原告上海某科技投资发展有限公司

被告上海某物业顾问有限公司

原告上海某科技投资发展有限公司（以下简称某公司）与被告上海某物业顾问有限公司（以下简称某公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告某公司诉称，原、被告于2008年5月20日签订销售顾问合同及独家销售代理协议。协议期限自双方签订日期至原告取得预售许可证后的六个月。协议有补充条款若干和附录，均与协议正文具有同等效力。协议约定原告支付人民币20万元作为销售顾问服务费用，但被告在代理佣金总额达到人民币80万元后应一次性返还原告10万元，被告应根据合同履行相应的义务。在合同履行中，原告按约支付了被告人民币20万元，但被告却没有按约完成合同附件要求的营销前期应做的各项准备工作。根据补充协议第4条，被告应参加原告每周一次的市场销售工作方面的会议及被告每一季度应向原告提交一份房地产市场简报，但被告却都未实际履行。根据补充协议第9条，被告应安排项目经理一名作为项目营销工作统筹安排人，在市场营销顾问及代理服务其将统筹各项工作安排；两名物业市场主任，其中一名应于2008年7月1日驻场，但这些被告也至今未实际履行等等。协议另约定被告应于取得预售许可证后三个月，销售或租赁总面积达到10个楼层以上。而原告在此期间既无权自行销售更不能委托他人销售，否则就要承担违约责任。被告并提出要求原告在虹桥地区建立销售分中心，及巨额的广告宣传等。原告根据被告的建议一一作了落实，投入了大量的金钱和精力以尽可能配合被告做好宣传销售工作。但到了9月初，被告突然正式通知原告，因其公司内部重组后原先负责该项目的总监和其下属的五名工作人员都已离职，公司已无力继续代理，所以提出终止该协议。原告基于对被告系具有国际影响的知名大公司的信任，签署了其实对原告非常苛刻的协议，也没有坚持要求被告按惯例支付履约保证金，希望被告能秉着诚实信用的原则履行合同，但被告突然的违约行为使原告措手不及，不但已造成了原告的巨大损失（银行贷款人民币x元、年利率为基准利率上浮8%、每年有贷款额3%监管费的损失、自有资金的利息损失、销售分中心租金及违约金损失以及不得不中止广告代理合同等），而且由于被告的违约行为使原告错过了金九银十的最佳销售期将对原告房产的未来销售带来不可估量的损失。故原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告间销售顾问服务及独家代理协议；2、被告返还原告已支付的市场营销顾问服务费人民币x元；3被告赔偿原告广告总代理合同损失人民币x元；4、被告赔偿原告房屋租金及违约金损失人民币x元；5、被告赔偿原告律师费损失人民币x元；6、被告赔偿原告银行利息损失人民币x元（按房屋预售许可证所载可售面积x.49平方米、每平方米被告建议均价人民币x元、银行贷款年利息及银行监管费11%，计算5个月）；7、诉讼费由被告承担。

