原告郑州金祥物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区X路X号院。

法定代表人李某某。

委托代理人常某某、孙某某。

被告朱某某，男，汉族，39岁。

原告郑州金祥物业管理有限公司（以下简称金祥物业公司）诉被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年5月15日公开开庭进行了审理。原告金祥物业公司委托代理人常某某、被告朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金祥物业公司诉称，被告入住郑州市金祥花园就和原告签订物业管理协议书，协议规定被告定期缴纳各项费用，逾期承担5%的滞纳金。截至2009年12月底，被告欠物业费1396.90元，水费15元，滞纳金70.50元，共计1482.40元。期间原告多次、定期催要，被告至今未付，其行为侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令被告支付物业费、滞纳金等共计1482.40元，并承担本案诉讼费用。

原告金祥物业公司为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原告的营业执照、资质证书、收费许可手续等各一份，证明原告具有物业收费资格；2、入住合约一份，证明被告已经入住，并与原告签订了物业合同；3、业主费用表四份，证明被告欠费情况；4、催费通知单六份，证明原告催缴物业费的情况；5、律师催告函、发票各一份，证明原告向被告催缴物业费的情况；6、会议纪要一份，证明在自来水一户一表改造中，业主代表认可交纳物业欠费。

被告朱某某辩称，1、被告自2001年6月入住该小区至2004年10月一直按时交纳一切费用，但2004年10月原告将被告家的燃气停了，造成被告家人生活不便；且原告经常某对小区停水、停电，严重影响了被告的正常某活和工作，被告从2005年至2008年一直在外租房居住。2、按照入住协议规定，原告负责小区的治安，但小区内经常某失自行车及电动车。被告入住以来丢失4辆自行车和一辆电动车。另外，小区内卫生无人打扫，垃圾堆积如山，照明设施损坏严重，可见原告并未尽到约定的责任和义务；综上，原告没有尽到物业管理义务，违约在先，被告拒交物业费、水费是行使先履行抗辩权。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告朱某某为支持自己的主张，向法庭提供的证据有：《东方今报》2009年6月27日A17版报道及2009年7月4日A10版报道各一份，该两份证据证明金祥花园存在脏、乱、差、供水等严重问题，原告未尽到管理服务义务；

本院对原、被告提交的证据认证如下：

被告对原告提交的证据1、2、3无异议，该三份证据来源真实、合法，能够证明本案事实，其证明力本院予以确认；对证据4、5，被告认为未见到，也未收到，但未提出予以反驳的证据，故该两份证据来源真实合法，能够证明原告向被告催收物业费这一事实，其证明力本院亦予以确认；对证据6，被告亦提出异议，原告未提出证据证明该会议纪要能够代表被告，故该证据与本案无关联，不能证明本案事实，其证明力本院不予确认。

原告对被告提交的证据虽提出异议，但未提出予以反驳的证据，且该二份新闻报道来源真实合法，能够证明金祥花园曾经存在环境差、供水紧张的事实，其证明力本院予以确认。

本院根据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2000年8月22日，被告朱某某入住郑州市二七区X路X号院金祥花园小区X号楼X单元X层西户，住房面积为80.05平方米。当日，与原告金祥物业公司签订了房屋入住合约。合约约定：金祥物业公司1、是金祥花园的物业机构，依照法律、法规及有关规定对住宅的房屋、设施、居住秩序等，制定本小区物业管理办法，行使管理权；2、负责金祥花园日常某理、房屋和公共配套设施检查、维修、养护管理工作，保障各系统正常某作；3、负责金祥花园内所有公共地方的照明及消费设备，并保持其功能良好；4、负责金祥花园内园林绿化的养护与管理，保持公共地方环境清洁卫生；5、按规定向房屋业主／使用人和其他应交费人收取有关管理费（依据物价部门公布的收费标准执行）。住户应当于当月25日前交清各项费用，对逾期不交者，每次处以应交款额5%的滞纳金。……合同履行期间，因小区出现环境差，用水紧张等问题，被告拒绝缴纳2004年10月至2007年7月及2007年10月至2009年12月共计61个月物业费及6吨水费，双方为此发生纠纷。原告诉至本院，要求被告支付拖欠的物业费1396.90元、水费15元，滞纳金70.50元，共计1482.40元，并承担本案诉讼费用。

另查明，1、原告金祥物业公司经郑州市物价局审批的物业服务费基准价为每月每平方米0.26元，因原告金祥物业公司所管理的金祥花园小区于2002年2月26日被河南省建设厅评为“优秀住宅小区”，其根据《郑州市物业管理服务收费办法实行政府指导价管理办法》规定，将金祥花园小区物业服务费在基准价的基础上浮10%，也即每月每平方米收取物业服务费0.286元。2、原告向被告收取的水费为每吨2.5元。

本院认为，原、被告签订的房屋入住合约，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业管理条例规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告为金祥花园提供了管理服务，依法应当按照约定向享受了该服务的被告收取物业费及水费，原告为此要求被告支付所拖欠的物业费、水费及滞纳金的诉讼请求有理，本院予以部分支持。

关于原告在物业管理服务上存在瑕疵问题，《合同法》规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，双方在入住合约中明确约定了原告负责金祥花园的日常某理、房屋和公共配套设施检查、维修、养护管理工作，负责各系统正常某行；负责维护金祥花园内所有公共地方的照明及消费设备，并保持其功能良好；负责金祥花园内园林绿化的养护与管理，保持公共地方环境清洁卫生；但因原告金祥物业公司未完全履行其管理服务义务，致使金祥花园小区业主用水不便，公共地方环境卫生差。故被告对此的辩称有理，本院予以部分采信。因原告的瑕疵履行，其按照“优秀住宅小区”上浮10%的物业服务费也即按0.286元收取物业服务费不当，该物业服务费的收取标准应当按照郑州市物价局核准的0.26元收取。被告欠交2004年10月至2007年7月及2007年10月至2009年12月共计61个月物业费，共计款1269.59元。

关于水费的收取标准问题，双方虽没有对水费的收取标准单独进行约定，但从被告入住金祥花园、原告进驻金祥花园提供服务以来，双方一直按照每吨2.5元收取交纳水费，被告对此也没有提出异议，故原告要求被告按照每吨2.5元交纳6吨水费15元的请求有理，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告朱某某于判决生效后十日内，支付原告郑州金祥物业管理有限公司物业费1269.59元、水费15元、滞纳金64.22元，合计支付1348.81元；

二、驳回原告郑州金祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告朱某某承担

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长王俊丽

审判员刘文锋

人民陪审员赵洁

二0一0年六月十日

书记员崔乐