广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：交通银行股份有限公司广州分行，住所地广州市X路X号首、二层、12至X层。
法定代表人：刘某某，该行行长。
委托代理人：杜称华，广东国鼎律师事务所律师。
委托代理人：常娴，广东国鼎律师事务所律师助理。
被上诉人(原审原告)：广州中信厚德物业管理公司，住所地广州市X路X号A楼。
法定代表人：谢某某，职务：总经理。
委托代理人：欧阳奕，广东天泉律师事务所律师。
委托代理人：陈虹，广东天泉律师事务所律师助理。
上诉人交通银行股份有限公司广州分行因物业管理费纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2006)南法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，现已审理终结。
广州中信厚德物业管理公司于2006年5月12日向原审法院起诉称：2003年4月24日，广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司(以下称'逸涛公司')与交通银行股份有限公司广州分行(原名'交通银行广州分行')签订了协议书，双方约定：逸涛公司将逸涛雅苑99套单元(含本案讼争的C5-X单元)交付交通银行股份有限公司广州分行使用，交通银行股份有限公司广州分行收楼之日起，必须准时向逸涛公司所委托的物业管理公司缴交物业管理费等费用。2003年10月12日，逸涛公司、广东逸涛万国房地产有限公司(以下称'逸涛万国公司')与广州中信厚德物业管理公司(原名广某中信物业管理公司)签订了《物业管理委托合同》，双方约定：逸涛公司与逸涛万国公司委托广州中信厚德物业管理有限公司对逸涛雅苑小区进行物业管理，期限从2003年11月15日起至2005年11月15日止。交通银行股份有限公司广州分行无故拒付逸涛雅苑C5-X单元X年11月(半个月)、12月逸涛雅苑C5-X单元管理费142.40元，违约金99.60元；2004年交通银行股份有限公司广州分行除了4月29日仅向广州中信厚德物业管理有限公司支付该年1至3月的管理费外，拒付4至7月的管理费379.60元，违约金199。30元。现要求交通银行股份有限公司广州分行支付上述管理费、违约金。
交通银行股份有限公司广州分行在原审答辩称：双方当事人之间没有签订物业管理合同，双方不存在物业管理合同的法律关系。肖镝只是受交通银行股份有限公司广州分行委托办理收楼手续，其与开发商签约同意向开发商委托的物业管理公司缴交物业管理费是超越代理权行为，不具有法律效力。交通银行股份有限公司广州分行的抵债物业及所涉及债权已经在2004年9月转让给中国信达资产管理公司广州办事处(以下简称信达公司广州办事处)，且在报刊上公告，广州中信厚德物业管理有限公司应该向上述物业的权属人信达公司广州办事处追讨物业管理费。故不同意广州中信厚德物业管理有限公司的诉讼请求。
原审查明，2002年1月15日，中国化工供销华南公司(以下简称华南公司)作为甲方，与交通银行股份有限公司广州分行(前身为交通银行广州分行)作为乙方签订《以物抵债协议》，双方约定：甲方与乙方签订的x号和x号贷款合同，甲方尚欠乙方贷款本金4300万元。为偿还所欠贷款，甲方以广州市番禺区南沙经济开发区逸涛雅苑小区内的99套房屋(该批房屋是广东逸涛集团有限公司用于抵偿甲方债务的，于2001年10月29日交于甲方控制及处置)抵偿乙方债务；乙方同意以上述房屋抵偿甲方所欠贷款；在本协议生效之日起，甲方需在半年内为乙方办理产权交易、鉴证及过户的一切相关手续直至取得房产证；甲方承诺在乙方取得房产证后一年内的物业管理费用由甲方支付。后双方又签订《以物抵债协议之补充协议》约定在本补充协议生效之日起，甲方须在一年内为乙方办妥产权交易、鉴证、确权及过户的一切相关手续直至取得房产证，《协议》其他条款不作修改。2003年4月22日，交通银行股份有限公司广州分行向广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司(以下简称逸涛雅苑房产公司)出具书面委托书，委派其员工肖镝或李明办理99套物业的收楼手续。