上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2005)沪一中民四(商)终字第X号

上诉人(原审被告)上海奉贤拍卖行，住所地上海市奉贤区X镇X路西园弄X号。

法定代表人江某某，该拍卖行总经理。

委托代理人范金某，上海市昆仑律师事务所律师。

上诉人(原审被告)上海市奉贤区X镇人民政府，住所地上海市奉贤区X街X号。

法定代表人钱某某，该镇镇长。

委托代理人吉祖祥，上海市联诚律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海丰祥装卸码头有限公司，住所地上海市奉贤区X镇X路X号。

法定代表人金某，该公司董事长。

委托代理人邹佳莱，上海市中茂律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海奉贤金某粮食物资堆场，住所地上海市奉贤区X镇X组。

法定代表人朱某某。

委托代理人吉祖祥，上海市联诚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)中国农业银行上海市奉贤支行，住所地上海市奉贤区X镇X路X号。

法定代表人向某某，该支行行长。

委托代理人阮某某，该支行工作人员。

上诉人上海奉贤拍卖行(以下简称拍卖行)、上海市奉贤区X镇人民政府(以下简称金某镇政府)因拍卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院(2005)奉民二(商)初字第X号民事判决，向某院提起上诉。本院于2005年6月9日立案受理后，依法组成合议庭于2005年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人拍卖行的委托代理人范金某，上诉人金某镇政府、被上诉人上海奉贤金某粮食物资堆场(以下简称金某堆场)的委托代理人吉祖祥，被上诉人上海丰祥装卸码头有限公司(以下简称丰祥公司)的委托代理人邹佳莱，被上诉人中国农业银行上海市奉贤支行(以下简称农行奉贤支行)的委托代理人阮某某到庭参加诉讼。本案因案情疑难复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月，现已审理终结。

原审法院查明，一、2004年9月3日，金某堆场、金某镇政府及农行奉贤支行与拍卖行签订委托拍卖合同一份，委托拍卖行公开拍卖“上海奉贤金某粮食物资堆场(不含土地)房屋建筑面积654。19平方米，总使用面积21，894平方米”，拍卖底价为90万元，拍卖标的交付时间为2004年9月3日，交付方式为现场交付，拍卖时间为同年9月30日前。合同还约定如果拍卖未能成交的，委托方应当在一天内取回拍卖标的，委托方还应当在拍卖前将拍卖标的的所有权或处分权证交给拍卖方。庭审中金某镇政府、金某堆场认为拍卖标的在拍卖前已经按约现场交付给拍卖行，但拍卖行予以否认，金某堆场及金某镇政府也无证据证明已经实际移交，故拍卖标的物及其权证在拍卖前后均由金某堆场及金某镇政府持有；二、2004年9月17日，拍卖行发出拍卖特别公告，公告指明本次拍卖标的即上海奉贤金某粮食物资堆场是金某镇的集体企业，土地也是集体所有，拍卖成交后买受人每年要向某汇镇政府交付年土地租金30万元，故竞买人在参拍前需与政府有关部门商谈土地使用等有关问题。其次，拍卖人负责提供拍卖相关资料及证明，买受人须在拍卖成交后在2004年10月15日前付清全部拍卖款，尔后由拍卖行交付拍卖成交书，如违约买受人须负法律责任，拍卖保证金某以没收作违约处理，对上述公告丰祥公司作为竞买人表示同意并署名按照有关政策执行。同年9月21日丰祥公司支付了20万元拍卖保证金某拍卖行，次日丰祥公司竞拍成功，并交付了全部拍卖款项，拍卖行也出具了拍卖成交确认书，并在拍卖成交确认书的副页上注明如买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任。嗣后拍卖行以拍卖标的及其权证均在金某堆场及金某镇政府处无法取得为由不履行交付拍卖标的物及所有权凭证的义务，导致丰祥公司作为买受人无法取得拍卖标的并办理过户手续；三、根据上海市奉贤区人民政府沪奉府(2004)第X号文件规定，拍卖标的金某堆场的所在地五宅村村民委员会已于2004年8月10日由原金某镇政府辖区划归至南桥镇政府辖区。2004年12月6日，丰祥公司与奉贤区X镇X村民委员会签订了关于“上海奉贤金某粮食物资堆场”的土地使用协议书，并由该村民委员会的上级主管政府上海市奉贤区X镇人民政府盖章认可；四、2005年1月10日及2005年1月20日丰祥公司作为买受人分别致函拍卖行和金某镇政府，要求拍卖行和金某镇政府交付拍卖标的及权证并办理过户手续，但均未果。

