上诉人(原审被告)汤某某。
委托代理人任晔，上海市康昕律师事务所律师。
委托代理人孙九可，上海市康昕律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海诚某实业发展有限公司。
法定代表人张某，总经理。
委托代理人张康，上海市广益律师事务所律师。
上诉人汤某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年4月30日，上海诚某实业发展有限公司(甲方，以下简称诚某公司)与汤某某(乙方)签订关于上海市X路X街面第X层房屋(以下简称系争房屋)的《租赁合同》，合同号为2008-4-X。合同约定，租期为2008年5月1日至2013年4月30日止。第一年的租金为每月人民币(以下币种均为人民币)71,175元，其中2008年5月为免租期。合同第六条第10款约定，租赁期满或合同提前解除后，乙方应在五天内将房屋交还甲方。如因乙方原因不能履行合同或合同期满后，乙方必须将该房屋中的所有装修设施及电器设备等全部保留给甲方(乙方不得向甲方要求装修费用或电器设备的补偿)。租赁合同附随设备清单，内容为：皇中皇四门冰柜(3台)；蒸饭柜(1台)、白雪冰柜(1台)、不锈钢料理台(10只)、48寸吊扇(8只)、二眼炉灶(3只)、六眼炉灶(2只)、汤某灶、不锈钢货架(4只)、金松牌料理台、中央空调(3台)，清单附注载明以上设备乙方只有使用权，产权归甲方所有。甲方有权视乙方经营合作状况处置以上设备。合同签订后，汤某某支付了2008年5、6月的租金和两个月的押金共计284,700元。之后，汤某某一直未付租金。2008年10月22日，汤某某出具承诺书一份，内容为：至2008年11月30日，本人因经营凯龙酒家欠诚某公司将达80余万元，本人承诺：在11月30日前，先付50万元。为保证承诺的兑现，本人保证届时诚某公司有权处分凯龙酒家的一切(包括但不限于凯龙酒家全部权利和财产)，本人予以积极配合，届时，凯龙酒家全部财产归于诚某公司所有，并继续偿还欠诚某公司和张乙的债务余额。2008年12月30日，汤某某再次出具承诺书，内容为：本人汤某某因凯龙酒家投资及经营中所拖欠的租金及借款无法于2008年12月31日前偿还，欠款金额已达898,147元人民币，为了不再扩大欠款金额，现本人承诺于2009年1月1日起由债权人每日收取凯龙酒家当天营业款的50%用于偿还债权人的债务。2009年3月11日，汤某某又承诺“本人同意将凯龙酒家营业执照变更给下一期的经营者，并配合房东做好相关营业执照的变更手续，以前所产生债权债务与后期经营者无关，本人自行承担”。落款为凯龙酒家法人汤某某。案外人上海凯龙餐饮有限公司亦加盖公章。2009年3月15日，诚某公司(甲方)与汤某某(乙方)签订了《房屋租赁终止协议》，约定经双方友好协商，乙方因经营不善长期拖欠甲方的装修费、房屋租金及借款等相关费用，现申请退租，根据合同条款原则，店内装修及一切生产资料归甲方所有，即日起合同号：2008-4-X的租赁合同终止。2009年5月诚某公司诉至原审法院要求判决汤某某支付租金及相关费用计537,076元。
原审法院另查，系争房屋系诚某公司向案外人上海远恒机电管理有限公司转租而来，其原出租人为上海真光工贸实业有限公司，该公司同意转租。该房屋产权证正在办理中。
原审审理中，汤某某提供合同号为2008-7的房屋租赁合同，以证明诚某公司之后又与上海凯龙餐饮有限公司签订了租赁合同，故有关租金等欠费应由上海凯龙餐饮有限公司承担。该合同约定租期为2008年6月1日至2009年4月30日，每月租金71,175元。合同的落款日期为2008年4月30日。合同上方承租方未予载明，落款处诚某公司及上海凯龙餐饮有限公司分别在出租方、承租方处盖有公章，汤某某在承租方处签名。对此诚某公司表示，该合同是为应付相关部门的检查而补签的。之后，汤某某出具的承诺书及诚某公司与汤某某签订的《房屋租赁终止协议》均表明双方实际履行的是编号为2008-4-X合同。汤某某另称其曾拿营业款偿还部分租金，对此汤某某未提供证据证明。
原审庭审中，诚某公司表示汤某某交付的押金已充抵租金，其诉请537,076元的构成为租金513,050元，水电煤费和电话费为24,026元。汤某某对此无异议。
