辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2007）沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审被告）：李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区X街南湖新园住宅小区C座X-X-X号。

被上诉人（原审原告）：辽宁华综实业有限公司。住所地：沈阳市和平区X街X号。

法定代表人：李某乙，总经理。

委托代理人：刘钦群，辽宁万嘉律师事务所律师。

上诉人李某甲因与被上诉人辽宁华综实业有限公司（以下简称华综实业公司）物业管理拖欠物业费纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年4月25日受理此案后，依法由审判员吕丽担任审判长，代理审判员那卓主审，与审判员王志福共同组成合议庭，对本案公开进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院认定，李某甲系沈阳市和平区X街X号南湖新园住宅小区C座X-X-X号的业主，房屋建筑面积187.85平方米，南湖新园住宅小区建成投入使用后，辽宁华综商贸服务有限公司为李某甲等业主提供了前期物业服务。物业管理服务的内容基本包括：1、物业共用设施及其运行的日常维护和管理；2公共环境卫生管理服务；3、二十四小时保安巡逻，维护本物业区域内的公共秩序；4、公共水电费和电梯运行费。经辽宁省物价局和沈阳市物价局批准，辽宁华综商贸服务有限公司的物业服务收费标准为每月每平方米0.80元。李某甲每月应向辽宁华综商贸服务有限公司交纳物业费150.28元，李某甲从2000年12月起开始拖欠物业管理费，2000年12月拖欠150.28元，2001年1月至12月拖欠1803.36元，2002年1月至12月拖欠1803.36元，2003年1月至7月拖欠1023.78元，车库的物业费792.73元（2000年拖欠25.22元，2001年拖欠302.59元，2002年拖欠302.59元，2003年拖欠162.33元），共计拖欠物业费5573.51元。李某甲还拖欠电梯费，2000年拖欠75.14元，2001年拖欠901.68元，2002年拖欠594.84元，2003年拖欠168元，共计拖欠电梯费1739.66元，合计拖欠物业管理费等7313.17元。

原审法院另查明，辽宁华综商贸服务有限公司具有物业管理企业资质，原名为某宁华能物业管理有限公司，2004年12月2日变更为辽宁华综商贸服务有限公司。2003年7月，因物业服务质量问题，辽宁华综商贸服务有限公司与南湖新园业主的矛盾加剧，终止向李某甲等业主的物业服务，撤出南湖新园小区。2005年12月1日，辽宁华综商贸服务有限公司被注销，所有未收回债权，由大股东辽宁华综实业有限公司接收，并承担诉讼、执行和继续追索的权利。

原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。物业服务关系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的。辽宁华综商贸服务有限公司虽然未与李某甲等业主签订书面物业服务合同，但李某甲事实上接受了辽宁华综商贸服务有限公司提供的物业服务，所以，应按照实际发生的服务价格向物业公司缴纳相应的物业费用。关于李某甲抗辩房屋质量问题，因房屋质量纠纷属于另外一种法律关系，辽宁华综商贸服务有限公司作为物业公司不能因此而承担应由他人而承担的法律责任，故对李某甲的这一抗辩不予采纳。关于李某甲抗辩的诉讼时效问题，从物业费催收通知的证实材料，可以证明辽宁华综商贸服务有限公司一直向李某甲主张权利，其诉讼没有超过诉讼时效。关于李某甲主张辽宁华综商贸服务有限公司的物业服务没有达到标准的问题，因辽宁华综商贸服务有限公司的物业收费标准已经有关部门批准，李某甲不能提供充分证据证明辽宁华综商贸服务有限公司的前期服务存在明显质量问题，故辽宁华综商贸服务有限公司前期物业收费按照每平方米0.8元收取并无不当。但考虑到辽宁华综商贸服务有限公司提供的物业服务后期（2002年之后）确实出现质量下降的现象，故对华综实业公司主张李某甲全额给付物业费的请求，对2002年1月之前的物业费予以全额支持，对2002年1月之后的物业费予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、李某甲给付辽宁华综实业有限公司2000年12月至2001年12月拖欠2281.45元；二、李某甲给付辽宁华综实业有限公司2002年1月至2003年7月的物业管理费2633.65元（按拖欠数额3292.06元的80%计算）；三、李某甲给付辽宁华综实业有限公司电梯费1739.66元；四、上述费用共计6654.76元，于判决生效后十日内结清；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费310元，由李某甲承担。