原审法院认为本案争议焦点是：一、拍卖行未能在拍卖成交后及时向某受人即丰祥公司交付拍卖标的物和所有权凭证是否违约二、丰祥公司未与金某镇政府签署土地使用协议书是否违约三、金某镇政府、金某堆场、农行奉贤支行应当承担什么违约责任四、丰祥公司的律师费损失与本案的关系

对于争议焦点一，原审法院认为，本案的法律关系应当是基于拍卖而成立的买卖合同关系，根据“拍卖法”第二十四条的规定，拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向某托人交付拍卖标的物的价款，并按照约定将拍卖标的物移交给买受人，合同法第一百三十五条也规定了出卖人应当履行向某受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并移交标的物所有权的义务。本案中，依据拍卖行与金某堆场、金某镇政府和农行奉贤支行签订的拍卖委托合同约定，讼争的拍卖标的物应当在2004年9月3日即已经由拍卖委托人现场交付拍卖行，该合同还规定拍卖委托人在拍卖前应当将拍卖标的物所有权凭证交给拍卖行，依据上述约定可以看出拍卖行在拍卖开始前负有掌控拍卖标的物及其所有权凭证的义务，但是结合庭审调查，拍卖行确认未能在拍卖前掌控拍卖标的物及其所有权凭证，且直至丰祥公司按约缴纳了全部成交款项后及至涉讼，拍卖行均未能实际掌控拍卖标的物及其所有权凭证，导致拍卖标的物及其所有权凭证未能移交给丰祥公司。拍卖行疏于履行义务的行为违反了合同法、拍卖法规定及其在拍卖成交确认书中的承诺，其行为显属违约。基于拍卖行的违约行为，即应对丰祥公司承担相应的违约责任，双方虽然未对违约金某具体金某及计算方法有具体的约定，但是按照拍卖行在拍卖公告上的约定，如果买受人未能支付全部拍卖成交款项，那么其所缴纳的20万元保证金某作为违约金某拍卖行予以没收，依据民事行为公平对等原则，该约定对于拍卖行具有同等约束力，拍卖行在确认拍卖成交后未能按约交付拍卖标的物及其所有权凭证，也应承担偿付丰祥公司20万元违约金某民事责任。

对于争议焦点二，原审法院认为，金某镇政府及金某堆场在原审中辩称，本次拍卖是有条件的，即丰祥公司作为买受人须在拍卖成交后与金某镇政府签订土地使用协议书，因为丰祥公司拒绝，故金某镇政府及金某堆场不能交付拍卖标的物及其所有权凭证。丰祥公司则认为其虽然曾在拍卖公告上盖章确认，但是丰祥公司明确了一个前提即按照政策执行，而实际情况是金某镇政府并非该土地的所有人，故金某镇政府无权予以处分、占有。原审法院认为，拍卖标的物所使用的土地应为五宅村村民委员会所有，按照土地法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于农村农民集体所有，由农村X组织或村民委员会经营、管理，故其所作出的约定对丰祥公司不具有约束力，故认为拍卖公告中的这一约定无效，但不影响拍卖公告其它部分的效力，即丰祥公司作为买受人仍须与土地的所有权人签订土地使用协议。根据调查的事实，五宅村村民委员会的性质区域划分已经在拍卖前归属上海市奉贤区X镇人民政府，且丰祥公司作为买受人在拍卖成交后即交清了全部款项，并按照拍卖公告的约定与五宅村村民委员会签订了土地使用协议书，并得到其上级主管部门上海市奉贤区X镇人民政府的认可。故丰祥公司已经履行了作为买受人的全部义务，有权按约取得拍卖标的物及其所有权凭证。

对于争议焦点三，原审法院认为，与丰祥公司直接发生合同关系的是拍卖行，故违约金某约定不适用于上述三位当事人，但是它们作为讼争拍卖行为的委托人，在拍卖前及收到拍卖款项后疏于履行向某卖人即拍卖行交付拍卖标的物及其所有权凭证的义务，也负有过错，对此应当承担交付拍卖标的物及其所有权凭证的义务，并协助买受人即丰祥公司办理拍卖标的物的过户手续。

