原告（反诉被告）郑州凯旋置业有限公司。
住所地：郑州市郑东新区X路X号院X号楼X—X号。
法定代表人范某某，该公司经理。
委托代理人刘金亮，西华县148法律工作者。
被告（反诉原告）高某某，女，X年X月X日生，回族。
委托代理人张某某，男，X年X月X日生，汉族。
原告（反诉被告）郑州凯旋置业有限公司（以下简称凯旋公司）与被告（反诉原告）高某某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人刘金亮、被告（反诉原告）高某某及其委托代理人张某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）凯旋公司诉称，2006年4月份原告取得开发西华县X街商业广场建设工程，商业广场二楼以上建造商品房住宅，被告高某某与原告签订商品房买卖合同一份，被告购买原告X号楼西单元三楼商品房一套，并约定房款x元，截止2007年7月份高某某已支付房款x元，尚欠x元，经多次催要，高某某以各种理由推拖未付，请求判令高某某清偿拖欠购房款5万元及违约金，诉讼费用由高某某负担。针对高某某的反诉，凯旋公司的答辩意见是，反诉人高某某的反诉无理，请求法院驳回其反诉。
被告（反诉原告）高某某答辩并反诉称，原告所诉主张5万元无主体资格，双方商品房买卖合同约定的付款方式是银行按揭贷款，据此，只有办理按揭贷款的银行才能主张按揭贷款的权利。双方商品房买卖合同约定的有付款期限，其付款期限为5年，按此约定，原告所诉的5万元应该在2012年1月1日以后再付，故高某某尚不应该清偿5万元及其违约金。凯旋公司违反双方签订的商品房买卖合同的第8、14、16条约定，应支付给高某某违约金x.9元，违反该合同的第3、13条约定，应支付高某某所受损失的赔偿金x元，并按合同约定继续履行其应尽的义务。
原告（反诉被告）向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份。证明原告销售给被告一套楼房，价款为x元。2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表二份。证明高某某购买的楼房经验收属于合格楼房。3、商品房预售许可证复印件一份。4、刘XX购买商品房的商品买卖合同一份。证明双方对付款方式和期限已作了变更约定。5、房屋质量保证使用说明书，证明正式交付的房屋如有质量问题应提出申请为其保修。
被告（反诉原告）向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份。证明合同第六条足以证明付款方式是银行按揭分期付款，并非一次性付清，且并没有变更付款方式和期限的文本原告未按照合同3、8、13、14、16条的约定履行。2、照片二张。证明原告交的房子不符合高某约定标准且面积也不符合约定。3、照片一张。证明原告违反合同14条约定，没电梯，是步行楼梯。4、照片二张。证明按照房屋设计标准应为隐蔽线，但却没安装，被告不得不使用明线影响美观。5、发票一张。证明房屋门窗不合格，被告进行维修。6、证人李XX、王XX、穆XX出庭作证的证言，证明高某某购买的该商品房质量不合格，进行维修了；证人刘XX出庭作证的证言，证明该商品房没按时交接。
经庭审质证，被告（反诉原告）高某某对原告（反诉被告）凯旋公司向本院提交的证据的质证意见是：对证据1合同本身无异议，对证明目的有异议，认为合同只能证明原、被告双方约定销售楼房一套，但证明不了原告何时把房子交给了被告，合同第六条约定银行按揭付款，证明被告反诉是成立的。认为证据2与本案所诉购房款无关，该二份备案表违反原、被告购房合同约定。认为证据3是复印件，不予质证。认为证据4的合同不是其与原告所签，约束不了原、被告之间签订的合同。认为证据5原告没有向被告交过此使用说明书，被告不可能按照该说明去做。
原告（反诉被告）凯旋公司对被告（反诉原告）高某某向本院提交的证据的质证意见是：对证据1合同本身无异议，对证据目的有异议，认为原、被告双方用其他形式变更了合同交款方式，且被告也用自己的行为变更了交款方式，被告一次性交款5万元，原告不违反合同第3、8、13、14、16条的规定。认为证据2不能证明被告的主张成立，被告若认为原告所交商品房在高某、面积有问题，可以向有质资的单位提出鉴定。认为证据3说没安电梯违约不符合规定，该楼房不需安电梯。认为证据4证明不了被告的主张。认为证据5不是正式发票，不能作为证据使用，不能证明被告更换的门窗不符合规定。认为证据6不能证明原告所建商品房不合格，刘XX的证言不能证明高某某不能及时搬房是原告的过错，不能作为定案依据，李XX的证言不能证明该商品房的窗户不合格，王XX的证言不真实。
经审查，原告（反诉被告）凯旋公司向本院提交的证据1、2、5与本案事实相关联，应当认定为有效证据；原告（反诉被告）凯旋公司向本院提交的证据3系复印件，被告不予认可，不能证明其真实性，不应当认定为有效证据；原告（反诉被告）凯旋公司向本院提交的证据4是凯旋公司与他人签订的商品房买卖合同，与本案无关。被告（反诉原告）高某某向本院提交的证据1、3与本案事实相关联，应当认定为有效证据；被告（反诉原告）高某某向本院提交的证据2、4、6不能证明高某某购买的商品房质量不合格等主张，不能认定为有效证据。
依据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：
2006年4月23日作为出卖人的凯旋公司与作为买受人的高某某签订商品房买卖合同，主要内容为：“……第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第X幢X单元X号房。该商品房的用途为住宅，层高某2.9米，……该商品房建筑面积共174.83平方米，其中，套内建筑面积159.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.74平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款；……2、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）壹拾陆万捌千捌百零拾贰元整。……第六条，付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭付款，首付x元，贷款x元，贷款年限5年。第七条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），……（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条，交付期限，出卖人应当在2006年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十三条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、地下水正常交房之日；2、媒体安装正常交房之日，电梯正常交房之日；……。”原、被告双方签订商品房买卖合同后，未能与银行办理成按揭贷款手续，2006年5月27日高某某给付凯旋公司房款x元，后高某某又给付凯旋公司房款x元，2007年7月31日高某某给付凯旋公司房款x元。后凯旋公司将该商品房交付给高某某。
本院认为，原告凯旋公司与被告高某某签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告凯旋公司与被告高某某签订商品房买卖合同后，因故未能与银行办理成按揭贷款手续，被告高某某按照合同约定把首付x元房款给付原告凯旋公司后，于2007年7月31日又给付原告凯旋公司x元房款，应视为其以实际行为变更了付款方式，原告凯旋公司未按约定日期交付房屋，被告高某某未将下余所欠的房款给付原告凯旋公司，双方均有一定程度的过错。原告凯旋公司关于基础设施、公共配套设施未完全按照合同的约定履行，给被告高某某使用该商品房带来一定程度的不便，应酌情减少被告高某某应付的房款，结合本案情况，以减少2万元为宜；对于被告高某某反诉原告凯旋公司，要求原告凯旋公司赔偿其损失x元的请求，因其未提供充分的证据证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告高某某于判决生效后10日内给付原告郑州凯旋置业有限公司商品房款3万元。
二、驳回原告郑州凯旋置业有限公司的其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告高某某的诉讼请求。
案件受理费1050元，反诉费1250元，原告郑州凯旋置业有限公司负担1000元，被告高某某负担1300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长：袁素凌
审判员：蔡某杰
审判员：王海雷
二OO九年十二月十六日
书记员：和昕