原审法院认为，诚某公司与汤某某经协商签订的房屋租赁合同(合同号为2008-4-X)，其内容没有违反法律法规之处，而系争房屋虽在办理权证之中，但不属违章建筑，诚某公司与汤某某所签的上述合同合法有效。汤某某另行提供了诚某公司与汤某某、上海凯龙餐饮有限公司同期签订的涉案房屋租赁合同，以表明房屋承租主体应为上海凯龙餐饮有限公司，系争房屋即使同时存在两份不同承租主体的租赁合同，但从实际履行过程中，无论是租金支付者，承诺偿还欠租的承诺书出具者，还是最终与诚某公司协商解除租赁关系的协议签订者，均是由汤某某作为承租方与诚某公司发生关系，况且在2009年3月15日签订的《租赁合同终止协议》中，明确载明终止履行2008-4-X合同。基于以上事实，法院认定系争房屋实际履行的是诚某公司与汤某某确立租赁关系的2008-4-X房屋租赁合同，故汤某某应作为承租方履行义务，汤某某主体适格。汤某某辩称在其离开系争房屋时，已将设备及装潢物留下充抵欠租，然诚某公司与汤某某在合同中已明确约定因承租方不能履行合同，承租方必须将所有装修及设备等保留给出租方，承租方不得向出租方要求装修费或设备补偿，汤某某的抗辩与合同约定不符，法院不予采信。关于汤某某在庭审中称曾用一部分营业款偿还租金一节，由于汤某某未在规定期限内提供相关证据，法院不予采信。庭审中，汤某某对诚某公司主张的租金和水电煤费和电话费的数额无异议，法院予以确认。综上，诚某公司要求汤某某支付租金和其他费用计537,076元的诉讼请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：汤某某应于判决生效之日起十日内给付上海诚某实业发展有限公司租金及相关费用计人民币537,076元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,170元，由汤某某负担。
汤某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诚某公司在与汤某某签订租赁合同后，又与上海凯龙餐饮有限公司签订了租赁合同，对租赁期限及承租人进行了变更，诚某公司也收取过上海凯龙餐饮有限公司的5,000元营业款，上海凯龙餐饮有限公司作为系争房屋的承租人理应承担租金等费用，汤某某不应成为被告；系争房屋没有产权凭证，故租赁合同应为无效；汤某某离开系争房屋时曾将设备等留下冲抵欠租，原审法院对此未作认定系查明事实不清，原审法院所作判决错误，要求撤销原审判决，依法改判驳回诚某公司原审中的诉讼请求。
诚某公司辩称，租赁合同是有效的，诚某公司实际履行的是与汤某某签订的租赁合同，汤某某的承诺也是以个人名义出具的，所以汤某某是本案适格的被告，汤某某所称的5,000元已经在另案中解决了，原审判决正确，要求维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
审理中，为证明诚某公司曾收取过5,000元款项，汤某某提供了两张载明“王某某代诚某收款”的付款凭证(一张2,000元、一张3,000元)。诚某公司认为，该5,000元已在(2009)普民一(民)初字第X号案件中作为汤某某归还案外人张乙的借款，予以抵扣，不应再在本案中处理。
另查明，上海市X路某号房屋于1999年9月取得《建设工程规划许可证》[沪普建(99)X号]。
本院认为，系争房屋虽未取得产权证明，但系争房屋的建造已办理相关行政审批手续，取得了相应规划许可证，故诚某公司就系争房屋与汤某某签订的租赁合同合法有效，汤某某认为系争房屋没有产权证，租赁合同应为无效的主张，本院不予采纳。根据查明的事实显示，汤某某与诚某公司签订租赁合同后支付了部分租金及押金，之后汤某某又以个人名义出具承诺书承诺偿还欠租。2009年3月15日，汤某某又与诚某公司签订《房屋租赁终止协议》，原审法院据此认定诚某公司与汤某某系实际履行租赁合同的主体、汤某某应作为承租人承担义务，并无不妥。汤某某上诉认为其不应成为被告，租金等费用应由上海凯龙餐饮有限公司承担，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于汤某某所称的5,000元款项已在他案中作为归还案外人个人借款予以抵扣，故汤某某主张诚某公司曾收取该5,000元款项，本院不予采纳。租赁合同约定如因汤某某的原因不能履行合同或合同期满后，汤某某必须将该房屋中的所有装修设施及电器设备等全部保留给诚某公司，汤某某不得向诚某公司要求装修费用或电器设备的补偿，汤某某现认为其留下的设备等可以充抵欠租，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。汤某某的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,170元，由上诉人汤某某负担。
本判决为终审判决。
审判长丁康威
审判员常彩玲
代理审判员高胤
书记员薛凤来
