原告饶某甲，女，X年X月X日生。

原告饶某乙，女，X年X月X日生。

二原告委托代理人吴海燕，信阳市Im河区司法局金牛法律服务所法律工作者，代理权限一般。

二原告委托代理人周卿，信阳市Im河区司法局东双河法律服务所法律工作者，代理权限为全权。

被告刘某丙，女，X年X月X日生。

被告刘某丁，男，X年X月X日生。

二被告委托代理人刘某霞，信阳市“148”法律服务所法律工作者，代理权限为一般。

被告张某某，男，X年X月X日生。

被告邢某某，女，X年X月X日生。

二被告委托代理人王强，河南以德律师事务所律师，代理权限为一般代理。

原告饶某甲、饶某乙诉被告刘某丙、刘某丁、张某某、邢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，由审判员刘某祥担任审判长并主审本案，审判员汤勇、人民陪审员程金洲参加评议，公开开庭审理了本案。原告饶某甲、饶某乙及委托代理人吴海燕、周卿，被告刘某丙、刘某丁及委托代理人刘某霞，被告张某某、邢某某及委托代理人王强，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告饶某甲、饶某乙共同诉称，2007年9月6日，原告饶某甲与被告刘某丙签定一份房屋租赁合同，该合同约定租赁期限为五年（从2007年9月6日至2012年9月6日止），每年的租赁费为6000元整，此款在每年的9月6日一次性付清。该协议签定后，原告饶某甲与被告刘某丙在纠纷发生前均完全按照合同条款履行其义务。在2009年9月6日原告饶某甲说交下一年度房租费时，被告刘某丁、刘某丙突然告知说房屋已卖给被告张某某。二原告转接此房屋时付给原租赁人黄某林转让费x元，购置设备及装修共花费x元。被告刘某丁、刘某丙的突然毁约及被告张某某无视二原告的要求，强行砸开餐馆门锁、墙壁，拆毁餐馆厨房、楼梯、水管、水池等设施，使二原告无法正常经营，给二原告造成了巨大的经济损失。为此要求四被告继续履行房屋租赁合同（扣除二原告停业时间，租赁期限顺延计算至合同期满）；据实赔偿二原告的各项经济损失（具体金额以评估机构作出的有效评估值为准）。

被告刘某丁辩称，第一、原告饶某乙不具有本案原告主体资格。因为本案争议的房屋租赁合同当事人没有饶某乙。根据原告饶某甲提交法庭的所谓“租赁合同”原文，没有设定原告饶某乙的任何权利和义务，所以饶某乙不具有本案原告的主体资格。第二、刘某丙及黄某林未经房屋所有人同意擅自转租他人房屋，原房屋所有权人刘某丁依法有权解除合同，收回出租的房屋。第三、原告所诉称的房屋租赁合同依法不能成立，没有任何法律约束力。因为二原告所依据的租赁合同仅是合同草稿，并非是合同当事人的真实意思表示，因该合同草稿没有合同双方当事人的签名认可。第四、二原告要求我继续履行合同的诉讼主体错误，因现房屋所有权归他人所有，本案所有被告均不是本案争议房屋的所有人。综上，理应依法驳回二原告的诉讼请求。

被告刘某丙辩称，其一、饶某乙不具有本案原告主体资格；其二、二原告所诉称的所谓“租赁合同”仅仅是一份没有完成的合同草稿，没有合同双方当事人的签名确认，此合同不具有法律效力。其三、我即不是房屋原所有权人也不是房屋现所有权人，要求我继续履行合同无法律依据。应驳回二原告的诉讼请求。

被告张某某辩称，其一、饶某乙不具有本案原告主体资格；其二、刘某丙及黄某林未经房屋产权人刘某丁同意擅自转租他人房屋，原房屋产权人即出租人刘某丁依法有权解除合同，收回所出租的房屋。其二、二原告所诉称的所谓房屋租赁合同依法不能成立，因该合同仅是草稿合同，双方当事人饶某甲、刘某丙均未签字认可，且该合同内容也未经房屋所有权人刘某丁认可。其三、要求我继续履行合同主体错误。其四、我与二原告无任何合同关系，更谈不上有违约行为，要求我承担违约赔偿之责，无任何法律依据，故人民法院依法应当驳回二原告的诉讼请求。