同月24日，逸涛雅苑房产公司作为甲方与交通银行股份有限公司广州分行委托肖镝作为乙方签订《协议书》，明确甲乙双方经过友好往来磋商，就逸涛雅苑99套单元收楼达成以下协定：甲方按合同约定交楼标准于2003年4月23日经乙方验收后将此批单元正式交付给乙方；乙方必须遵守本公司之管理(详见管理公约、装修手册、业主手册、承诺书、防火协议书)；乙方收楼之日起，乙方必须准时向甲方所委托的物业管理公司缴交水费、电费、物业管理费等费用；甲方同时将以上单元钥匙移交乙方。据此，逸涛房产公司将上述房产交付交通银行股份有限公司广州分行。2003年10月12日逸涛雅苑房产公司及广东逸涛万国房产公司作为甲方与广州中信厚德物业管理公司作为乙方签订《物业管理委托合同》，双方约定甲方将逸涛雅苑小区、逸涛半岛小区公寓及别墅委托乙方实行物业管理；委托管理期限为24个月，自2003年11月15日起至2005年11月15日止；住宅房屋别墅管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.80元向业主或物业使用人收取；住宅房屋公寓管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1。30元向业主或物业使用人收取；甲方未出售的空置房屋的管理费由乙方按收费标准的50％向甲方收取；甲方每月十五日前缴交当月有关费用，逾期未缴的，从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。2004年9月29日，交通银行股份有限公司广州分行与信达公司广州办事处联名在南方日报刊登债权转让公告，广州中信厚德物业管理公司将穗交银2000年保字071、X号合同项下对中国化工供销华南公司享有的全部权利依法转让给信达公司广州办事处，自公告之日起，请相应的债务人向该办事处履行合同约定的义务。
2004年5月13日，广州市商业拍卖行有限公司函告广州中信厚德物业管理公司，称上述C5-X单元已由卢炳灯竞买，物业管理费从2004年8月由物业管理处向卢炳灯收取。
在原审庭审中，广州中信厚德物业管理公司提供了2004年4月29日出具给被告的发票，收费项目载明收取2004年1月至3月管理费x.28元、代收2004年1月至2月水费239.40元、电费997。25元(没有载明具体房号)，并据此证明交通银行股份有限公司广州分行缴纳了同期的物业管理费。交通银行股份有限公司广州分行承认其曾委托某拍卖公司拍卖上述逸涛雅苑房产的事实。同时承认广州中信厚德物业管理公司收取的管理费、水、电费为该拍卖公司缴纳。但未经其授权，该拍卖公司的缴费行为与其无关。广州中信厚德物业管理公司还提供了2005年10月26日向交通银行股份有限公司广州分行发出的《催款函》，内容为向交通银行股份有限公司广州分行催缴99套物业从2003年11月以来欠付的费用约x元及同年11月7日向交通银行股份有限公司广州分行发出的《业务联系函》，内容为要求交通银行股份有限公司广州分行3天内对欠费金额予以核对确认并明确缴交人、缴交时间。
原审另查：2001年9月22日，广东逸涛集团有限公司作为甲方与华南公司作为乙方签订《偿还借款及股权转让协议书》约定：双方共同开发的广州南沙经济技术开发区逸雅苑房地产有限公司等项目所属乙方的全部股权转让给甲方，甲方'逸涛雅苑房产公司'向乙方融资借款及尚欠乙方资金占用费等同意以逸涛雅苑房产公司未出售的楼房作抵偿。上述逸涛雅苑99套房屋是该批房产的部分。本案涉及欠费的逸涛雅苑C5-X单元是其中一套住宅，建筑面积为73平方米。
原审认为，依照《物业管理条例》第六条、第七条的规定，房屋所有权人即业主是物业管理费的缴纳主体。依照该条例第四十二条的规定，物业使用人、物业买受人在一定条件下也是物业管理费的缴纳主体。交通银行股份有限公司广州分行与华南公司签订的《以物抵债协议》属买卖合同性质，交通银行股份有限公司广州分行为买受人。被告接收了逸涛雅苑房产公司交付的该协议标的物逸涛雅苑C5-502，属有权占有，同时表明逸涛雅苑房产公司对上述协议没有异议。逸涛雅苑房产公司与被告代表肖镝签订的《协议书》虽然没有被告盖章，但交通银行股份有限公司广州分行出具了书面委托书，授权肖镝与该公司办理收楼手续。该协议的内容均属有关收楼事项，并无物业管理合同的条款。肖镝签订该协议并没有超出被告的授权范围。