上诉人（原审被告）牛某甲，女，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）王某，女，X年X月X日出生。

委托代理人贾海丰，济源市双桥法律服务所法律工作者。

原审被告尹某某，男，X年X月X日出生。

上诉人牛某甲与被上诉人王某、原审被告尹某某租赁合同纠纷一案，济源市人民法院于2008年5月15日作出（2008）济民一初字第X号民事判决，判决生效后，牛某甲不服，向本院申请再审，本院于2008年11月17日作出（2008）济中民申字第X号民事裁定，将本案发回重审。济源市人民法院依法另行组成合议庭，并于2009年9月28日作出（2009）济民一初字第X号民事判决，牛某甲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月17日受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人牛某甲及其委托代理人李伟、被上诉人王某的委托代理人贾海丰、原审被告尹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2007年5月12日，牛某甲和尹某某签订房屋租赁合同，尹某某将一间门面房租给牛某甲使用，期限从2007年6月4日至2008年6月3日止，年租金x元。2007年5月21日，经尹某某同意，牛某甲将该房屋转租给王某使用，同时牛某甲与王某口头约定转让费为x元。同日，王某支付牛某甲x元，2007年9月24日又支付牛某甲x元。2007年10月16日，北街居委会将该门面房封住。王某实际经营134天。

原审法院认为：关于转租，经出租人同意，承租人可以转租，此时存在两个租赁合同：出租人与承租人之间的租赁合同以及承租人与次承租人之间的转租合同。具体到该案即牛某甲与尹某某之间存在着一个租赁合同法律关系，王某与牛某甲之间又存在着一个转租合同关系，根据合同的相对性，因牛某甲和尹某某之间不存在合同关系，故王某要求与尹某某解除租赁合同不能成立，该院不予支持。但考虑在王某租房过程中，因北街居委会的封房行为，王某与牛某甲之间的合同已不能实际履行，且无法实现合同之目的，故可对王某与牛某甲之间的合同予以解除。关于该案诉争的租赁费，因该门面房王某已实际经营134天，费用为4405.48元应从租金中扣除，故余款租金应由牛某甲返还。现王某要求牛某甲返还7954.08元，该院予以支持。关于转让费，王某与牛某甲约定使用期限为一年，现因双方的租赁合同不能继续履行，牛某甲收取转让费x元，显失公平，故应适当返还，结合租赁期限，该院酌定返还8667元。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条之规定，判决：一、驳回王某要求与尹某某解除租赁合同的诉讼请求；二、解除王某与牛某甲之间的租赁合同，牛某甲于判决生效后十日内返还王某租金7594.08元及转让费8667元。案件受理费275元，王某负担195元，牛某甲负担80元。

牛某甲上诉称：一、一审判决认定解除本案诉争合同，没有法律和事实依据。1、从本案王某的诉争理由来看，其是因北街居委会封房而认为自己的合同目的不能实现，故要求解除自己和尹某某之间签订的租赁合同，并要求牛某甲返还转让费和租金。从上可见，审查北街居委会的封房行为能否视为王某主张解除合同的依据，应是本案的争执焦点。然而在一审判决的整个过程中，一审法院却未对北街居委会的非法查封行为进行任何调查，也未通知北街居委会参加诉讼，甚至在牛某甲提供证据证明北街居委会的封房行为不合法的情况下，仍简单地以“因北街居委会的封房行为，该合同已不能实际履行”为由，判决解除了本案诉争的租赁合同，明显没有法律依据。2、从法律关系上来看，本案中北街居委会并不是合同当事人，其对本案诉争的房屋也不享有任何请求权，其与尹某某和牛某甲之间也没有法律上的利害关系，故其是否对王某租赁的房屋实施了封查行为，均不影响租赁合同的效力和履行。即使北街居委会确实实施了封房行为，其也应当是对房屋的使用者王某构成了侵权行为，王某应向北街居委会提起赔偿诉讼。3、一审判决错误理解法律，以致适用法律错误。本案中一审判决适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条的法律规定，但这些法律规定均是因合同相对人的违约行为，或第三人因合同相对人的原因产生的违约行为，导致另一方的合同目的不能实现时，另一方合同当事人才能行使解除权，请求解除合同。而一审法院正是如前所述，仅是以北街居委会实施了封房行为，即适用该法律规定作出解除合同的判决，显然适用法律错误。二、一审判决让牛某甲返还7954元租金不当。退一步来说，即使王某在一审中要求解除合同的理由成立，按照合同显示，牛某甲是在2007年5月12日与尹某某签订租赁合同后，即于当月21日将房屋转租给王某，这期间约定的合同期限尚未开始履行，牛某甲也未增加租赁费用，所收取的x元也全部交付给尹某某，然而一审法院却判决让牛某甲返还该费用，显然造成双方权利义务的不平衡。三、一审判决让牛某甲返还8667元转让费不当。根据本案事实，牛某甲在受让本案诉争房屋时，也曾经支付了房屋转让费，且该转让费是由房屋的装修费用和库存财产等共同组成的，牛某甲并没有从中牟利，现王某已经受让房屋，该费用即无法返还。而一审判决却酌情判令牛某甲返还8667元，显然不当。四、一审判决漏列当事人，程序错误。导致本案纠纷发生的根本原因是北街居委会非法查封诉争房屋这一侵权行为，因此北街居委会才是本案真正应承担责任的最终主体。对此一审法院应对王某进行释明，告知其追加北街居委会为案件第三人参加诉讼，或依职权追加第三人，但一审法院却未履行法定义务，导致一审判决漏列当事人，存在程序错误。综上，请求撤销原判，改判驳回王某的一审诉讼请求。

