重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2006）渝五中民终字第X号

上诉人（原审被告）重庆华银租赁有限公司，住所地：重庆市渝中区较场口X号。

法定代表人王某某，该公司董事长。

委托代理人钟伟峰，重庆玉鉴律师事务所律师，特别授权。

被上诉人（原审原告）重庆市先风物业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区上清寺“环球广场”六楼。

法定代表人范某某，该公司总经理。

委托代理人黄雪莲，重庆新隆基律师事务所律师，一般代理。

委托代理人屈楚樵，重庆新隆基律师事务所律师，一般代理。

重庆华银租赁有限公司（以下简称华银公司）因与重庆市先风物业管理有限公司（以下简称先风公司）物业管理纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2006）中区民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明，重庆稼润实业有限公司（下称稼润公司）系渝中区X路X号“环球广场”大厦的开发商。2000年9月至2002年1月期间，稼润公司与华夏证券有限公司重庆分公司（下称华夏证券）签订了三份商品房预售合同，将“环球广场”大厦主楼X-X层、附楼X、X楼、主附楼X楼预售给华夏证券，约定的交房时间分别为2000年、2000年10月和2002年。上述合同均由重庆市房地产交易所核准登记。

2002年5月23日，华银公司与华夏证券签订三份《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》，约定华夏证券将向稼润公司购买上述房屋的三份合同的所有权利和义务转让给华银公司。重庆市房地产交易所对此进行了登记备案。同年7月，环球广场项目竣工验收备案。

2004年，华银公司取得了上述房屋的所有权证，证上建筑面积分别为：第X层全层2239.06平方米和867.95平方米、第X层B附楼X平方米、第X层D附楼X.25平方米、第24至X层均为1727.32平方米。

先风公司系“环球广场”大厦的物业管理服务单位。1999年12月22日，重庆市物价局以渝价[1999]X号《关于渝中区环球广场物业管理服务收费标准的通知》批复先风公司，确定该大厦收费标准为：商场每月每平方米9.5元，写字间每月每平方米7元。同年12月28日，先风公司取得重庆市物价局颁发的《重庆市经营性收费许可证》。从2004年12月起，商场的收费标准由每月每平方米9元下浮为8.5元，开敞式写字间的收费标准由每月每平方米7元下浮为6元，公寓式写字间由每月每平方米5元下浮为4元。

2004年4月8日，先风公司与华银公司签订《物业管理合同》，约定合同生效之日起，华银公司将位于环球广场X楼至X楼办公用房交先风公司管理，物管费由原来的每平方米7元降为5元；合同期限自2004年4月8日至2007年4月7日止。此后，华银公司将环球广场X楼至X楼、附X楼的办公用房租赁给他人使用。承租人在租赁期间向先风公司缴纳了物管费。第X层、第X层B附楼为开敞式框架结构非住宅房屋，现仍空置。因华银公司未向先风公司交纳物管费，先风公司曾于2005年10月18日和2006年5月25日两次致函华银公司催收空置房屋的物管费未果。

另查明，先风公司曾于2001年9月27日向华夏证券发出《消防验收整改通知》，主要内容为华夏证券将安装在通道内的防盗门及前室改为办公室、更衣室、储藏室、吸烟室等均不符合消防安全规范，要求该公司接通知后按消防要求清除楼层前室改为办公室、更衣室、储藏室、吸烟室等更正为通道，拆除防盗门，以保持其畅通无阻。2002年5月15日，华夏证券就其在环球广场屋面安装518平方米灯霓虹灯广告一事，与先风公司签订了一份《协议书》。2002年12月28日，华夏证券曾发函给先风公司，主要内容为“因我公司进行内部调整，现环球广场X楼已暂停使用，故特通知贵司停止我司该楼层的空调运行”。

再查明，根据重庆市物价局批文确定的收费标准及先风公司与华银公司签订的《物业管理合同》约定的标准的50%计算，环球广场第X层房屋在2003年10月19日至2006年5月31日空置期间产生的物管费为（略）.54元；2003年10月19日至2004年4月8日空置期间，环球广场第24-X层、第X层B附楼、第X层D附楼房屋产生的物管费为（略）.94元；2004年4月9日至2006年5月31日期间，环球广场第X层B附楼房屋产生的物管费为（略）.67元；环球广场第24-X层、第X层D附楼房屋产生的物管费，双方在本案审理中一致确认为（略）.08元。以上合计（略）.2元。

审理中，因华银公司提出时效抗辩，先风公司将要求华银公司立即支付拖欠的物业管理服务费的诉讼请求金额变更为（略）.2元。

上述事实，有《重庆市商品房预售（预购）合同》三份、《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》三份、重庆市物价局渝价[1999]X号《关于渝中区环球广场物业管理服务收费标准的通知》、《物业管理合同》、《消防验收整改通知》、华夏证券于2002年12月28日致先风公司的函件、华夏证券与先风公司于2002年5月15日签订的《协议书》等相关证据以及双方当事人的陈述在卷为凭，足以认定。

