承租的房屋门上锁封闭。2009年5月4日，被告公司员工正常上班后，发现房屋门已被封闭，无法进入，随即与原告交涉，但原告不同意被告公司的员工进入该房屋，导致被告公司的员工无法进入。为此，被告立即致函原告公司，要求原告立即打开被封闭的门，能使被告公司正常使用房屋，并且被告还称，因为对2009年2月电费账单的用电量有异议，并多次要求进行核实，因原告未能提交准确的用电数，所以被告暂时中止支付相关的费用。被告还要求原告赔偿因封门而造成的相关损失。但原告方不同意打开被封的门，致双方矛盾加深。2009年XX月XX日，税务机关到被告承租的房屋，收缴了被告的防伪税控开票主机一台，IC卡一张，增值税专用发票7份，增值税普通发票44份，服务业统一发票1本。为此被告方曾向有关部门信访反映。
2009年7月14日，双方在有关部门主持下就产生的纠纷进行协商，并制作了《会议纪要》。该纪要全文如下：甲方：上海XX企业管理有限公司，承租方（乙方）：上海XX服饰有限公司，调解人：街道XX老师。承租方意见：1、在XX开具票据后愿意支付房租；2、由于甲方封闭所租赁区域造成大约60万元的损失，需甲方赔偿；3、由甲方办理恢复乙方一般纳税人资格的各项事宜；4、2009年5、6、7月份不在甲方区域内办公，故三个月的房租不再支付；5、同意支付所欠电费，无论调解结果如何，缴纳电费后在本星期内打开封闭区域，否则乙方被列入税务黑名单后的责任由甲方承担；6、如双方调解不成，则通过法律途径解决；7、如甲方已述诸法律途径，请将资料寄至上海市青浦区X镇XX。甲方意见：1、乙方支付应缴的房租、物业管理费和水电费；2、由于乙方未履行合同约定，经多次催讨后无效，故书面通知乙方终止租赁合同后封闭租赁区域；3、将乙方的意见上报给公司领导，甲方具体意见经咨询律师后再做表态。街道意见：1、承租方列出可证明的损失清单；2、甲方最后意见在本星期内通知对方；3、若双方实在无法协商解决，同意承租户的意见，双方都予以通过法律途径解决。被告代表人陈XX在该《会议纪要》上签名，原告方及街道主持调解人员均未签名。但此后，双方未能协商解决纠纷，被告未按承诺支付拖欠的电费，原告亦未将该房屋的锁打开，被告仍无法进入该房屋。2009年10月1日，原、被告在有关部门主持下协商后，均在《协议书》上签名。该《协议书》全文如下：甲方：上海XX企业管理有限公司物业管理处,乙方：上海XX服饰有限公司。双方就洛川中路XX租赁房因乙方欠缴甲方二个月的房租，甲方自2009年5月1日起将乙方租赁房上锁封门至今。现经协调，达成以下协议：1、甲方在2009年10月9日下午2:00时将乙方租借的洛川中路房屋继续提供给乙方在法院未判决之前使用。2、在使用期间，甲方提供电源，以使用有关电脑设备。3、对赔偿及相关损失费用的诉求双方各自向法院起诉。本协议签订后，即发生法律效力，双方均应自觉履行。本协议一式叁份，双方当事人、见证人各持一份。2009年xx月xx日下午，按协议书约定，原告将被上锁封门的系争房屋开启。但被告方人员进入该房屋后，即发现该房屋内的物品丢失许多，随即被告即电话报警。2009年xx月xx日中午，被告又到公安部门报案，公安部门为此派员到该房屋勘查。被告称，因该房屋于2009年5月1日被原告上锁封门后，被告即未能再进入该房屋，并且原告也不同意被告从该房屋内取走相关的办公资料及其他物品。现丢失的物品贵重，已造成被告重大损失，被告已再次向公安部门报案要求公安部门立案侦查。因该房屋被原告擅自上锁封门造成被告经济损失，被告表示，将另行依法解决。
被告对原告提交的六张缴费通知单不认可，提出虽然该缴费单上有人签名，但签名的人均不是被告公司的员工。但被告提交的两张缴费通知单（分别为2009年3月3日和4月29日）的欠费数额，与原告提交的其中两张完全相同。被告称，其提交的两张缴费通知单，是被告在系争房屋中发现的，可能是原告事后（即该房屋被原告上锁封门后）制作的。
2010年xx月xx日，双方对系争房屋的电表实地勘察后确认系争房屋的电表为一只，电表功率380V，电表读数为（9234）。被告承租房屋的电表与其他出租房屋的电表统一安装在一起，其中仅被告承租房屋电表为三相电表，其余均为单相电表。
另查明，2009年1月10日，被告收到原告出具的有关被告承租房屋单相电改三相电所需材料费用的书面说明，总计费用为1500元。随后，被告按约向原告支付了改造电表的相关费用。原告于2009年1月15日前，为被告承租房屋的电表进行了改装。2010年4月，原告出具书面情况说明，称被告入驻系争房屋后，因该房屋由原告统一配备为220V的单相供电。此后，被告提出申请，要求将该房屋的用电改为三相用电，费用由被告负担。原告已按被告的要求改装完毕。被告对此称，确曾按原告要求支付了相关的费用，但双方在签订合同时，被告就已经提出，原告也曾口头同意。但直到2009年1月15日，原告才提供符合约定条件的房屋。原告对被告所称双方在签订合同时就承诺为被告承租的房屋改装电表之事不认可，并指出，该房屋的电表统一安装，双方所签订的合同及入住手册中均有明确规定。
原告方证人董xx到庭作证时称，为帮被告公司购买机票，经常与被告联系。2008年底被告邀其作为该房屋装修监理。2009年1月5日，该房内仅有民用电源而没有动力电源。为此被告法定代表人发函给原告，直至2009年1月15日，该房才接通动力电源。2009年5月1日后，即没有与被告再联系过，因此2009年5月1日后的事情不清楚。双方对此无异议。