王某答辩称：一、牛某甲于2007年5月21日经尹某某同意将房转租给王某，期限从2007年6月4日至2008年6月3日，而北街居委会于2007年10月16日，致使王某无法营业，其合同目的无法实现。北街居委会的封房行为是因其与建行、牛某乙等人对该房的产权纠纷引起，在此期间也正是王某的租赁合同期间，充分证明牛某甲转租给王某的房屋因产权、使用权不明而导致北街居委会锁门，致使王某的合同目的无法实现，因此该合同应予解除，一审判决正确。二、北街居委会的封房行为当时在该房产权不明的情况下，不应视为对王某侵权，而牛某甲与王某是租赁合同的相对人，北街居委会不应列为本案的第三人参加诉讼，一审判决未漏列当事人，程序上不存在过错。三、对于租金及转让费问题：1、王某将租金交给了牛某甲，双方是合同的相对人，至于牛某甲将款交给谁，与王某无关，合同解除后，牛某甲就当返还相应的未使用时间的租金；2、王某支付的x元转让费是基于使用期一年的基础上，且牛某甲并未转让给王某任何财产，是空房转让，现住王某无法使用该房，牛某甲自然应返还相应的转让费。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告尹某某述称：北街居委会应明确知道诉争房屋的产权属牛某乙所有，但还封房锁门，故应是北街居委会侵权。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：本案中，承租人牛某甲经出租人尹某某同意将诉争房屋转租给次承租人王某，故牛某甲与王某之间存在合法有效的转租合同。一、牛某甲上诉称北街居委会的封房行为不能成为王某主张解除合同的依据，一审判决解除本案诉争合同，没有法律和事实依据。本案诉争房屋在转租期间，北街居委会实施了封房行为，致使牛某甲与王某之间的转租合同不能实际履行。我国《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，该规定并未指明“第三人的原因”必须系因合同相对人而引起，故原审法院适用该法律并无不当，而本案中牛某甲正是因第三人北街居委会的原因而造成对王某的违约，故牛某甲应当向王某承担违约责任，至于牛某甲与北街居委会之间的纠纷，系另一法律关系，并不在本案审理范围之内，原审据此解除诉争合同正确，本院予以维持。二、牛某甲上诉称一审判决让牛某甲返还7954元租金及8667元转让费不当。在转租合同中，牛某甲作为转租人应保证转租房屋在转租期间能够正常经营，现该合同无法履行，牛某甲应承担相应的违约责任，至于牛某甲是否从中牟利、是否将租金及转让费交给尹某某均不影响其责任的承担，原审判决牛某甲返还王某未正常经营期间的租金及转让费并无不当，故牛某甲的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、牛某甲上诉称一审判决漏列当事人，程序错误。根据合同的相对性原则，北街居委会不是本案转租合同的当事人，且依前述分析，牛某甲因第三人北街居委会的原因对王某违约，应由牛某甲本人承担责任，故原审并未漏列当事人，程序合法，本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人牛某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长张智忠

审判员姬于卫

审判员董慧

二○一○年六月十三日

书记员石林