其中订明的被告收楼之日起，必须准时向广州中信厚德物业管理公司所委托的物业管理公司缴交物业管理费等费用的内容，表明双方对物业管理公司的选聘及被告收楼后管理费的缴纳主体达成一致意见。同时，依照《物业管理条例》第二十一条的规定，逸涛房产公司有权与广州中信厚德物业管理公司签订前期物业服务合同。广州中信厚德物业管理公司提供了管理服务，交通银行股份有限公司广州分行在已收楼的情况下，应被视为享受了该服务。因此，双方当事人之间的物业管理合同已成立。交通银行股份有限公司广州分行应承担该物业产生的管理费。依照《物业管理条例》第二十五条的规定，如果买卖合同包含前期物业管理合同约定的内容，则该管理合同的约定对买受人具有约束力。由于该《物业管理委托合同》签订于交通银行股份有限公司广州分行签订以物抵债协议及收楼之后。广州中信厚德物业管理公司在提供管理服务过程中，没有明确告知交通银行股份有限公司广州分行管理费的标准。拍卖公司代缴纳部分水、电费、管理费的事实也无法证明管理费的标准。广州中信厚德物业管理公司向交通银行股份有限公司广州分行所发函件也有要求交通银行股份有限公司广州分行核对、确认欠费的意思表示。因此，双方对管理费标准自始未达成一致意见。综合交通银行股份有限公司广州分行依据以物抵债协议接收房屋以及没有实际使用房屋的事实，一审法院酌定上述物业管理费应参照((物业管理委托合同》约定的收费标准的50％，即0。65元／月／平方米计算。C5-502的管理费为47.45元／月(0.65元／月／平方米×73平方米)，所欠管理费为2003年11月(半个月)、12月合71.18元，2004年4月至7月合189.8元，共计260.98元。双方当事人一直对物业管理费应否收取以及收费的标准存在争议，交通银行股份有限公司广州分行无拖欠的恶意，故广州中信厚德物业管理公司要求收取被告迟延给付物业管理费的违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起7日内，交通银行股份有限公司广州分行向广州中信厚德物业管理公司支付欠付物业管理费260。98元；二、驳回广州中信厚德物业管理公司提出的其他诉讼请求。本案受理费100元由广州中信厚德物业管理公司、交通银行股份有限公司广州分行各负担50元。
上诉人交通银行股份有限公司广州分行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人的代理人在办理收楼手续过程中与被上诉人签订的《协议书》内容超出了上诉人的授权，其关于物业管理费的约定对上诉人不具有约束力，被上诉人无权据此收取物业管理费。原审法院认为没有超出授权是错误的。根据被上诉人一审提交的证据七中的上诉人给开发商委托肖镝或李明办理收楼手续函，上诉人只是委托肖镝办理收楼手续，而被上诉人一审提交的证据七中2003年4月24日肖镝和开发商签订的《协议书》第一条已经明确：'甲方(即开发商)按合同约定交楼标准于2003年4月23日，经乙方(即交行)验收后将此批单元正式交付给乙方'。因此上诉人委托肖镝办理收楼手续的事项已经在2003年4月23日完成，委托即已终止。而肖镝在2003年4月24日与开发商签订的《协议书》已经是在没有代理权限的情况下签署的，而且乙方没有经过上诉人的授权为上诉人设立义务，对开发商私自承诺'收楼之日起，必须准时向甲方所委托的物业管理公司缴交水费、电费、物业管理费等费用'对上诉人是没有约束力的，被上诉人无权据此收取物业管理费。二、上诉人的抵债物业已经转让给信达公司广州办事处，信达公司广州办事处已经成为该物业的权属人，物业公司应当向信达公司广州办事处请求支付管理费，原审法院认为上诉人将抵债物业转让给信达公司广州办事处的行为没有发生效力是错误的。1、抵债物业已经转让，转让已经公示。上诉人的抵债物业及所涉债权以及能够在2004年9月转让给信达公司广州办事处，并且在《南方日报》上刊登了相关公告，最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》(法释[2001]X号】第六条'金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》笫八十条第一款规定的通知义务'转让已经发生法律效力。2、上诉人与信达公司广州办事处转让是抵债物业。