被告某公司辩称，双方间的协议因被告公司员工离职构成不可抗力已于2008年9月11日解除。原告要求被告返还顾问服务费人民币x元无事实和法律依据。被告与原告解除合同没有给原告造成任何损失。原告主张的所谓广告代理费、房屋租金及违约金损失是原告利用高度关联公司为恶意诉讼的目的所编造。原告要求被告赔偿律师费无法律依据。原告主张的银行利息是原告正常的经营成本，被告解除代理协议与原告的银行贷款无因果关系。被告只是为原告提供代理服务，没有保证楼盘必须销售出去。不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2008年5月20日，原、被告签订销售顾问服务及独家销售代理协议，约定原告在约定的期限内委托被告代理标的物的市场营销顾问及独家销售代理事宜；被告作为代理方提供的市场营销顾问服务为：市场分析（区域市场及竞争楼盘研究、目标市场客户分析）、营销策略建议（营销策略、整体定价流程、阶段性租金策略、入市时机规划）、项目建议（硬件、软件）、选择合作伙伴（合作选择）、客户开发渠道建议（客户开发、中介推广）、广告策略建议（VI设计、广告策略、媒体策略、其他营销组合、营销推广效果监控）、现场准备工作（销售中心准备、样板房准备、看房通路、政府批文准备、各式项目介绍准备、制定同销售相关的各式文件）。市场营销顾问服务开始日期为本合同签订日，结束日期为物业标的的预售许可证取得之日。委托方授予代理方享有标的物业的独家租售权，有效期自物业标的物取得预售许可证之日开始，期限为六个月，该期限称为“独家代理期限”。在“独家代理期限”内，无论购房人是由代理方、其他代理方、委托方及任何人士介绍或者未经介绍自行购买视为代理成交，委托方在独家代理期限内再不得将代理事项委托给其他方，否则委托方须按独家代理的成交条件及佣金计算方式的约定支付代理费用。委托方应于2008年5月21日前支付顾问服务费用共计人民币x元，其中50%的顾问费用将从代理方在之后作为独家独家销售代理所获得的佣金中抵扣，具体抵扣方案为在代理方的代理佣金总额达到人民币x元后一次性返还给委托方。代理报酬中销售部分按交易总额的1.3%计算，租赁部分按月租金的1.3倍计算，在取得预售许可证之前成功预订的客户，在客户签署购买合同并支付首付款后，委托方以1.6%的佣金比例向代理方一次性支付佣金，在独家租售代理方正式签约后，委托方将按公平及平等原则将所有准客户及客源交与代理方处理（伊建新及上海昌林纺织贸易公司除外，该两客户按0.3%收取佣金）。成交金额超过价格体系表的溢价部分由委托方与代理方按8：2的比例分配。委托方承担销售中心的办公费用包括但不限于通讯费、宽带费和电脑等办公用品，委托方支付广告费用及营销活动所需支付的费用。代理方安排项目经理一名作为项目营销工作的统筹安排人、物业市场主任二名，其中一名于2008年7月1日驻场。代理方提供代理房屋为：1、负责项目市场咨询服务包括：（1）每周的项目工作汇报；（2）每季度的房地产市场简报；（3）签约后参加委托方必要的市场方面的会议（每周一次每次两小时），并给予专业的建议、意见。2、代理方提供的销售代理服务包括：（1）就该项目的市场定位、定价、销售策略为委托方提供建议（包括制定销售手册、项目平面分布图、价格细分表及调整策略、销售工作进度表及销售进度控制策略）；（2）负责销售人员的岗位培训及营销技巧培训；（3）引起准客户对项目的兴趣并处理相关查询（包括接听电话、客户接待、客户谈判、协助签约、协助追款、协助客户贷款、顾客开发推广渠道、收集目标客户资料、执行客户开发及中介推广渠道、在广告公关单位协助下根据营销计划安排市场活动）。3、提供出租部分租赁代理服务包括：（1）制定租赁营销计划；（2）向国内外大企业推广租赁；（3）负责销售人员的岗位培训及营销技巧培训；（4）为每幢楼引进一家国内外大企业购买或租赁二层以上、实地注册资金人民币5000万元以上、上年产值人民币3亿以上。关于提前终止协议，双方约定：若出现下列情形之一时，协议一方可以书面通知对方单方面终止本协议,1、一方违反本协议的条款，并且该行为在另一方发出书面通知的30天内没有得到纠正，2、一方已进入清算、解散程序或者被吊销营业执照、停止营业、宣告破产，3、标的物灭失、重大损毁或者其他原因无法出售，4、本协议规定的不可抗力的状况或后果严重影响本协议的正常履行，该影响持续时间超过9个月并且双方无法找到合理的解决办法，5、出现其他事件致使双方一致认为本协议不能履行或者履行成为不必要。该协议对于不可抗力的定义为：不可抗力系指所有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是在协议生效之日后发生的并使任何一方无法全部或部分履行本协议的事件，这些事件应包括地震、台风、洪水、水灾、战争、国内外运输的中断、政府或公共机构的行为、流行性传染病、国内动乱、罢工或任何不能预见、不能避免和无法控制的事件。对于不可抗力后果的约定为：1、如果发生不可抗力事件，受到该事件影响的一方的义务应在不可抗力引起的迟延期间中止履行，履行该义务的期限应相应延长，2、声称遭受不可抗力的一方应立即书面通知另一方，并且应在其后15天内提供不可抗力发生的充分证据以及不可抗力的预计持续时间，声称遭受不可抗力的一方还应尽其一切合理的努力来终止或应对不可抗力，3、在发生不可抗力时，双方应立即协商以寻求合理的解决方案并且应尽其一切合理的努力来减少该不可抗力造成的影响。

