原告（反诉被告）赵某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告（反诉原告）梁某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告（反诉原告）徐某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

上述两被告共同委托代理人金某，男，X年X月X日生，汉族，住南京市鼓楼区。

原告赵某诉被告梁某、徐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄某华独任审判。举证期限内，被告于2009年12月22日提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。后本案转为适用普通程序审理。本院分别于2010年3月3日、5月25日二次公开开庭进行了审理。原告赵某，被告梁某及其两被告的共同委托代理人金某二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某诉称：2008年4月，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定由被告向原告租赁松江区某商铺200平方米，用于经营之需，租赁期限自2008年7月1日起至2015年6月30日止。合同同时对付款、违约责任等相关事项作了明确约定。合同签订后，原告按约将房屋交于两被告租赁使用，但被告未按时向原告支付租金。至2009年4月1日之前，被告共支付原告租金39,500元、押金5,000元，尚欠10,000元租金某付。而从2009年4月1日起至今的租金，被告分文未付。经原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。综上，原告诉至法院，要求：1、解除原告与两被告之间于2008年4月签订的商铺租赁合同；2、两被告将所承租的商铺200平方米返还给原告；3、被告支付原告租金（2009年4月1日之前所欠租金某10,000元，2009年4月1日起至实际返还之日止的租金，按合同约定的标准计算）；4、被告支付原告违约金5,000元。

被告梁某、徐某辩称：对原告诉请第一项、第二项，其同意解除合同并返还房屋，但前提是需要原告合理的赔偿。对原告诉请第三、四项，由于是原告违约在先，原告未能提供商铺的产权证，致使被告一直未能办出营业执照，因此从2009年4月1日起，被告确实未按约支付租金，对2009年4月1日之前的租金，被告确实尚欠10,000元未付。

同时，被告梁某、徐某提起反诉称：合同签订后,由于原告未能提供商铺的产权证，致使被告一直未能办出营业执照,被告开设的浴室至今无法正常经营，造成被告严重损失，因此现反诉要求：1、反诉被告返还水电押金5,000元；2、反诉被告支付违约金5,000元；3、反诉被告赔偿经营损失540,000元（以经营时间6年计算，每年利润大约为90,000元，共计540,000元）；4、反诉被告赔偿商铺的装修费用以及固定资产损失共计750,000元。

针对梁某、徐某的反诉，反诉被告赵某辩称：对水电费押金，在反诉原告未结清水、电费之前，其不同意退还；对违约金，其在与反诉原告签订合同时就将商铺的产权证明和买卖合同提供给了反诉原告，否则反诉原告是不可能支付租金某。现在是由于反诉原告自己违约未按时支付租金，故其不同意支付违约金；对经营损失和装潢费用，其根本不清楚被告的经营情况和装修情况，故其不同意赔偿。

经审理查明：2007年7月24日，上海市松江区公证处出具产权来源公证书一份，该公证书载明：申请人赵某参与松江区X镇集资造房，出资人民币1,200,000元，于2007年5月10日由上海市X镇居民委员会分得坐落在上海市松江区某营业房；建筑面积200平方米，以上房屋产权属赵某所有。

2008年4月21日，原告赵某作为出租方、被告梁某、徐某作为承租方，双方签订商铺租赁合同一份，合同第一条约定，由原告将某商铺200平方米出租给被告用于经营，租赁期限：自2008年7月1日至2015年6月30日止，租期为7年。合同第二条约定，第一至第七年每月租金某别为5,500元、5,775元、6,060元、6,484元、6,937元、7,630元、8,393元。合同第四条约定，原告应在本合同签订生效后7日内向被告提供其经营必须的水、电等基本设施以及办证有关证明，费用由被告自理。合同第七条约定，被告不得破坏房屋结构设施；原告收取被告水、电费押金5,000元，在退房时结清一切费用无息退还被告；被告应提前十天交下次房租，如果被告超过30天不支付房租，原告有权终止合同，并要求被告赔偿一切损失；如有一方违约，违约方需赔偿给对方5,000元。合同另对其他事项也作了相应约定。

合同签订后，原告按约将房屋交付给了被告使用，被告向原告支付了水、电费押金5,000元。至2009年3月31日止，被告共支付原告租金39,500元，尚欠10,000元租金某付。自2009年4月1日起至今的租金，被告尚未支付。