自2009年10月10日起，该房屋即由被告占有、使用，但被告未向原告支付过租金、物业费及电费。
审理中，被告不同意解除双方所签订的合同，认为合同签订后直到2009年1月15日该房屋才符合交房条件，扣除免租期二个月，故被告应于2009年3月15日才应支付租金。被告已支付一个月租金，所以被告仅拖欠半个月的租金及其他费用。再则2009年5月1日起，该房屋被原告擅自上锁封门，致被告无法进入该房屋，也不能从该房中取回任何物品。被告承租该房屋后，已投入大量资金，并且该房屋内的物品被窃后，造成被告重大经济损失。现被告要求继续承租该房屋，同意支付2009年4月15日至4月30日的相关费用，不同意原告其余诉讼请求。被告并且表示，自2009年10月10日起的租金及其他相关费用，同意支付，但认为双方约定的违约金、滞纳金数额过高，请求人民法院依法调低。原告则坚持诉讼请求，又表示，因2009年5月1日将系争房屋上锁封门，现同意在该房被上锁封门的期内，不要求被告支付租金及相关的费用，并同意适当降低要求被告支付滞纳金的数额。
本院认为，原、被告签订的合同，系当事人真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。被告未按约定履行支付租金、物业管理费及电费的义务，违反了双方的约定，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费并支付滞纳金的诉讼请求，符合双方的约定，且于法有据，可以支持。被告拖欠租金、物业费及电费之后，双方经过协商，2009年4月22日，被告向原告提交了书面还款约定，同意其所欠款于2009年5月16日左右全额付清，原告对此当时并无异议。2009年5月1日原告单方擅自对该房屋上锁封门，导致被告长期无法进入该房，并致使双方纠纷加剧，对此原告方有不足之处。现被告表示承租该房屋后，已对该房屋进行装修，且已经投入大量资金，虽然该房在被上锁封门时期，被告留在该房内的物品被窃，但被告仍要求继续承租该房屋，并表示2009年10月10日后的租金和其他费用同意支付，不同意解除合同，尚属合理。原告在被告承诺支付租金、物业管理费及电费的期限内，擅自对该房屋上锁封门，导致被告无法占有使用该房屋，并加深双方的矛盾，对此原告有过错。现原告仍要求解除合同，本院难以支持。被告称系争房屋直至2009年1月15日才符合交房条件，并认为其应从2009年3月15日起才支付租金，但被告在2009年4月22日向原告提交的书面还款约定中，承诺于2009年5月16日左右全额付清欠款，2009年7月16日被告法定代表人又表示同意支付所欠电费；再则，被告提交的三方装修管理服务协议中明确，装修施工时的电容量必须与保护空气开关匹配，如超出单相额定电容量时，必须书面申请。现双方对包括系争房屋在内的电表系统一安装并无异议。被告于2009年1月10日又向原告支付了改装电表的相关费用，2009年1月15日原告为被告承租的房屋改装了三相380V的电表。双方所签订的合同中，对此并无约定。被告所称双方签订合同时，原告承诺交付给被告的房屋具备的三相380V电表，无事实依据。被告称其承租的房屋2009年5月1日被原告封掉后，并且在该房屋被封后被告的物品被盗，造成重大经济损失，对此被告将另行依法处理，不要求本案中解决，是其真实意思表示，且与法不悖。原告表示2009年5月1日对该房上锁封门，导致被告长期不能占有、使用该房，被告拖欠的相关费用，可暂计至2009年4月30日，电费暂计至2009年4月14日。故2009年10月9日后的相关费用，原告可另行依法解决。虽然双方的合同中约定，被告拖欠租金、物业费及电费，每日应按月租金千分之三支付滞纳金，对此被告认为该约定的滞纳金过高，请求人民法院依法调整。对此本院认为，被告拖欠租金、物业费和电费，约定每日支付千分之三滞纳金数额确实过高，本院将依照相关的法律规定予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、一百二十条之规定，判决如下：
一、被告上海XX服饰有限公司于本判决生效之日起三日内，给付原告上海XX企业管理有限公司租金（自2009年2月15日起，至2009年4月30日止）计x.75元；
二、被告上海XX服饰有限公司于本判决生效之日起三日内，给付原告上海XX企业管理有限公司物业管理费（自2008年12月15日起，至2009年4月30日止）计7026.30元；
三、被告上海XX服饰有限公司于本判决生效之日起三日内，给付原告上海XX企业管理有限公司电费（自2008年11月15日起，至2009年4月15日止）计6460.5元；
四、被告上海XX服饰有限公司于本判决生效之日起三日内，给付原告上海XX企业管理有限公司违约金、滞纳金3000元；
五、原告上海XX企业管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2192.40元，减半收取1096.20元，由被告负担740元，原告负担356.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员蔡国华
书记员吴晓婕