签约后，原告按约向被告支付营销顾问费人民币x元。此后被告为原告提供了一定的营销咨询服务（包括参加咨询会议，会议内容为对设备设施提出建议、制作平面效果图，由被告方推荐的广告公司演示介绍，由被告推荐的三维动画制作公司演示介绍，对周边项目进行调研并制定广告预算，讨论宣传推广计划，讨论营销推广思路、定价讨论，观看讨论三维宣传片等，第一次会议时间为2008年5月20日）。2008年8月14日双方召开项目现场会议，会议过程中被告将负责原告项目的员工离职一事告知原告，并确定于9月1日前向原告提交顾问报告。2008年8月29日，被告出具涉案房地产项目顾问报告。2008年9月11日，被告以传真方式通知原告称：由于被告内部重组后负责办公楼销售项目的总监及其下属已在近期离职，如再由被告继续独家租售代理将不能保障原告最大利益的实现，故根据协议12条（关于不可抗力的定义及后果的约定）提出终止协议，并根据补充条款二（50%的顾问服务费相当于人民币x元从其代理所获的佣金中抵扣）返还原告人民币x元。2008年10月13日，原告获得涉案房屋的预售许可证。现原告以被告擅自解除合同造成原告损失为由诉至本院，请求判决如其诉请。

另查明，涉案房地产项目可租售面积为x.72平方米，被告建议原告的售价建议为每平方米人民币x元，租金建议为每平方米每天人民币2.8-3元。

审理中，本院向上海某物业咨询有限公司规划总监张某及上海某物业代理有限公司策划师宋某就一手房代理销售的情况进行咨询。张某向本院作如下陈述：如果开发商有意委托我们代理销售楼盘，我们会对该楼盘有个市场调研、方案设计、对楼盘进行摸底，为开发商核算成本，然后决定是否代理销售该楼盘，该阶段需要二周时间；决定代理销售楼盘后，我们会与开发商洽谈签约，需要7-10天时间；后出具初步的销售方案，再与开发商沟通形成最终销售计划，该阶段需要二周时间；根据销售计划进行广告宣传，对意向客户进行积累，这阶段因楼盘情况不同所需时间不同，一般情况需要二个月时间；最后进入销售的实际操作阶段，对外销售楼盘。宋某作如下陈述：第一阶段是与开发商进行洽谈，该工作是为签订代理销售合同；第二阶段是在签约后对该楼盘周边市场进行调研，并出具初步销售方案；第三阶段是与开发商进行洽谈，形成最终销售计划；第四阶段根据销售计划对楼盘进行预热，即先行广告宣传，对意向客户进行积累；第五阶段进入销售实际操作阶段，对外销售楼盘；第一阶段需10天左右、第二阶段需二周左右、第三阶段需二周左右、第四阶段需二个月左右；广告的发布必须得到工商局审核；因楼盘情况不同，过程、时间也不尽相同。对上述陈述，原告无异议。被告称房地产开发商在未取得预售房地产项目许可证前不可发布广告，原告在2008年10月13日已经取得涉案房地产项目预售许可证，10月18日已开盘销售，原告在房产销售上并无障碍，被告未延误原告销售。同时，被告对原告提供的用以证明其广告投入损失及租金、违约金损失的相关证据表示异议，称上述证据均是与原告公司具有高度关联性公司出具，不具有证据效力。