对于争议焦点四，原审法院认为，根据丰祥公司提供的发票载明的内容看，这是丰祥公司聘请常年法律顾问而产生的2005年度的法律顾问费，而非因本次个案而产生的律师费用，故不属于丰祥公司的损失，与本案也无法律上的因果关系。据此，对丰祥公司的这一诉讼请求不予支持。综上，原审法院认为，丰祥公司与拍卖行之间的拍卖行为合法有效，双方均应当按约执行，拍卖行作为拍卖人在买受人即丰祥公司履行了全部买受人的义务后，未能将拍卖标的物及其所有权凭证交付给丰祥公司，显属违约，对此应当承担交付拍卖标的物及其所有权凭证并偿付丰祥公司违约金某民事责任。丰祥公司依据拍卖取得拍卖标的物的行为依法有效，予以确认。金某堆场、金某镇政府及农行奉贤支行作为拍卖委托人在享受取得拍卖款项的权利后未能履行移交拍卖标的物及其所有权凭证的义务，也负有过错，对此应当承担交付拍卖标的物及其所有权凭证并办理过户手续的义务。各方当事人其余诉辩于法有悖，不予采信。据此判决：一、确认金某堆场的房屋、场地(不含土地)归丰祥公司所有；二、拍卖行、金某堆场、金某镇政府、农行奉贤支行向某祥公司交付金某堆场的房屋、场地，并办理所有权凭证过户手续；三、拍卖行向某祥公司偿付违约金20万元。

拍卖行不服原审判决，向某院提起上诉称，拍卖法对拍卖人行为规定为，拍卖人有核实委托人提供文件、资料真实性的义务，但不负持有拍卖标的物相关权证的必然义务。拍卖标的物的移交义务应按约定，拍卖行与丰祥公司之间依拍卖特别公告建立关系。拍卖特别公告已告知竞买人，拍卖标的物的移交由竞买人与委托人自行商洽。原审判决依据其与委托拍卖人之间的《委托拍卖合同》来推断其负有向某拍人交付拍卖标的物及权证的义务显属错误。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判其不承担违约责任。

金某镇政府亦不服原审判决，向某院提起上诉称，本案是附条件的拍卖，拍卖特别公告规定，竞拍人竞拍成功后，必须与金某镇政府签订土地使用协议并交付土地使用费，丰祥公司参拍前同意接受条件，但竞拍成功后却拒绝与其签订协议。丰祥公司这一行为已违反其先前承诺。金某镇政府对系争土地拥有权利，现在金某堆场处于破产阶段，金某镇政府作为投资人对金某堆场的土地使用权、地上建筑物都有处置权。特别公告约定的条件应认定有效，如果条件无效，则整个拍卖行为也无效。原审判决前置条件无效，但拍卖有效，违反拍卖法的相关规定。请求二审法院撤销原判，改判对丰祥公司的原审诉请不予支持。

丰祥公司答辩称，(一)拍卖行将拍卖标的物交付买受人是合同的附随义务，拍卖行没有履行这一义务，原审判令其履行是有法律依据的。(二)金某镇政府对系争土地不享有处分权，该块土地是五宅村X组农民集体所有，根据奉贤区人民政府2004年X号文，五宅村由金某镇划归南桥镇，金某镇政府无权再就该块土地收取使用费。拍卖特别公告约定的条件无效，委托拍卖人应当将拍卖标的物交付给丰祥公司，并办理过户。一审判决正确，希望二审法院予以维持。

金某堆场、农行奉贤支行均同意拍卖行、金某镇政府的上诉意见。

本院审理期间，金某镇政府为证明系争土地是奉贤县政府批准金某堆场使用的建设用地，提供了奉贤县人民政府1997年12月关于同意金某镇市政建筑工程公司(系金某堆场前身)申请使用土地的批复和奉贤区房屋土地管理局于2005年7月5日出具的情况说明。金某公司发表质证意见认为批复只能证明土地性质发生变化，但不能证明土地权属随用途的变更而转移，所有权仍归五宅村农民集体所有；对书面情况说明认为内容真实性有异议。拍卖行、金某堆场、农行奉贤支行均同意金某镇政府的意见。丰祥公司为证明系争土地归五宅村村民所有，提供了五宅村村民委员会的书面证明，金某镇政府的质证意见认为该证据属于自证行为，不具有证明效力。拍卖行、金某堆场、农行奉贤支行均同意金某镇政府的意见。本院经审核上述证据认为，当事人对奉贤县人民政府批复内容真实、能证明本案事实均无争议，本院予以采信。丰祥公司对奉贤区房屋土地管理局书面说明提出异议，本院认为，奉贤区房屋土地管理局是系争土地的管理机关，现无相反证据否定书面说明内容的真实性，本院对书面说明予以采信。五宅村村民委员会的书面证明能证明系争土地是集体使用土地，金某堆场使用后，未办理过征用手续，所付的征地利息实为土地流转费(租赁费)，本院认为该证据能证明金某堆场经行政机关批准使用系争土地时，未办理征用手续，每年需付使用费的事实，与本案其他证据能相互印证，本院予以采信。

