上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2006)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)邢某某。

委托代理人张某某。

委托代理人张某某。

被上诉人(原审原告)上海汇佳物业管理有限公司。

法定代表人贺某某，总经理。

委托代理人鲁某某。

原审被告春某。

委托代理人张某某。

委托代理人张某某。

上诉人邢某某因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2006)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，本市X路(建筑面积155.12平方米)房屋的业主为春某、邢某某，该房屋所在小区上海市黄浦区新地苑(以下简称新地苑)原物业管理企业为上海锦新物业管理有限公司，2003年7月起调换为上海汇人物业管理有限公司，2004年1月调换为上海汇佳物业管理有限公司(以下简称汇佳物业公司)。对于收受2003年底以前业主拖欠的物业管理费的债权，原物业管理企业转让给了汇佳物业公司。2006年2月23日，新地苑业主委员会与汇佳物业公司签订《物业服务合同》，约定由汇佳物业公司提供新地苑物业管理服务，合同期自2006年2月10日起至2010年2月9日止。邢某某、春某自2000年7月起未交纳物业管理费。新地苑的物业管理费经有关价格部门核定为建筑面积每平方米每月人民币1.50元。后因邢某某、春某拖欠物业管理费至今未付，汇佳物业公司遂起诉，要求邢某某、春某立即偿付拖欠的物业费人民币x.92元，并偿付自拖欠之日起至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息和按每日千分之三计算的滞纳金。

原审庭审中，汇佳物业公司对于其已向邢某某、春某主张过权利的证据是张贴在新地苑小区的缴费通知和公开信。邢某某、春某否认看到过该两份信件。缴费通知的内容是汇佳物业公司通知业主2004年第一季度的物业管理费收费工作已开始；公开信是由新地苑业主委员会与汇佳物业公司共同发出的，落款日期是2005年7月20日，主要内容是希望拖欠物业管理费的业主于9月30日以前缴费，公开信上另有汇佳物业公司是新地苑业主委员会2003年底聘用的物业管理企业的说明。

汇佳物业公司在起诉状及庭审中，对于其要求邢某某、春某偿付的利息及滞纳金未提出具体金额或具体计算方式。原审法院允许其庭后确定、补充提供，但其仍未提供。

原审法院认为，对于2003年年底之前的物业管理费，由于汇佳物业公司未能举证证明已通知邢某某、春某收取该笔费用的权利已转让给汇佳物业公司，因此，该债权的转让对邢某某、春某不发生效力，并且该债权也已超过二年的诉讼时效期间，故对汇佳物业公司要求邢某某、春某交纳2003年年底之前的物业管理费，不能支持。对于2004年1月起的物业管理费，虽然汇佳物业公司亦未举证证明已明确通知邢某某、春某自2004年1月起已由汇佳物业公司开始对新地苑进行物业管理服务，但是，从公开信的内容反映出，新地苑业主委员会已承认或追认汇佳物业公司的物业管理企业地位，而业主委员会作为业主大会的执行机构，其作出的决定对全体业主包括邢某某、春某具有约束力。另外，根据公平、等价有偿的原则，邢某某、春某作为新地苑小区内住房的业主，在接受汇佳物业公司提供的物业管理服务的同时，理应支付相应的物业服务费用，故对汇佳物业公司要求的自2004年1月起至2006年3月止的物业管理费，邢某某、春某应予交纳。至于邢某某、春某辩称的开发商及前物业公司的承诺未兑现，因该事实属于邢某某、春某与前物业公司或开发商之间的纠纷，与汇佳物业公司收取其管理期间的物业管理费无涉，故对于邢某某、春某该辩称，无法采纳。关于利息和滞纳金，汇佳物业公司没能提供已通知邢某某、春某其已从2004年1月起对新地苑进行物业管理及收取2003年年底前物业管理费的债权已转让给其的证据，因此，邢某某、春某并不构成对汇佳物业公司的迟延履行，并且，汇佳物业公司的该诉请没有具体的金额或计算方式，系诉请不明，故无法支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、《物业管理条例》第七条第(五)项、第十二条第四款之规定，判决如下：一、春某、邢某某应于本判决生效之日起十日内付给上海汇佳物业管理有限公司物业管理费人民币6282.36元；二、上海汇佳物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币652.20元，由汇佳物业公司负担390.91元，邢某某、春某负担261.29元。

邢某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，小区物业公司更换未告知业主，汇佳物业公司是2006年2月23日才与新地苑业主委员会签订《物业服务合同》，在这之前汇佳物业公司无权收取物业管理费，且汇佳物业公司未提供相应的物业管理服务，收取物业费标准不合理，物业公司承诺的小区设施未兑现，故要求撤销原审判决第一项，依法改判驳回汇佳物业公司原审中的诉请。

汇佳物业公司辩称，其从2004年1月即对新地苑进行物业管理，履行了相应的义务，汇佳物业公司有权向邢某某、春某收取物业管理费，故要求驳回上诉，维持原判。

春某述称，同意邢某某的意见。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，汇佳物业公司虽然于2006年2月23日才与新地苑业主委员会签订了合同期限从2006年2月10日开始的《物业服务合同》，但从公开信的内容分析，新地苑业主委员会在公开信中的意思表示可视为其对汇佳物业公司作为新地苑物业管理企业的确认，以及对汇佳物业公司从2004年起对新地苑提供物业服务的追认。在汇佳物业公司提供了物业管理服务的情况下，邢某某、春某作为新地苑业主，理应支付相应的物业管理费。现邢某某上诉以汇佳物业公司在签订《物业服务合同》之前无权收取物业管理费为由拒付物业管理费，理由不能成立。鉴于邢某某以前物业公司未兑现承诺，且小区物业管理混乱等为由，不同意支付物业管理费，鉴于邢某某所述的承诺亦非汇佳物业公司作出，系邢某某与案外人之间的纠纷，同时邢某某也未提供确实充分的证据证明汇佳物业公司未履行相应义务，故对邢某某的上述主张不予采纳，对邢某某的上诉请求，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币652。20元，由上诉人邢某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卢薇薇

代理审判员王珍

代理审判员高胤

二00六年十二月十八日

书记员彭奕佳