一审法院认为，先风公司作为“环球广场”大厦的物业管理服务单位，有权根据重庆市物价局确定的收费标准向业主收取物业管理服务费。《物业管理条例》也明确规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业管理服务费用的义务。“环球广场”大厦第X层、第24-X层、第X层B附楼、第X层D附楼房屋由开发商预售给华夏证券。根据证据足以认定华夏证券在2002年5月15日之前已经实际占有、使用上述房屋，即开发商已经履行了交付房屋义务。华银公司于2002年5月23日通过背书转让的形式向华夏证券购买取得上述房屋，即取得了对上述房屋占有、使用的权利，不存在开发商向其履行交付房屋的问题。现先风公司请求支付拖欠的物业管理服务费的起算时间为2003年10月19日，华银公司以开发商未办理交房手续，物业的所有权并未转移，其并非业主为由不同意支付物业管理服务费的抗辩理由不能成立。先风公司根据重庆市物价局批文确定的收费标准及双方签订的《物业管理合同》约定标准的50%计算，要求华银公司立即支付2003年10月19日至2006年5月31日期间，渝中区X路X号“环球广场”大厦第X层、第24-X层、第X层B附楼、第X层D附楼房屋的空置物业管理服务费（略）.2元，理由正当，予以支持。依照国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，一审判决：重庆华银租赁有限公司在本判决生效后立即向重庆市先风物业管理有限公司支付2003年10月19日起至2006年5月15日止的空置物业管理服务费（略）.2元。一审受理费（略）元，其他诉讼费6000元，诉讼保全费（略）元，合计（略）元，由重庆市先风物业管理有限公司负担9000元，重庆华银租赁有限公司负担（略）元（重庆华银租赁有限公司应当负担的（略）元已由重庆市先风物业管理有限公司预交不退，重庆华银租赁有限公司在本判决生效后立即将此款直接支付给重庆市先风物业管理有限公司）。

华银公司不服一审判决，向本院上诉称：该房屋2002年7月才竣工验收，2002年5月23日我公司取得合同权利时，稼润公司不可能履行交房义务。稼润公司交房的对象应是我公司，但由于其欠交税费，无法完善相关手续，一直未向我公司交房。根据与先风公司的《物业管理合同》，我公司只应承担24至X层空置期间的物管费（略）.08元，不应承担第X层、第X层B附楼及第X层D附楼的其他物管费，请求二审依法改判。

先风公司答辩认为一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为，先风公司作为“环球广场”大厦的物管服务企业，提供了大厦的物管服务，取得了重庆市物价局有关物业管理服务收费的批复同意，有权依法向大厦业主收取物业管理服务费；大厦业主亦有义务按时交纳物业服务费用。关于业主从何时起承担该义务，国务院《物业管理条例》没有明确规定，按照《重庆市物业管理条例》第四十一条第二款的规定，物业交付业主后，应由业主承担物业管理服务费。本案中，华银公司对先风公司在环球广场大厦提供了物业管理服务的事实没有异议，对24至X层空置期间的物管服务费（略）.08元也没有异议，但认为其所购买的其他楼层房屋因开发商稼润公司尚未向其交房，故不应承担物管服务费。本院认为，根据先风公司于2001年9月27日向华夏证券发出的《消防验收整改通知》、2002年5月15日与华夏证券签订的协议书及2002年12月28日华夏证券发给先风公司的函，一审作出关于华夏证券在2002年5月15日前已经实际占有、使用其所购房屋的认定并无不当。华夏证券已经实际占有、使用了“环球广场”大厦主楼X-X层、附楼X、X楼、主附楼X楼，华银公司再通过转让取得上述房屋，故不存在稼润公司向华银公司交付房屋的问题。且华银公司已经取得上述房屋的权属证书，故此，本院认为华银公司关于尚有部分房屋没有交付的辩解不能成立，其作为所购房屋业主，应当向物管服务企业先风公司支付物管服务费。

关于具体金额，先风公司主张按物价部门批准的收费标准及双方《物业管理合同》约定标准的50％计算上述房屋2003年10月19日至2006年5月31日的空置物业管理服务费，是其对权利的处分行为，应当予以照准。经核算该费用为（略）.20元，华银公司应当及时支付。

综上，华银公司的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费（略）元，其他诉讼费6000元，合计（略）元，由上诉人重庆华银租赁有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长严永鸿

代理审判员罗德梅

代理审判员兰建恒

二00七年四月二十四日

书记员杜春秋