另查明，2008年5月15日，被告徐某取得了工商管理部门颁发的《个体工商户字号名称预先核准通知书》，该通知书载明：同意预先核准个体工商户字号名称为上海市松江区某房屋，经营者姓名为徐某，上述预先核准的个体工商户字号名称保留期至2008年11月15日。2008年11月12日，被告徐某向工商管理部门提出对上海市松江区某房屋名称申请延期。2009年4月，被告徐某出具向松江区X镇人民政府出具承诺书一份，该承诺书载明：上海市松江区某房屋位于某路，由于该路X路收集管网暂时未埋，故其浴室承诺，只要该道路管网埋设其浴室立即接受纳管。

2010年4月7日，上海市工商行政管理局松江分局向被告徐某出具《取缔无照经营和非法交易活动收缴经营物品、工具收缴单》，对被告徐某因在松江区某房屋经营的物品、经营工具与无照经营和非法交易活动直接相关，故依据有关规定予以收缴。

审理中，双方确认因租金某付问题原告于2008年10月3日将被告承租的商铺上锁，并于同月10日解锁。此外，被告为证明其反诉请求第四项，向本院提供了浴室固定资产明细表以及上海绚日装潢工程报价书等证据。

以上事实，有商铺租赁合同、产权来源公证书、名称预先核准通知书、名称延期申请、照片、承诺书以及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金某，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

本案原、被告间签订的租赁合同，依法成立且有效，具有法律约束力，双方均应恪守。被告在合同履行过程中，多次出现逾期支付租金某违约行为，且逾期支付租金某日期已超出合同约定的30日之解除条件，经原告催讨，被告仍未按约履行付款义务，已属根本违约，故原告要求解除合同，本院予以支持。鉴于没有证据证明原告在起诉之前已向被告发出解除租赁合同的书面通知之事实，故本院确认本案起诉状副本送达被告之日，即2009年11月29日为合同解除日。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，并支付合同解除前的租金某合同解除之日起至实际返还房屋之日止的使用费。但对2008年10月3日至同月10日期间的租赁费1,447元，因原告对租赁商铺商铺上锁致使被告未能正常经营，故该期间的租赁费，应予以扣除。对被告辩解其未按约支付租金某由于原告未能提供租赁商铺的产权证，致使被告一直未能办出营业执照，其开设的浴室至今无法正常经营，本院认为，被告就该辩解意见未能提供相应证据予以佐证，故本院不予采信。对原告主张的违约金5,000元，符合合同约定，本院予以支持。

针对被告的反诉请求第一项，根据合同约定，应在被告返还房屋结清水、电费后退还，现鉴于被告尚未返还租赁房屋，且无证据证明双方已结清水、电费，故对被告的该项反诉请求，本院难以支持。关于反诉请求第二项，因被告未提供证据证明原告存在违约行为，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于反诉请求第三、四项，因缺乏事实和法律依据，本院同样不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）赵某与被告（反诉原告）梁某、徐某于2008年4月21日签订的《商铺租赁合同》于2009年11月29日解除；

二、被告（反诉原告）梁某、徐某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵某返还位于上海市松江区某商铺；

三、被告（反诉原告）梁某、徐某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵某截止2009年3月31日止的房屋租赁费8,553元；

四、被告（反诉原告）梁某、徐某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵某自2009年4月1日起至同年11月29日止的房屋租赁费45,313元；

五、被告（反诉原告）梁某、徐某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵某自2009年11月30日起至实际返还日止的房屋使用费（按原、被告签订的商铺租赁合同约定的租赁费标准计算）；

六、被告（反诉原告）梁某、徐某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵某违约金5,000元；

七、驳回被告（反诉原告）梁某、徐某的全部反诉请求。

如果被告梁某、徐某未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1,078元，财产保全费620元，反诉案件受理费8,250元，合计诉讼费元9,948元，由原告赵某（反诉被告）负担48元(已付)，被告（反诉原告）梁某、徐某负担9,900元（已付8,250元，余款1,650元于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长俞贵荣

审判员黄某华

代理审判员陆瑞兴

书记员沈韵