上诉人（一审原告）丘某。

委托代理人朱某。

委托代理人韦某某。

被上诉人（一审被告）广西中泰商贸有限公司。

法定某表人高某。

委托代理人吕某某。

委托代理人蒋某某。

上诉人丘某因与被上诉人广西中泰商贸有限公司(以下简称中泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月27日受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月9日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人丘某及其委托代理人朱某、被上诉人中泰公司的委托代理人吕某某、蒋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理认为：首先，关于丘某、中泰公司之间的商品房买卖合同关系是否成立的问题。为购买中泰公司开发建设的南宁市X区X号楼X号房，丘某按照中泰公司发出的《通知》要求向中泰公司支付了签约保证金219208元，中泰公司向丘某出具了《收据》。因当时中泰公司尚未取得该商品房的预售许可证，不具备对外销售该商品房的资格，双方约定某中泰公司取得《商品房预售许可证》后再签订正式的商品房买卖合同。由此看出，中泰公司向丘某发出的《通知》及出具的《收据》，仅具有商品房预约合同的性质,其宗旨是为签订正式的商品房买卖合同服务的。根据最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定某、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定某商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定某受购房款的,该协议应当认定某商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价某的确定某式及总某某、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任等”的规定，商品房的认购、定某、预订等协议要认定某商品房买卖合同，应具备二个条件，一是要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定某商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定某受购房款。上述两个条件缺一不可，才能认定某品房买卖合同。本案中，中泰公司向丘某发出的《通知》仅对商品房的面积、购房单价、总某、首次付款的比例及数额进行了约定，而对于商品房剩余房款的支付方式、支付时间、延迟支付余款的违约责任、商品房交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同应具备的主要条款均未进行约定。因此，中泰公司发出的《通知》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定某主要内容，不具有可操作性，丘某、中泰公司无法仅凭《通知》完成商品房买卖行为，故丘某、中泰公司之间的商品房买卖合同不能成立。双方如果要继续履行上述商品房买卖行为，必须签订正式的商品房买卖合同。其次，关于丘某要求中泰公司与其签订正式的《商品房买卖合同》是否应当支持的问题。中泰公司与丘某订立《商品房买卖合同》的前提是双方需对欠缺的商品房买卖合同的主要条款达成一致意见，而合同条款的订立遵循自愿原则，任何单位和个人不得非法干预，因此，丘某要与中泰公司签订正式的《商品房买卖合同》，需自行与中泰公司对合同的主要条款进行充分协商并达成一致意见，法院不能强制干涉。因此，丘某要求法院判令中泰公司与其签订正式的《商品房买卖合同》，并将合同报南宁市房地产管理局备案的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回丘某的全部诉讼请求。案件受理费100元，由丘某负担。

