原告王某甲，男，汉族，49岁。

委托代理人梁某某。

被告王某乙，男，汉族，65岁。

委托代理人李某某。

被告葛某某，女，汉族，50岁。

原告王某甲诉被告王某乙、葛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年7月2日公开开庭进行了审理。原告王某甲的委托代理人梁某某、被告王某乙及其委托代理人李某某、被告葛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某甲诉称，原告与被告葛某某共同所有的位于郑州市二七区X路X号院X号楼X单元X号房屋一套，现得知被告葛某某与被告王某乙于2000年6月17日签订换房协议一份，协议约定：被告葛某某同意将位于郑州市X路一层37平方米一套住房与被告王某乙位于新乡市西工房二层42平方米住房一套进行对换。后原告多次通知被告王某乙限期腾房，但其至今仍未腾房，为此，特提起诉讼，请求确认二被告于2000年6月17日所签订的换房协议无效，并要求被告王某乙限期腾出房屋。

原告王某甲为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、房屋所有权证的相关资料及结婚证各一份，证明位于郑州市二七区X路X号院X号楼X单元X号房屋一套是原告王某甲与被告葛某某婚姻关系存续期间用双方工龄所购买，该房屋系双方共同所有的财产，该房的所有权取得时间为2002年9月；2、换房协议一份，证明二被告签订换房协议的时间为2000年6月17日，同时证明被告王某乙明知无处分权人无处分权而与之签订协议的事实，同时也证明被告葛某某在未经原告同意的情况下擅自处分共有房屋的事实。

被告王某乙辩称，原告知道换房协议，且从未通知过被告腾房，双方换房已经11年，换房协议是有效的。另外，原告的岳父在新乡被告的房中去世，原告去奔丧，知道换房之事。

被告王某乙为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、换房协议及被告葛某某的房产证各一份，证明原告对换房事宜是明知的；2、被告葛某某与其单位的购房补充协议一份，证明房屋是葛某某的，双方换房是真实的；3、被告葛某某购买单位的福利房的相关材料五份，证明被告葛某某购买该房时原告王某甲是明知的；4、收据及合同五份，证明换房后，王某乙向郑州铁路局陆续交纳了相关费用，并且一直在该房中居住至今；5、证人蔡××出庭作证的证言，证明其在新乡与王某乙、葛某某之父是同事。1999年底，在郑州市四十八中王某乙所租住的房屋内，其见到了被告葛某某同其丈夫（原告王某甲）、女儿一起和王某乙在商量换房之事。2005年左右，葛某某的父亲在新乡王某乙的房子内去世，葛某某同其丈夫一起去奔丧；该证人证言证明葛某某同王某乙换房，原告王某甲是知道的；6、证人睢××出庭作证的证言，证明其在新乡与王某乙既是同事，又是邻居，与葛某某之父也是同事。其听葛某某父亲说过要与王某乙换房之事。2005年左右，葛某某的父亲在新乡王某乙的房子内去世，葛某某同其丈夫一起去奔丧；该证人证言证明葛某某同王某乙换房，原告王某甲是知道的；

被告葛某某辩称，换房协议的内容原告确实不知，当时给它说是对外出租。今年才将换房协议给他看，他很生气。

被告葛某某未向本院提交证据。

本院对原被告双方所提交的证据认证如下：

被告王某乙、葛某某对原告所提交的证据1、2均无异议，该二份证据能够证明本案事实，其证明力本院予以确认；被告王某乙提交的证据，原告对证据1、2、4的真实性无异议，该三份证据来源真实、合法，能够证明本案事实，其证明力本院予以确认；对证据3，原告认为是复印件，且与本案无关，不予质证。但被告葛某某对被告王某乙提交的证据1、2、3、4均无异议，且证据3均是被告葛某某在其单位购房时所办的相关手续，与证据2及原告所提交的证据1相印证，该证据能够证明本案事实，其证明力本院予以确认。