本院认为，被告系知名房地产顾问公司，原告出于对被告公司信誉的信任，并基于被告所代理租售目标，与被告签订了顾问咨询服务及独家代理合一的委托协议，该协议是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应恪守。现被告以其公司职工离职构成不可抗力为由解除合同，但根据法律规定不可抗力是指法律所特指的相关事件，员工离职不属不可抗力的法定事件，其所在公司如因此无法开展工作是该公司的内部管理问题，不构成可免除该公司对外应承担义务的“不可预见、不能避免且无法克服的其他事件”，故被告以此为由解除合同构成违约。根据相关法律规定委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。故被告可以解除涉案合同，本院认定涉案合同解除日为被告致函解除合同日即2008年9月11日。但被告违约解除合同造成原告损失的，应承担赔偿责任。关于提供市场营销顾问服务费一节，双方约定的咨询服务费用为人民币x元，营销顾问服务结束日期为物业标的的预售许可证取得之日即2008年10月13日，现被告虽出具了顾问报告但未按约完全完成营销顾问服务内容并在解约函中自愿返还原告人民币x元，故顾问服务费一节本院根据双方约定、被告的实际履约情况及被告的意思表示判令被告返还原告人民币x元。双方在履约过程中，原告按照被告的建议对即将开展的销售工作做了准备，其中包括广告策划，安排广告发布、售楼处的选址布置、人员的安排等，后被告却因自身原因解除了代理合同，被告中途解约的行为势必影响原告对上述工作安排及项目营销策略、合作伙伴选择、客户渠道开发、广告策略、销售人员培训等方面的决策选择和实施步骤并引起前期投入的相关损失，直接影响其项目开盘前的各项准备工作。自被告解约至原告取得涉案房屋预售许可证仅一个月的时间，原告不可能在如此短的时间内马上寻找到合适的销售代理公司完成各项准备工作，达到被告所作的“每幢楼引进一家国内外大企业购买或租赁二层以上、实地注册资金人民币5000万元以上、上年产值人民币3亿以上”的代理目标或以其自身能力自行组织安排房屋销售工作完成上述目标。被告已完成的部分工作对新的代理销售单位或原告只能是作为参考而不可能全盘套用，新的销售单位或原告需要一段合理的时间完成各项准备工作，才能顺利进行楼盘的销售工作。2008年10月13日，原告取得了涉案房屋的预售许可证，涉案房屋对外销售已无法律上的障碍，但因被告原因，原告对销售工作的准备尚不充分，被告的违约行为客观上必然影响到原告正常销售房屋，引起原告的损失，对此被告应承担赔偿责任。鉴于原告损失的客观存在但难以量化，本院根据本案的实际情况，综合被告用于销售顾问服务的时间、被告向原告提供的销售均价、楼盘面积、原告的资金成本、原告实际用于项目开发的资金投入、延误正常销售的合理期间及该期间原告增加的成本支出等因素酌情确定被告赔偿原告人民币x元。原告主张各项损失的证据不充分，且本院在作出前述判决时已一并考虑了各项因素，故本院对原告其余的诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求无法律依据，本院对此诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百一十条之规定，判决如下：

一、被告上海某物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某科技投资发展有限公司咨询费人民币x元；

二、被告上海某物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海某科技投资发展有限公司人民币x元；

三、对原告上海某科技投资发展有限公司其余的诉讼请求不予支持。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币x元，原告负担人民币x元，被告负担人民币x元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长金红

审判员梁斌

代理审判员曹彬

书记员陈文丽