上诉人（原审被告）马某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人张东明，河南力城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）秦某甲，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）秦某乙，男，X年X月X日出生。

原审被告高某某，女，X年X月X日出生。

以上二被上诉人的委托代理人刘德阳，武陟县“148”法律服务所法律工作者。

上诉人马某某与被上诉人秦某甲、秦某乙财产使用权侵权纠纷一案，秦某甲、秦某乙于2009年7月27日向武陟县人民法院提起诉讼，请求：判令被告立即退出所占用的房屋和土地；被告赔偿原告自2008年6月1日至今的租金损失9800元，并承担诉讼费用。武陟县人民法院于2009年12月30日作出（2009）武民初字第X号民事判决。马某某不服，向本院提起上诉。本院于2010年4月19日受理后，依法组成合议庭，并于2010年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人马某某的委托代理人张东明，被上诉人秦某甲、秦某乙的委托代理人刘德阳到庭出具了诉讼。原审被告高某某经传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原审法院事实认定，冯虎兴、马某平、马某义、马某某是武陟县X镇马某桥市场的个体工商户。马某某起的字号为“河南省武陟县马某桥兴隆家电部”，冯虎兴起的字号为“詹店镇马某桥五金交电部”。1997年3月10日，马某某、等四人以詹店镇马某桥五金交电部、马某桥兴隆家电部名义与武陟县工商局詹店工商所签订建房协议，约定由马某某等四人投资在詹店工商所门前兴建临街门面房，建成验收后四人可以使用该临街房11年，从1997年6月1日起至2008年5月底止。合同期满后，马某某等四人无条件按规定按时将房屋使用权交给詹店工商所。重新出租时，同等条件下马某某等人优先租赁。马某某等人共建临街房8间，房屋竣工验收后，马某某使用其中的两间门面房作生意。2005年6月8日，武陟县工商局与秦某甲、秦某乙签订租赁合同，将原工商所房地产及所有附属物租赁给原告经营，期限：2005年6月8日至2065年6月8日。同时约定，詹店工商所与马某某等人签订临街门面房属于协议有效，合同履行至2008年5月31日止。2005年6月8日至2008年5月31日期间原告依合同并未中止被告所使用房屋的租赁经营权，合同期满后原告依合同开始行使租赁权，但该房屋仍被二被告占有继续经营。二被告马某某、高某某是夫妻关系。

原审法院认为，武陟县工商局将原詹店工商所的房地产及所有附属物出租由原告使用，原告与武陟县工商局形成了土地房屋租赁合同关系。马某某租赁的房屋到期后，二被告应将该两间门面房屋交于原告使用。被告长期占用拒不交房已侵害了原告的房屋租赁权，应依法承担侵权责任并赔偿因此给原告造成的经济损失。被告辩称的重新租赁时其有优先权之理由，由于原、被告租赁的标的物不同，原告所租赁的是房地产及所有附属物，而被告租赁只是其中的两间门面房。另双方给付的租金价款不同。因此，双方房屋租赁的条件是不同的。原告的损失问题，可确定为500元。

原审法院判决，一、二被告马某某、高某某退还侵占原告秦某甲、秦某乙所租赁的武陟县工商局原詹店工商所的两间门面房（位于大门南侧第一间和第二间）；二、二被告马某某、高某某赔偿二原告秦某甲、秦某乙经济损失500元。诉讼费250元由被告马某某、高某某承担200元，原告承担50元。

马某某不服原判上诉称，其与工商所签订的“建房协议”规定，在2008年5月底以前，诉争的两间门面房归上诉人所有，工商所在上诉人对该房屋享有所有权的情况下，将房屋又租赁给二被上诉人，这种行为属无效的民事行为。同时，按照协议规定，在该房屋重新租赁时，上诉人享有租赁优先权，工商所没有履行事先告知义务，行为系违法行为，剥夺了上诉人的合法权益。此外，应追加武陟县工商局詹店工商所参加诉讼。请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并承担诉讼费用。

秦某甲、秦某乙答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律无误，判决正确，要求维持原判。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：工商所与秦某甲、秦某乙于2005年6月8日签订的租赁协议是否有效，马某某、高某某应否退还被上诉人现争执的两间门面房，以及上诉人是否享有优先租赁权。

二审查明的事实与原审法院认定事实相一致。

针对二审的焦点问题，评析如下：

对此马某某认为，工商所与被上诉人的租赁协议侵犯了上诉人的合法所有权，应为无效协议。合同到期后，上诉人依法享有优先租赁权，故不应退还房屋。而秦某甲、秦某乙则认为，其与工商所所签订的租赁协议，并未影响上诉人行使权利，上诉人的合同到期后，上诉人不再享有房屋租赁权，其继续使用房屋显然是侵权行为。上诉人知道被上诉人与工商所早已签订有租赁协议的事实，故上诉人主张的其享有优先租赁权的理由不能成立。

本院认为，就本案而言，在马某某使用该房屋期间，秦某甲、秦某乙2005年间与工商所所签订的租赁协议，并不违反法律强制性规定，况且，在秦某甲、秦某乙与工商所虽然签订了租赁协议，但该行为并未影响马某某在合同期内的实际经营和使用该房屋的权利。自1997年至2008年5月底之前，该两间门面房归马某某所有经营是不可争的事实，但该合同届满后，马某某应依照原合同约定将房屋交予工商所，是否继续承租双方应协商一致取得共识，现马某某在合同到期后以其享有优先租赁权为由，拒不腾房的做法是错误的，原审法院对该事实的认定，并依照事实和法律所作出的裁决并无不妥，应予维持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律无误，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费250元，法律文书专递邮费30元，共计280元由马某某承担。

本判决为终审判决。

审判长闫春林

审判员王文龙

审判员李玉香

二Ο一Ο年五月三十一日

书记员李添