对证人蔡××、睢××的出庭作证的内容，原告及被告葛某某均提出异议，认为证言内容不真实，但被告葛某某对证人蔡××证实1999年底其和丈夫（原告王某甲）及女儿一起去郑州市四十八中学谈换房之事认可，只是说和谁一起去的记不清了。证人蔡××的该部分证言能够证明本案事实，其证明力本院予以确认。证人睢××的证言的证明力本院不予确认。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告葛某某于1999年7月26日购买了其单位出售的公有住房一套，该房位于郑州市二七区X路X号院X号楼X单元X号。1999年年底，被告葛某某与被告王某乙口头达成换房协议，被告王某乙将其所有的位于新乡市西工房二层42平方米（使用面积）住房一套换给被告葛某某的父母居住，被告葛某某的该套住房有王某乙居住。口头协议达成后，双方均实际入住所换房屋。2000年6月17日，被告葛某某与被告王某乙签订了书面的换房协议，协议约定：1、被告葛某某同意将位于郑州市X路一层37平方米（使用面积）一套住房与被告王某乙位于新乡市西工房二层42平方米（使用面积）住房一套进行对换。2、调换后双方任何一方都不准以任何理由提出将原房换回。3、如双方其中一方需要房屋上市，对方可协助提供有关手续和证明。4、王某乙在换房签字前付给葛某某一次性房屋差价款4000元、房屋装修垃圾费300元、电表押金100元、房屋装修结构保护费200元，共计4600元。王某乙不得以任何理由任何时间向葛某某索要这笔款项。协议签订后，王某乙将房屋差价款等4600元交给了葛某某。2002年9月4日，被告葛某某将该房的房屋所有权证交给了王某乙存放，2004年，王某乙将其新乡房屋的房屋所有权证交给了葛某某存放。2010年5月17日，原告王某甲提起诉讼，请求确认被告王某乙与葛某某于2000年6月17日所签订的换房协议无效，并要求被告王某乙限期腾出房屋。

另查明，1、原告王某甲与被告葛某某于1985年6月25日结婚，现夫妻关系仍在存续之中。2、被告王某乙入住郑州市二七区X路X号院X号楼X单元X号后，以被告葛某某之名交纳了天然气初装费、暖气集资费等。3、葛某某的房屋所有权证上载明的房屋所有权人为葛某某，未载明共有人。

本院认为，被告王某乙与被告葛某某所签订的换房协议载明了“调换后双方任何一方都不准以任何理由提出将原房换回，如双方其中一方需要房屋上市，对方可协助提供有关手续和证明。王某乙在换房签字前付给葛某某一次性房屋差价款4000元、房屋装修垃圾费300元、电表押金100元、房屋装修结构保护费200元，共计4600元。王某乙不得以任何理由任何时间向葛某某索要这笔款项。”该换房协议从合同的内容及目的上看，双方实际上签订的是房屋买卖合同。

关于该换房协议是否违反法律的强制性规定问题，《合同法》第五十二条虽说规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但根据《合同法解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，本案中，原告辩论中所依据的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易办法暂行办法》及《郑州市市区已购公有住房和经济适用住房上市交易办法暂行办法》不属于法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项虽规定了“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”，但该规定是行政管理部门对不符合规定的房地产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对合同效力的强制性规定，是属于管理性的强制性规定，依据《合同法解释（二）》第十四条的规定，该规定不能作为认定本案合同效力的依据。因此，原告王某建以换房协议违反法律的强制性规定而无效的诉称于法无据，本院不予支持。

关于被告王某乙占有被告葛某某的房屋是否属于善意取得及被告葛某某的行为是否属于无权处分问题，本院认为，被告葛某某在与其单位所签订的“出售公有住房协议书”中明确约定：葛某某享有该房的全部产权，属于以成本价购买的住房，产权归个人所有。虽说该房系原告王某甲与被告葛某某的夫妻共同财产，但依据《物权法》第九十五条的规定，被告葛某某与原告王某甲对涉诉房屋共同享有所有权，被告葛某某将该房与被告王某乙互换，不属于无权处分。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，被告王某乙与被告葛某某进行了房屋互换，并且向葛某某支付了房屋差价款，且双方相互保存着对方的房屋产权证。且双方于1999年年底换房后，一直在所换的房屋内居住至今。因此，被告王某乙与被告葛某某均是善意、有偿的取得了对方的房屋。原告王某甲与被告葛某某的婚姻关系一直在存续之中，虽说原告王某甲未在换房协议上签字，但在长达10年之久的换房中，葛某某在收取了王某乙所交的房屋差价款等费用，又保存着被告王某乙的房屋产权证的情况下，原告王某甲称其不知道换房之事，被告葛某某也称原告王某甲不知道双方的换房协议，该行为有悖常理，不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。

综上，被告葛某某与被告王某乙所签订的换房协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方虽未对房屋产权证的权属进行登记变更，但并不影响合同的效力。因此，原告王某甲以被告葛某某与被告王某乙换房属无权处分，王某乙占有该房不属于善意取得为由，要求确认换房协议无效，并要求被告王某乙腾出房屋的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告葛某某称原告不知道换房协议，要求确认该换房协议无效的辩称本院亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，判决如下：

驳回原告王某甲的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告王某甲承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长王某丽

审判员刘文锋

人民陪审员赵洁

二0一0年七月十一日

书记员谢琨