根据最高人民法院法公布的(2002)第X号'四川成都天一集团公司与中国华融资产管理公司成都办事处债务纠纷上诉案'(最高人民法院【2002】民二终字第X号民事判决书)中最高人民法院的判定：'工行四川省分行(原债权银行)与华融公司成都办事处签订《以物抵贷资产转让协议》转让的是对天一教育大厦相关面积的物权，而非工行省分行对天一公司的债权'，因此上诉人与信达公司广州办事处转让的也应当是抵债物业的所有权，从公示之日起，该物业的权属人为信达公司广州办事处。3、上诉人转让给信达公司广州办事处的资产在2004年4月1日后所发生切费用由信达公司广州办事处承担。根据上诉人与信达公司广州办事处联合下发的《关于进一步做好不良贷款交接工作的通知》(交银发2004第X号)第五条：'对于交行移交给信达公司广州办事处的抵债资产所发生的过户费用，由双方按照国家有关规定各自承担；其中，交行在2004年4月1日前因以物抵债所发生的一切费用，交行各分支行不再向信达公司广州办事处要求补偿'，因此4月1日后发生的一费用应当由信达公司广州办事处承担，即本案所涉抵债物业的管理费应由信达公司广州办事处承担。综上请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。
被上诉人广州中信厚德物业管理公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的请求，维持原审判决。
本院审理查明：原审判决基本事实认定清楚、确实，本院依法予以确认。另查明，上诉人已就本案争议房屋与房屋销售者签订了房屋销售合同，该合同经行政主管部门鉴证。
本院认为，关于上诉人主张其授权代表在办理收楼手续过程中超出上诉人授权的问题，上诉人向逸涛雅苑房产公司出具的书面委托书，虽仅注明委派肖镝或者李明办理99套物业的收楼手续，但是根据房地产交易习惯，购房人向售房人办理交楼手续不仅限于签订书面的交楼书、接收房屋钥匙，还需办理其他与收楼事项有关手续，如与售房人委托的物业管理者签订前期物业管理合同、确认业主公约、签收房屋质量保证书、交纳装修保证金.....。等；另一方面，鉴于上诉人委派授权代表办理接收99套房屋属于处理重大事项范围，而上诉人出具的委托书存在授权不明，依照法律规定，授权代表的行为应视为上诉人行为；再者，上诉人于2003年4月23日接收房屋至产生本案诉讼三年有余，期间上诉人委托拍卖公司处理上述房屋时也涉及物业管理费问题，被上诉人还多次向上诉人发出追缴物业管理费的通知或函件，据此，上诉人应当知道被上诉人对该房屋实施物业管理，而没有拒绝被上诉人的管理服务。综上，无论从法律关系、公平合理原则来看，原审认定上诉人与被上诉人已经建立事实上的物业管理法律关系是正确的，上诉人上述主张理由不成立，本院不予采纳。
关于上诉人主张本案争议的房屋所有权已经转让给信达公司的问题。根据业已查明的事实，上诉人通过刊登公告的形式仅将穗交银2000年保字071、X号合同项下其对华南公司借款合同的债权转让予信达公司广州办事处，而上诉人与华南公司达成的《以物抵债协议》，以及根据该抵债合同又与本案争议房屋的销售人签订的房屋销售合同(已在房管部门登记备案)，与上诉人所转让的借款合同为不同的法律关系，上诉人并没有将抵债合同和销售合同的权利义务做出转移、变更。因此，上诉人参照最高人民法院法公布的'(2002)第X号上诉案'主张其与信达公司转让的是抵债物业的所有权，与事实不符，本院不予采信。
至于上诉人依据其与信达公司联合下发的《关于进一步做好不良贷款交接工作的通知》，主张2004年4月1日后所发生的一切费用由信达公司承担的问题。首先，上诉人并没有将本案所涉的以物抵债合同、房屋销售合同的权利转让给信达公司，故不存在信达公司作为房屋买受人缴纳物业管理费的事实；其次，上述通知为上诉人与信达公司的内部约定，对外不能产生法律约束力。据此，上诉人该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉理据不足，其请求本院予以驳回。审查原审判决认定事实正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长郭晓红
代理审判员姚伟华
代理审判员秦旺
二00六年十二月六日
书记员林璐璐
