上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2007)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)岳某某。

被上诉人(原审原告)路某。

被上诉人(原审原告)胡某。

原审被告上海华园物业管理有限公司。

法定代表人沈某某，总经理。

上诉人岳某某因买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2006)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，系争房原系路某、胡某的外祖父申万江租赁的公房，申万江亡故后，该房租赁户名变更为申万江小女、岳某某的前妻申晓英。2000年10月30日，申晓英亡故。同年年底，岳某某向上海华园物业管理有限公司(以下简称华园物业)申请办理上述房屋的公有住房认购手续。在岳某某申报的“本户人员情况表”中，胡某登记在册，“职工家庭购买公有住房协议书”中，由岳某某在同住成年人一栏中签下“胡某”字样。2001年3月，岳某某与华园物业签订了《上海市公有住房出售合同》，岳某某以总价人民币(以下币种均为人民币)32，357元认购上述房屋的所有权。2001年6月，岳某某取得该房权利证书。2006年3月，岳某某以上述房屋为上海为民电力设备有限公司提供借款200万元抵押反担保，抵押权人为中国经济技术投资担保有限公司上海分公司，抵押期限至2007年3月7日止。

原审法院另查明，1997年1月25日、1月28日，胡某、路某以知青回沪子女的身份户籍分别迁入系争房屋。同年，路某考入华东理工大学，其户籍于1997年8月迁入学校直至2001年8月迁回上述房屋。2002年1月，岳某某户籍迁出，路某自然转为户主，但其实际未在上述房屋内居住。胡某于其户籍入沪的第二年参加高考，考入长春税务学院，其户籍于1998年8月迁往学校。2002年8月，胡某学业完成拟将户籍迁回上述房屋未成。2005年年底，路某、胡某征得岳某某的同意，入住本案争议房屋至今。

2006年11月9日，路某、胡某诉至原审法院要求确认岳某某与华园物业签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复上述房屋公房租赁关系。

原审法院审理后作出判决：一、岳某某与上海华园物业管理有限公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、上海华园物业管理有限公司与岳某某应于本判决生效之日起一个月内办理恢复系争房屋租赁关系的手续；三、上海华园物业管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内返还岳某某购房款32，357元。

岳某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，路某、胡某在1997年1月将户籍迁入系争房屋后至1997年8月、1998年8月户籍迁出时一直处于户籍空挂状态，未实际居住在系争房屋内。在系争房屋于2001年变为产权房之前，路某、胡某未曾居住满一年，故他们不属系争房屋的同住人，无权干涉岳某某与华园物业就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》。当初岳某某同意路某、胡某的户籍迁入系争房屋出于帮助他们能由此享受上海较低的高校入取分数线，这并不意味他们对系争房屋就此享有相应权利。岳某某取得系争房屋的产权并未侵害路某、胡某的权利，且路某、胡某的诉讼请求业已超过诉讼时效，故请求依法改判，驳回路某、胡某在原审中的诉讼请求。

被上诉人路某、胡某辩称，路某、胡某均系知青回沪子女，均是系争房屋的同住人。岳某某未经路某、胡某同意，擅自与华园物业签订《上海市公有住房出售合同》，成为系争房屋的产权人，侵犯了路某、胡某的合法权益，故上述合同应属无效，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告华园物业表示服从法院判决。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院审理中，中国经济技术投资担保有限公司上海分公司向本院表示，该公司接上海银行通知，上海为民电力设备有限公司归还上海银行200万元贷款(贷款期限为2006年3月8日至2007年3月7日)，主债权已消灭。上述事实有中国经济技术投资担保有限公司上海分公司向本院出具的证明为证，并经双方质证，本院予以确认。

本院认为：公民的合法权益受法律保护。虽然在路某、胡某的户籍迁入系争房屋至岳某某认购系争房屋产权的四年期间，路某、胡某客观上未能实际居住满三年，但是路某、胡某均系知青回沪子女，且路某、胡某均应求学住校而未能实际居住在系争房屋内，此类特殊情况不受政策法规规定的居住年限限制，鉴于岳某某购买系争房屋产权时，路某、胡某业已成年，应视为系争房屋的成年同住人。依据本市租赁公房认购的相关规定，租赁人及18周岁以上成年同住人均有资格认购房屋，且在上述人员中确认权利人并签署协议书。现岳某某未征得路某、胡某同意，擅自与华园物业签订《上海市公有住房出售合同》，取得该房屋产权，侵犯了路某、胡某的合法权益，该合同应属无效。合同无效后华园物业、岳某某间应恢复原有的公房租赁关系。岳某某上诉称在其认购系争房屋产权前路某、胡某未实际居住于系争房屋内，不是系争房屋的同住人，岳某某认购系争房屋产权无需征得路某、胡某之同意，缺乏法律依据，本院不予采信。鉴于路某、胡某的诉讼请求是要求确认岳某某、华园物业就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，故本案系确认之诉，不属诉讼时效的适用范围。岳某某上诉称路某、胡某的诉讼请求超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币1402元，由上诉人岳某某负担。

本判决为终审判决。

审判长李蕾

代理审判员沈某

代理审判员丁康威

二00七年四月十日

书记员朱伟静