宣判后，李某甲不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决。其上诉理由是：1、上诉人与被上诉人之间不存在物业管理合同关系；2、双方没有签订物业合同，上诉人从入住之日起就不知道存在物业管理的事情；3、在原审中被上诉人提供的物业催收通知证实材料缺乏真实性，被上诉人向上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。

被上诉人华综实业公司辩称：同意一审判决。1、上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业管理合同，被上诉人向南湖新园的全体业主提供了前期物业服务，因此上诉人应向被上诉人缴纳物业费；2、被上诉人提供物业服务是在《物业管理条例》实施之前，因此上诉人以《物业管理条例》的相关规定否定存在物业管理合同是错误的；3、辽宁华能物业管理有限公司的变更及注销是依据相关法律规定办理的，被上诉人作为大股东承接其债权债务符合相关法律的规定，因此是合法有效的，且有生效判决的确认；4、被上诉人与包括上诉人在内的南湖新园全体业主存在物业管理关系，业主应缴纳物业费是被已生效判决认定的事实；5、被上诉人的收费标准是依据物价部门的批准，因此收费标准不存在问题。

本院经审理查明，上诉人李某甲系沈阳市和平区X街X号南湖新园住宅小区C座X-X-X号的业主，房屋建筑面积187.85平方米，车库面积31.52平方米。南湖新园住宅小区建成投入使用后，辽宁华能物业管理有限公司为业主提供前期物业服务。2000年2月25日，沈阳市物价局下发《关于沈阳南湖新园住宅小区物业管理服务收费标准的批复》（沈价发[2000]X号），规定辽宁华能物业管理有限公司的收费标准为物业管理服务收费为每月每平方米建筑面积0.80元，电梯运行服务收费为每月每平方米建筑面积0.40元，并要求辽宁华能物业管理有限公司到市物价局办理《经营性收费许可证》，实行亮证收费，此批复规定的收费标准，每年审核一次。从1999年12月1日起执行。批复下发后，辽宁华能物业管理有限公司办理了收费许可证（经营服务性），该证第一次有效期截至2002年6月，第二次有效期截至2003年6月。在收费许可证上记载，物业管理服务费为每月每平方米0.80元，批准收费的依据为沈价发[2000]X号文件，而电梯运行服务费则变更为每月每人12元，批准收费依据为沈价发[2000]X号文件。根据该收费许可证的内容，上诉人李某甲每月应交纳物业管理服务费150.28元（187.85平方米×0.80元/平方米），每月车库物业管理服务费25.22元。后双方因拖欠物业费发生纠纷，被上诉人诉至法院，请求判令上诉人李某甲支付其自2000年12月至2003年7月拖欠的住宅、车库物业管理费以及电梯费共计7313.17元。

本院另查明，辽宁华能物业管理有限公司于2004年12月2日更名为辽宁华综商贸服务有限公司，2005年12月1日，辽宁华综商贸服务有限公司被注销，所有未收回债权，由大股东被上诉人华综实业公司接收，并承担诉讼、执行和继续追索的权利。

在本院二审审理期间，被上诉人华综实业公司在二审期间提供了1999年10月25日通用记帐凭证、李某甲交纳1999年12月至2000年11月份物业管理费2705元的记帐凭证，用以证明上诉人李某甲交纳了入住后至2000年11月期间的物业费、电梯费。

