辽宁省沈某市中级人民法院

民事判决书

（2007）沈某（2）房终字第X号

上诉人（原审原告）：毛某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈某市和平区X路X号X室。

委托代某人：关某（毛某妻子），X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：同上诉人。

被上诉人（原审被告）：沈某银基发展股份有限公司。住所地：沈某市沈某区X街X号。

法定代某人：沈某某，董事长。

委托代某人：韩宏利，北京隆安律师事务所沈某分所律师。

委托代某人：代某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司销售经理。住址：沈某市于洪区万科四季花城。

上诉人毛某与被上诉人沈某银基发展股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服沈某市和平区人民法院民事判决书[2006]和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月9日受理后依法组成合议庭，由审判员吕丽担任审判长，代某审判员那卓主审，审判员王志福参加评议，公开进行了审理。上诉人毛某委托代某人关某、被上诉人沈某银基发展股份有限公司委托代某人韩宏利、代某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，2004年6月，沈某银基发展股份有限公司（出卖人）与毛某（买受人）签订1份《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于沈某市和平区X路X号皇城酒店公寓X层X号房，建筑面积108.62平方米，总金额（略）元。其中双方在合同第八条约定：“交付期限为2004年8月31日前，以开发公司开具准住通知单为准”；在合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关某案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按此处理，即出卖人按日向买受人支付已付房价款的十万分之一的违约金，合同继续履行”。

合同签订后，毛某于同年6月16日交纳了维修基金，于8月19日支付了房屋总价款（略）元，于11月19日缴纳了契税。沈某银基发展股份有限公司未按合同约定时间交付房屋，于2005年1月19日支付毛某从2004年9月1日至2005年1月18日的交房延期赔偿金8184元，毛某亦于同日办理了该房入住手续。因该房屋未能办理权属登记，2006年3月，毛某诉至原审法院，要求变更合同约定的违约金比例，并要求沈某银基发展股份有限公司限期办理房产证否则解除合同；后毛某变更诉讼请求为解除双方的商品房买卖合同并增加赔偿违约金。

另查明，沈某银基发展股份有限公司于2001年12月27日取得了诉争房屋所在项目的《商品房预售许可证》，于2006年5月18日取得沈某市消防局建筑工程消防验收意见书(该工程在消防方面基本具备使用条件)，于2006年6月26日取得辽宁省建设厅核发的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，于2006年11月17日取得沈某市房产产权登记发证中心沈某权初登字2006第（略）号关某住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复。

上述事实，有《商品房买卖合同》，商品房销售发票、维修基金收款收据、契税完税证、交房延期赔偿单、业主入住手续书、《商品房预售许可证》、沈某市消防局建筑工程消防验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、沈某权初登字2006第（略）号关某住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复，一审卷宗，二审询问笔录，经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。被告交付房屋后尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关某案，导致原告至今未能取得房屋权属证书，被告已构成违约，应承担违约责任。关某原告请求解除合同一节，《最高人民法院关某审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。诉讼中，被告已完成竣工验收备案，正在准备进行初始登记，被告将初始登记所需的证明文件提交产权登记机关某案并经核准后，原告即可办理单元产权登记，原告请求解除合同不符合上述司法解释规定的“无法办理”的情形，故对原告关某解除合同的诉讼请求不予支持。合同对被告逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关某案的违约责任承担方式作出了明确约定，原告提出该条款约定的违约金过低，因被告逾期办理产权证的违约责任给原告造成的实际损失低于被告逾期交房或者原告逾期付款造成的损失，故法院根据具体情况可作适当调整，判决被告按原约定比率的五倍计算逾期办证的违约金比较合理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关某审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，原审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告沈某银基发展股份有限公司赔偿原告毛某违约金，按总房价（略）元的每日十万分之五计算，自2005年4月19日起至本判决生效之日止。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费500元(原告已预交)，由被告负担。

宣判后，毛某不服，向本院提起上诉，要求撤销原审法院判决，解除双方签订的商品房买卖合同并赔偿其经济损失。理由：1、被上诉人无法办理房证，已构成根本违约；2、被上诉人无法办理房证给上诉人造成巨大的经济损失。

被上诉人沈某银基发展股份有限公司答辩称：服从原审法院判决，请求予以维持。

本院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合同当事人真实意思的表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

关某上诉人毛某要求解除合同的问题。在双方实际履行合同中，沈某银基发展股份有限公司实际交付房屋时间为2005年1月19日，该公司于同日支付毛某逾期交房期间的赔偿金8184元，毛某亦于同日办理了该房入住手续，该行为视为买受人同意继续履行合同。从双方当事人的合同约定看，双方在“产权登记”中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的十万分之一的违约金，合同继续履行；从出卖人向产权登记机关某供资料备案的情况看，沈某银基发展股份有限公司已于2006年11月17日取得沈某市房产产权登记发证中心沈某权初登字2006第（略）号关某住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复，该批复载明“请告知住宅房屋购买人到房屋所在地登记发证所办理产权登记，领取《房屋所有权证》”，诉争房屋已实际具备了办理产权登记的客观条件。故上诉人要求解除合同的主张不能成立，本院不予支持。原审法院适当调整被上诉人沈某银基发展股份有限公司逾期办证违约金的比率为已付房价款的日十万分之五，本院予以维持。

综上，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人毛某负担。

本判决为终审判决。

审判长吕丽

审判员王志福

代某审判员那卓

二00七年二月十二日

书记员于斌