上诉人丘某上诉称：1、一审法院认定某诉人在与中泰公司签订正式的《商品房买卖合同》前离职，属认定某实不清。上诉人不是自动离职的，而是在劳动合同到期，被上诉人提出不再与上诉人续签劳动合同而被迫离职，上诉人离职初始，被上诉人的负责人还信誓旦旦地说公司还是会给房子。上诉人离职后至被上诉人无故退款近一年期间，上诉人还与几名同事与被上诉人有过数次交涉，被上诉人均承诺会认可双方的合同。2011年6月27日，被上诉人将上诉人交纳的购房款打到上诉人原来发放工资的帐户上，上诉人才知道被上诉人意欲毁约，不再履行双方的合同。2、一审法院未对双方争议的标的进行认定，属认定某实不清。被上诉人发给上诉人的《通知》中载明的房屋是广源国际社区X区X号楼X号房，而被上诉人实际出售房屋时，广源国际社区X区所有的楼层均不设X号房，原来设计的X号房均以X号房代替，被上诉人在庭审中也承认双方争议的标的就是现在的X号房，但一审法院并未对此作出认定。3、广源国际社区X号楼《商品房预售许可证》的取得时间为2011年4月29日，一审法院认定某2009年4月29日，认定某实错误。二、一审法院法律适用错误，应予纠正。1、一审法院认定某泰公司向上诉人发出的《通知》及出具的《收据》，仅具有商品房预约合同的性质，是对法律的错误理解。上诉人认为，被上诉人向上诉人发出的《通知》及出具的《收据》，足以证明双方已经就商品房买卖达成了合意，并且上诉人支付了房款，而被上诉人收取了房款，双方的商品房买卖合同已经成立。因为商品房买卖合同本质上还是一个买卖合同，被上诉人向上诉人发出的《通知》及出具的《收据》，具备了买卖合同的构成要件，即“标的、价某、买受人支付价某、出卖人接受价某”。我国相关行政法规规定，商品房必须要取得《商品房预售许可证》方能销售，目的是为了规范房地产开发市场，并不是要禁止和否认所有未取得《商品房预售许可证》的商品房买卖。被上诉人是否取得《商品房预售许可证》是双方的商品房买卖合同是否有效的依据，而非双方的商品房买卖合同是否成立的依据，双方的商品房买卖合同在双方达成合意时就已经成立，而且已经生效。根据最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人起诉时，被上诉人已经取得了《商品房预售许可证》，双方的商品房买卖合同应当认定某有效。2、一审法院认为，《通知》对商品房剩余房款等商品房买卖合同应具备的主要条款均未进行约定，被上诉人发出的《通知》不具有可操作性，故双方之间的商品房买卖合同不能成立。一审法院是对法律的错误理解。上诉人认为，《商品房销售管理办法》主旨是对房地产开发企业的商品房销售行为进行规范。第十六条是对商品房买卖合同应具备的条款进行指导，而不是对商品房买卖合同应具备的条款提出要求，其立法本意并不是要排除不具备或不完全具备所列条款的商品房买卖合同的成立及效力，被上诉人的《通知》及出具的《收据》虽然不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条所列的全部内容，但具备了商品房买卖合同的主要内容，且此内容为双方在平等、自愿的情况下达成的合意，应当认定某双方的商品房买卖合同已经成立并已经生效。三、一审法院判决避重就轻，明显偏袒被上诉人，请求二审法院纠正。l、一审法院认为，上诉人与被上诉人订立《商品房买卖合同》的前提是双方对欠缺的条款达成一致意见，上诉人需自行与被上诉人进行协商并达成一致意见。此种说法明显偏袒被上诉人。在被上诉人取得预售证后，上诉人多次要求按《通知》的约定某订正式的《商品房买卖合同》，而合同的各项条款在被上诉人的售楼部均有公示，即为国家建设部规定某示范文本，双方只需签名盖章即可完成。甚至上诉人还提出过一签合同就一次性付完全部房款的要求，被上诉人均予以拒绝。在一方当事人不履行合同义务的情况下，上诉人只能向法院起诉要求对方履行。2、如果说被上诉人拒绝签订正式的商品房买卖合同，则属最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定某情形，法院如果认为上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同不能成立的，也应对此进行释明，告知上诉人以定某罚则或违约之诉另行起诉。上诉人向人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人中泰公司辩称：原判决认定某实清楚，适用法律正确，判决得当。一、中泰公司向上诉人发出的《通知》和出具的《收据》，属于商品房预订协议，只构成商品房预约合同，不具有商品房本约合同性质。《最高某民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定某将商品房预订协议认定某商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定某商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定某受购房款。本案中中泰公司向上诉人发出的《通知》仅对商品房的面积、购房单价、总某、首次付款的比例及数额进行了约定，而对于商品房剩余房款的支付方式、支付时间、迟延付款的违约责任、商品房交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、违约责任等商品房买卖合同应当具备的主要条款均未约定，《通知》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定某主要内容，并且中泰公司出具的《收据》收取的也是签约保证金，更说明了《通知》和《收据》所表示的意思只是为签订商品房买卖合同而订立的预订协议。二、订不订合同当事人自愿，任何单位和个人不得非法干预。《合同法》第四条确立了合同自愿原则，订不订合同自愿，与谁订合同自愿，合同内容自愿约定某等，这也体现了契约自由精神。中泰公司认为，原判决认定某实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人上诉无理，依法应予驳回。

双方当事人争议的焦点是：上诉人丘某与被上诉人中泰公司之间是否成立商品房买卖合同，丘某请求中泰公司与其签订商品房买卖合同并报房产局备案是否成立。

双方当事人除依据向一审法院提交的证据陈述各自主张外未提交新证据。

本院经审理查明：上诉人丘某于2009年8月24日到被上诉人中泰公司工作，2010年8月24日劳动合同到期，双方未续签劳动合同。丘某在职期间，参加了中泰公司的福利团购房活动。2009年9月25日，中泰公司向丘某发出一份《通知》，载明：“丘某同志，你参加了公司团购房：南宁市X区X号楼X号房131.30平方米（暂定，实际面积最终以政府有关部门实测为准），单价4160元/平方米，总某546208元，首次付款为房屋总某某的40%共219208元。另外车位80000元/个，需购买车位首次付款总某的40%，即32000元。以上款项请在2009年9月25日前缴纳，逾期如不能缴纳以上款项，公司视为自动放弃”。同日，丘某按照《通知》的规定某过银行转帐向中泰公司支付219208元，中泰公司于2009年9月30日向丘某出具了《收据》，载明：今收到丘某交来签约保证金219208元。2011年4月29日，中泰公司取得南房预字（2011）X号《商品房预售许可证》，预售范围为广源•国际社区X号楼（不包含地上一层架空绿化层）。2011年6月27日，中泰公司将丘某交纳的219208元退至丘某的银行帐户。丘某在与中泰公司协商要求签订商品房买卖合同未果后，于2011年7月13日向一审法院提起诉讼，请求依法确认双方之间的《商品房买卖合同》已经成立、中泰公司与丘某签订正式的《商品房买卖合同》，并将合同报南宁市房地产管理局备案。

本院认为：中泰公司于2009年9月25日向丘某发出的《通知》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定某商品房买卖合同的主要内容，不是商品房买卖合同，丘某请求确认双方之间已经成立商品房买卖合同，本院不予支持。丘某虽然按照中泰公司发出的通知交付了219208元，但双方还须在自愿的基础上、对商品房买卖合同条款进行充分协商达成合意，而中泰公司已将丘某交付的款项全额退回，且不愿意与丘某协商签订商品房买卖合同，丘某请求判令双方签订正式的《商品房买卖合同》，并将合同报南宁市房地产管理局备案于法无据，本院不予支持。综上所述，丘某的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持，一审认定某实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人丘某负担。

本判决为终审判决。

审判长覃尹柔

审判员孙泽兵

代理审判员何健

二○一二年五月十日

书记员梁志洁

附相关法律条文：

中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项：原判决认定某实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。