上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2005)沪一中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)上实物业管理(上海)有限公司，住所地上海市青浦区X镇X村。

法定代表人杨某某，该公司董事长。

委托代理人李某某，该公司员工。

被上诉人(原审原告)上海和音休闲俱乐部有限公司，住所地上海市卢湾区X路X号一楼、二楼、三楼。

法定代表人施某某，该公司董事长。

委托代理人布某某，该公司员工。

委托代理人陈伟，北京市君泰博华律师事务所律师。

上诉人上实物业管理(上海)有限公司(以下简称上实物业)因物业管理纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院(2005)卢民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年10月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明，2005年3月15日，上海和音休闲俱乐部有限公司(以下简称和音公司)和上海东方美莎连锁有限公司(以下简称东方美莎公司)签订商业经营租赁协议书一份，该协议书约定东方美莎公司将本市X路X号一楼、二楼、三楼建筑面积5，200平方米的场地以商业经营形式出租给和音公司用于经营；租赁期限自2005年3月1日起至2020年7月30日止；物业管理费、电费、电话费、煤气费、水费等各项费用，由东方美莎公司通过代收代付方式向和音公司收取，发票或收据由物业公司直接开给和音公司；和音公司因特殊需要改动租赁房屋消防设施某，由和音公司负责办理报批手续。此外，合同就其他相关事项亦作了相应约定。合同签订后，和音公司取得租赁房屋三楼建筑工程施某许可证，并开始进行装修。2005年4月21日，上海市公安局卢湾分局防火监督处出具[2005]沪公卢消(建修)字第x号建筑工程消防设计的审核意见书，该意见书对和音公司内装修涉及的消防设计提出了具体的意见。和音公司在按照该审核意见书进行施某的过程中要求上实物业配合遭拒，遂起诉至原审法院。

上实物业为涉讼房屋的物业管理公司。上海金钟商业发展有限公司(以下简称金钟公司)为涉讼房屋的权利人。2005年5月2日，金钟公司致函上实物业，表示不同意和音公司在金钟广场三楼进行装修，要求上实物业停止相关装修配合服务。

和音公司提供的证据证明内容为“上海东方美莎连锁有限公司已于2000年8月18日起承租上海金钟广场一至三楼，租期20年……东方美莎在租赁期间拥有商业经营使用权和商业经营出租权”。

原审审理中，上实物业确认已收取和音公司交付的2005年3月和4月的物业管理费，表示在涉讼房屋权利人同意的前提下，作为物业管理公司应当对消防喷淋调试，烟感、温感系统的并网，防排烟调试开通等消防施某项目提供方便和给予配合。

原审认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据本案查明的事实，和音公司为涉讼房屋的承租人，在租赁期间对涉讼房屋享有使用权。和音公司在租赁期间经有关部门许可，对涉讼房屋进行装修施某，符合规定。和音公司根据上海市公安局卢湾分局防火监督处[2005]沪公卢消(建修)字第x号建筑工程消防审核意见书的要求，对其租赁房屋三楼的消防工程进行施某。在施某过程中，和音公司要求上实物业对工程所涉消防喷淋调试，烟感、温感系统的并网，防排烟调试开通等项目提供方便和给予配合。上实物业作为该房屋的物业管理公司负有协助义务，应当对和音公司在消防施某过程中需要物业管理公司提供协助的事项予以配合。上实物业以涉讼房屋的权利人明确表示不同意和音公司进行装修施某，并要求其不予配合作为抗辩理由，缺乏依据。和音公司要求上实物业对其在涉讼房屋进行的消防施某进行配合的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院于二○○五年九月二十三日依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款的规定，作出判决：上实物业管理(上海)有限公司应于判决生效之日起五日内对上海和音休闲俱乐部有限公司在本市X路X号三楼进行的消防工程施某给予配合和协助。一审案件受理费人民币50元，由上实物业管理(上海)有限公司负担。

判决后，上实物业不服，上诉称，1、上实物业与和音公司不存在合同关系。和音公司是基于不被金钟公司认可的转租合同的约定，替代转租人缴纳物业管理费。2、上实物业受金钟公司委托进行物业管理活动，是应金钟公司的要求，对和音公司进行的消防施某不予配合，合法有据。3、金钟公司与东方美莎公司之间的租赁纠纷正在仲裁会审理，故本案应当中止审理。4、和音公司的擅自装修未经金钟公司同意，且有违“金钟广场业主手册”的规定，上诉请求二审法院撤销一审判决，依法改判为驳回和音公司的原审诉讼请求。

被上诉人和音公司辩称，根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人未采用书面形式，但对方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立”。《物业管理条例》规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。和音公司通过具有转租权的东方美莎公司租赁系争房屋后，成为该房屋的实际使用人，同时也就当然成为上实物业所提供的物业服务的实际使用人。和音公司向上实物业全额缴纳物业管理费后，双方之间已形成事实上的物业服务关系，上实物业应当按照《物业管理条例》的规定，提供相应的物业管理服务。2、金钟公司是否认可转租合同与本案物业纠纷系两个法律关系，不应混淆。金钟公司要主张权利不能通过上实物业来行使。3、诉讼案件的正常审理不应受除诉讼外其余纠纷处理方式的影响。金钟公司与东方美莎公司的租赁纠纷仲裁案，非人民法院的民事诉讼，故本案审理不受其影响。4、上实物业在一审中从未提到过“金钟广场业主手册”，该份证据不属新证据，且对和音公司也不具有法律约束力。原审判决依法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，上实物业系金钟广场之物业管理企业，应当尽到物业管理、使用及其监督管理职责。和音公司租赁金钟广场1－X层，作为实际使用人，其缴纳了相应的物业管理费，理应享受上实物业所提供的物业管理服务。保障物业的使用方便、安全是物业公司的应尽义务。现和音公司应有关职能部门要求需对消防工程进行装修施某，上实物业应当积极予以协助、配合。上实物业上诉以双方之间不存在合同关系、装修施某未经金钟公司同意，并且违反“金钟广场业主手册”规定等为由，认为物业公司不应尽协助、配合义务的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。至于金钟公司与东方美莎公司之间的租赁纠纷，并不影响本案物业管理纠纷的审理，故上实物业提出本案应中止审理的理由，同样缺乏依据，亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上实物业要求驳回和音公司要求其配合消防工程装修施某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币50元，由上实物业管理(上海)有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长徐恢

代理审判员彭坚

代理审判员方方

二00五年十一月二十二日

书记员莫莉