在二审庭审期间，本院询问被上诉人华综实业公司“你方是什么时间撤出的”时，被上诉人华综实业公司主张是在2003年7月底撤出南湖新园住宅小区。询问被上诉人华综实业公司有无证据证明时，被上诉人回答与亮洁物业公司有交接手续，并于庭后提交了2003年8月1日沈阳华能房地产开发有限公司与沈阳亮洁物业管理有限公司签订的物业管理委托合同以及2003年9月辽宁华能物业管理有限公司向沈阳亮洁物业管理有限公司退还多收的物业费的收据。在本院询问上诉人李某甲等“被上诉人是否是2003年7月份撤出的”时，上诉人李某甲等陈述“被上诉人是2003年4月份撤出的，之后又有一个中海公司，然后是亮洁物业公司进行物业服务”，但是并未提供相关证据。

上述事实，有双方当事人的陈述以及沈阳市物价局《关于沈阳南湖新园住宅小区物业管理服务有收费标准的批复》（沈价发[2000]X号）、收费许可证、辽宁华综商贸服务有限公司股东会决议、1999年10月25日通用记帐凭证、李某甲交纳1999年12月至2000年11月份物业管理费2705元的记帐凭证等证据，已经原审庭审及双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，1、关于本案双方当事人是否存在债权债务关系的问题。在南湖新园住宅小区建成并使用后，由辽宁华能物业管理有限公司进行前期物业管理，虽然上诉人没有与辽宁华能物业管理有限公司签订书面物业合同，但是上诉人在入住后接受了辽宁华能物业管理有限公司的物业服务，并曾向辽宁华能物业管理有限公司交纳了部分物业费，双方在事实上建立了物业服务合同关系，故在辽宁华能物业管理有限公司进行物业服务后，上诉人负有向辽宁华能物业管理有限公司支付相应的物业服务费用的义务。关于上诉人提出其不知道存在物业管理的事，以及在2003年6月新的物业公司进住后才知道有物业进行服务的主张，因上诉人在办理入住手续时已经交纳了物业费用，应当认定上诉人知道当时是由辽宁华能物业管理有限公司为其进行物业服务，故上诉人的该项主张本院不予支持。在辽宁华能物业管理有限公司更名为辽宁华综商贸服务有限公司并注销后，大股东被上诉人华综实业公司承接了原辽宁华综商贸服务有限公司的债权，故上诉人与被上诉人华综实业公司形成了债权债务关系。

2、关于被上诉人华综实业公司主张上诉人拖欠物业费的期间问题。被上诉人华综实业公司主张上诉人拖欠其自2000年12月至2003年7月期间的物业费用、电梯费用，并主张辽宁华能物业管理有限公司于2003年7月底撤出南湖新园住宅小区，为此被上诉人提供了2003年8月1日沈阳华能房地产开发有限公司与沈阳亮洁物业管理有限公司签订的物业管理委托合同以及2003年9月辽宁华能物业管理有限公司向沈阳亮洁物业管理有限公司退还多收的物业费的收据予以证明，上诉人否认被上诉人于2003年7月底撤出，认为其是在2003年4月撤出南湖新园住宅小区的，但是上诉人不能提供相关证据证明自己的主张，故对于被上诉人于2003年7月底撤出的事实应予认定，故物业管理费以及电梯费的计算时间应计算至2003年7月底。

3、关于上诉人拖欠被上诉人物业管理费数额的问题。根据被上诉人提供的李某甲交纳1999年12月至2000年11月份物业管理费2705元的记帐凭证记载，上诉人在入住时已经交纳了物业管理费2705元。上诉人李某甲房屋的面积为187.85平方米，车库面积31.52平方米，按每平方米0.80元计收物业管理费。上诉人李某甲2000年12月至2001年12月拖欠物业管理费2281.45元（其中住宅1953.64元＋车库327.81元＝2281.45元）；上诉人李某甲2002年1月至2003年7月拖欠物业管理费3292.06元（其中住宅2827.14元＋车库464.92元＝3292.06元）；原审判决考虑到自2002年之后辽宁华能物业管理有限公司物业服务出现质量下降的现象，对于2002年以后的物业费按应收取费用数额的80%计算，对此被上诉人华综实业公司未提出上诉，故对于上诉人李某甲2002年1月至2003年7月期间应交纳的物业费仍按80%计算，即2633.65元（3292.06元×80%）。原审法院判决李某甲给付辽宁华综实业有限公司2000年12月至2001年12月拖欠物业费2281.45元、2002年1月至2003年7月的物业费2633.65元正确，本院予以维持。