被告邢某某辩称，要求我继续履行合同，赔偿损失无任何法律依据，应依法驳回。

经审理查明，被告刘某丁原有一处房屋位于柳林乡X街X国道边上下共三层，被告刘某丙系被告刘某丁之女。2006年9月6日被告刘某丙与黄某林签订一份租房合同，合同约定刘某丙将其父亲的房屋的三层及二层的两小间及一大房间，租给黄某林，每年租金3800元，其它物品（空调、餐具等）租赁费1000元，共计4800元，租赁期限为四年，从2006年9月6日起。黄某林租赁此房屋经营餐馆，餐馆取名“吉祥餐馆”。2007年7月8日黄某林与付国太签订一份转让协议，协议约定黄某林将租赁刘某丙的楼房经营的吉祥餐馆转让给付国太，房内物品，餐馆经营权及黄某林夫妇2007年6月24日至2007年7月8日的工资与转让费支付x元，2007年2月9日付国太向黄某林夫妇支付了x元。付国太系原告饶某甲丈夫。2007年9月6日被告刘某丙书写了一份租房合同，合同主体甲、乙双方为原告饶某甲及被告刘某丙各自所签的名字，此“租房合同”约定刘某丙将原吉祥餐馆房屋三层及二层除一小间及一层的门面房除外租赁给原告饶某甲，每年租赁费为5000元，物品、餐具、空调、冰柜的一年的租赁费为1000元，共计6000元，租赁时间从2007年9月6日起生效，承包费每年的9月6日一次性结清，方能营业，租期为五年。租期五年的“五”有涂改痕迹。2007年9月6日，2008年9月6日被告刘某丙分别收到原告饶某甲所交租赁费为6000元，2009年10月30日，柳林乡司法所出具证明，证明内容为“2007年9月6日，饶某甲到柳林司法所请求帮忙起草一份房屋租赁合同，司法所工作人员张新权到达现场后，饶某甲拿出一份与房东刘某丙签订的《租房合同》，张X看后，认为该合同不完善，缺少具体租赁日期和双方权利与义务及违约责任，就在原合同上注明，同时起草了一份比较完善的合同，但刘某丙并没有在上面签字，她认为不需要这么复杂，以她起草的合同为准，并说保证使用五年”。该证明同时注明证明人为张X，张X系柳林乡司法所所长。2009年9月6日前被告刘某丁将此房屋卖给了被告邢某某，被告邢某某系被告张某某以前的妻子，现双方已离婚。2009年11月12日被告邢某某派工人前去施工，原告饶某甲父亲饶某普予以阻止，双方发生纠纷，2010年1月5日柳林乡派出所对被告邢某某作出行政处罚，对被告邢某某罚款500元。被告邢某某现在该房处又建有其它房屋，并对原房屋的楼梯、卫生间、厨房等进行了改造，餐馆内的部分设施进行了拆除。庭审中原告饶某甲提交了二份证言，该二份证言均证明被告刘某丙同意该房屋由原告饶某甲使用五年。该纠纷发生后，原告饶某甲与被告刘某丁、刘某丙、张某某曾多次进行了协调未能达成一致意见，为此原告饶某甲、饶某乙诉至本院要求四被告继续履行租赁合同，并赔偿实际经济损失。

本院认为，本案原、被告之间所争议的焦点为：1、原告饶某乙是否符合原告的主体资格。2、被告刘某丙所写租房合同是否有效；3、被告刘某丙将此房屋出租给他人其行为是否有效；4、原告饶某甲要求被告继续履行合同并赔偿损失是否合理。对第一个焦点问题。原告饶某甲、饶某乙起诉四被告的主要依据是被告刘某丙所写的租房合同。该租房合同的主体是原告饶某甲和被告刘某丙，与原告饶某乙无任何关系，故原告饶某乙的诉讼请求与事实和法律无据，应予驳回。对第二个焦点问题，刘某丙书写的租房合同，虽然原告饶某甲、被告刘某丙在合同的最后没有签字，但合同主体中的“甲”“乙”双方为原告饶某甲和被告刘某丙自己所签名字，租赁期限为五年的“五”虽有涂改痕迹，只能说明该租房合同不够完善，且该“涂改”是谁所为被告刘某丙未能提供证据证明，对于原告饶某甲与被告刘某丙所争议的租房合同中所约定的租赁期限，柳林乡司法所出具的证明，证明原告饶某甲与被告刘某丙当时在完善租房合同时，被告刘某丙同意该房租赁期限为五年，与该租房合同中有涂改的“五”年相印证，应认定租赁期限为五年是被告刘某丙在签订租房合同时的真实意思表示。对第三个焦点问题，被告刘某丙系被告刘某丁之女，被告刘某丁现所居住地与所争议的房屋仅有一河之隔，且被告刘某丁近年因有病一直在家居住。对于自己的女儿将其房屋租赁给他人，不可能不知道，原告饶某甲租赁此房已达二年之久，期间被告刘某丁未提出任何异议。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从另一方面该房以前对外租赁均由其被告刘某丙办理，被告刘某丙系房产所有权人被告刘某丁之女，被告刘某丙的代理行为完全符合表见代理的要件，其代理行为应认定有效。对第四个焦点问题，原告饶某甲与被告刘某丙所签的租房合同是双方当事人的真实意思表示，虽有瑕疵，但原告饶某甲所提供的其它证据亦证明了期限为五年。被告刘某丙应自觉履行合同。但现房屋产权人已变更为被告邢某某，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。被告邢某某应继续将该租赁物出租给原告饶某甲，直至五年租赁期限界满。在此后的每年租赁费5000元归被告邢某某收取，其餐具及其它物品的租赁费每年为1000元仍由被告刘某丙收取。原告所租赁房屋被告邢某某已对部分房间（厨房、厕所）进行了改建，被告邢某某在继续履行合同时应为原告饶某甲提供合理适当的厨房及卫生间等。原告饶某甲要求被告刘某丙、刘某丁、张某某、邢某某赔偿损失，无证据证明不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告邢某某将原告饶某甲原租赁被告刘某丁的部分房屋继续租赁给原告饶某甲并为原告饶某甲提供适当、合理的厨房及卫生间，继续履行合同期限为三年，从本判决生效后次日开始计算。

二、驳回原告饶某甲、饶某乙其它诉讼请求。

本案受理费300元，被告刘某丁承担200元，被告邢某某承担100元。

如不服本判决，可在接到判决书后之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本八份。

审判长刘某祥

审判员汤勇

人民陪审员程金洲

二○一○年七月二十五日

书记员刘某纲