本院经审理查明，1997年12月，金某堆场前身经奉贤县人民政府批复同意使用五宅村X村集体土地，并由上海市房屋土地管理局颁发了沪房地奉字(1998)第x号房地产权证。金某堆场系金某镇镇办企业，拍卖前金某堆场已处于濒临破产状态，其余事实，原审已经查明，本院予以确认。

本院认为，当事人因拍卖金某堆场房屋而发生纠纷，调整拍卖关系应当适用特别法《中华人民共和国拍卖法》，因此根据最高人民法院关于民事案件案由的规定，本案案由应定为拍卖纠纷。根据本案查明的事实，拍卖标的物是建筑在农村集体土地上的房屋，并不包括土地。但遵循地随房走原则，拍卖必然涉及到土地使用权的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及相关行政法规规定，农民集体所有的土地使用权不得转让。即使因企业破产、兼并等除外情况转让，也应在土地所在集体经济组织内部进行，超出该范围的转让，受让人应当先办理征用。当事人对于该系争土地使用权不能转让是明知的，因此拍卖特别公告约定，竞拍人须与有关政府部门就土地使用进行协商。金某镇政府上诉主张竞拍人应该与其签订土地使用协议后才能完成拍卖，本案是附条件的拍卖，符合当事人的真实意思表示，本院予以采信。关于约定条件是否有效，本院认为，系争土地经行政机关批准由金某堆场使用，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款，农民集体所有土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书确认建设用地使用权。金某堆场已取得权利证书，是系争土地的使用权人，金某镇政府作为金某堆场的主管机关，在批准使用范围内有权处置土地使用权。至于该土地使用权主体是否随行政区划变化而变更，从沪奉府(2004)第X号文关于资产处理的规定来看，并不必然发生变更，原审以该土地的使用权随所有权一齐划归奉贤区X镇人民政府从而认定该约定条件无效，依据尚不充分。因拍卖价格不含土地使用费，丰祥公司拍得金某堆场房屋后，对土地使用应当支付相应对价。金某镇政府要求与丰祥公司另行约定土地使用费符合公平交易原则，该约定的条件应为有效。现该约定条件由于当事人发生争议而尚未成立，致使拍卖因条件不成就而未能完成。丰祥公司在未解决土地使用权问题之前即起诉要求确认拍卖标的物归其所有及判令金某堆场等向某交付标的物并办理所有权凭证过户手续，违背合同约定，丰祥公司的原审诉请不能得到支持。关于拍卖行在本案中应否承担违约责任，本院认为，丰祥公司提出该诉请的理由是拍卖行违反向某交付拍卖标的物及权证的义务，该理由不能成立。因为拍卖标的物是不动产，按照《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定，拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向某关行政机关办理手续。办理不动产移交及过户不是拍卖行的合同义务，拍卖行对此不承担违约责任。综上所述，拍卖行和金某镇政府的上诉主张具有合同依据，本院予以支持。原审判决不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国拍卖法》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款之规定，判决如下：

一、撤销上海市奉贤区人民法院(2005)奉民二(商)初字第X号民事判决；

二，上海丰祥装卸码头有限公司要求确认上海奉贤金某粮食物资堆场的房屋、场地(不含土地)归其所有；上海奉贤拍卖行、上海奉贤金某粮食物资堆场、上海市奉贤区X镇人民政府、中国农业银行上海市奉贤支行向某交付上述拍卖标的物并办理所有权凭证过户手续、共同向某支付违约金某民币20万元、赔偿律师费人民币4万元的诉讼请求不予支持。

一、二审案件受理费人民币各人民币6，110元，均由上海丰祥装卸码头有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长费勤

代理审判员唐左平

代理审判员赵喜麟

二00五年十一月二十五日

书记员叶兰