4、关于电梯费数额的计算问题。根据沈阳市物价局《关于沈阳南湖新园住宅小区物业管理服务有收费标准的批复》（沈价发[2000]X号）的规定，自1999年12月1日起，南湖新园住宅小区的电梯运行费收费标准为每月每平方米0.40元，但是在被上诉人华综实业公司提供的收费许可证上，则写明电梯运行费的收费标准为每人每月12元，其收费依据也变为沈价发[2000]X号文件，而不是沈价发[2000]X号文件，被上诉人华综实业公司不能提供相关的证据证明其收费许可证取得的时间。从该收费许可证的内容来看，第一次有效期至2002年6月，第二次有效期至2003年6月，根据沈价发[2000]X号文件的规定，辽宁华能物业管理有限公司的收费标准是每年审核一次，其两次验证记录也说明收费标准是每年审核一次，因此该收费许可证应从2001年6月起执行。因该收费许可证对于辽宁华能物业管理有限公司收取电梯运行费的标准作出了变更，故被上诉人华综实业公司所主张的电梯费应按该收费许可证上规定的每人每月12元计算。且被上诉人华综实业公司在答辩状中陈述“上诉人李某甲电梯欠费明细载明：……2002年7月至12月144元；2003年1月至7月168元。”因此，应按被上诉人华综实业公司认可的上诉人李某甲家庭人数即2人标准计算电梯运行费。因被上诉人华综实业公司主张电梯运行费是从2000年12月起计算，故对于上诉人应交纳的电梯费计算应从2000年12月计算至被上诉人撤出南湖新园住宅小区时的2003年7月。自2000年12月起至2001年5月止，按每月每平方米0.4元计算，李某甲应交纳电梯运行费450.84元；2001年6月至2003年7月止，按每人每月12元计算，李某甲应交纳电梯运行费624元（12元/月/人×2人×26个月）；故李某甲应交纳电梯运行费合计为1074.84元。

5、关于上诉人李某甲主张物业催收通知材料缺乏真实性，被上诉人主张物业管理费及电梯费已超过诉讼时效的问题。因从物业费催收通知的证实材料，可以证明辽宁华能物业管理有限公司一直向南湖新园住宅小区的业主主张物业管理费和电梯运行费的权利，而上诉人李某甲作为南湖新园住宅小区的业主应当知道辽宁华能物业管理有限公司主张权利的事实且上诉人李某甲对C座交费通知单上的签字并不否认，因此对于上诉人的此项上诉理由，本院不予支持。

综上，原审判决认定上诉人李某甲拖欠电梯费的数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：

一、维持沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决第一项，即一、李某甲给付辽宁华综实业有限公司2000年12月至2001年12月拖欠2281.45元；第二项，即二、李某甲给付辽宁华综实业有限公司2002年1月至2003年7月的物业管理费2633.65元（按拖欠数额3292.06元的80%计算）；

二、撤销沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决第五项，即五、驳回原、被告其他诉讼请求；

三、变更沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决第三项，为：上诉人李某甲给付被上诉人辽宁华综实业有限公司电梯费人民币1074.84元；

四、变更沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决第四项，为：上述费用共计人民币5989.94元，于本判决生效后十日内给付；

五、驳回上诉人李某甲的其他诉讼请求；

六、驳回被上诉人辽宁华综实业有限公司的其他反驳；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费共计620元，由上诉人李某甲负担558元，由被上诉人辽宁华综实业有限公司负担62元。

本判决为终审判决。

审判长吕丽

审判员王志福

代理审判员那卓

二00七年七月十三日

书记员于斌