湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2010）衡中法民一终字第X号

上诉人(原审被告、反诉原告)邓某，男，X年X月X日出生。

委托代理人欧阳亚平，男，X年X月X日出生。

委托代理人郭建国，湖南业达律师事务所律师。

上诉人（原审被告）耒阳市中环楼酒店，住所地耒阳市X路。

经营者余业国，男，X年X月X日出生。

委托代理人郭建国，湖南业达律师事务所律师。

委托代理人何芬莲，湖南业达律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）耒阳市民政局，住所地耒阳市德泰隆神农广场。

法定代表人屈某某，该局局长。

委托代理人蒋某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人文瑞成，湖南惠湘律师事务所律师。

上诉人邓某、耒阳市中环楼酒店（以下简称耒阳中环楼）因与被上诉人耒阳市民政局租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2009）耒民一重初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2010年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人邓某的委托代理人欧阳亚平、郭建国，上诉人耒阳中环楼的委托代理人郭建国、何芬莲，被上诉人耒阳市民政局的委托代理人蒋某某、文瑞成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2000年元月31日，原告耒阳市民政局与被告邓某签订了一份房屋租赁合同，约定耒阳市民政局将位于耒阳市X路X路交叉路口东北角“民政社区服务中心”的房屋租给邓某，租期8年（从2000年6月10日至2008年6月9日），第一年租金50万元，第二年在上一年的租金基础上递增7%，邓某预付押金10万元。同时约定，因耒阳市民政局缺乏资金，邓某垫资130余万元进行装修。2000年11月23日，装修工程全部完成，耒阳市民政局将房屋交与邓某使用。邓某将租赁房屋开办成集食宿、餐饮为一体的“民安大酒店”。之后，由于餐饮行业不景气，经耒阳市民政局同意后，邓某于2005年将餐饮部转租给被告耒阳中环楼，双方签定了转租合同，并由邓某收取耒阳中环楼的租金。2007年6月28日，邓某购置了x元的酒店一次性用品。同年8月11日，民安大酒店三楼会议室发生火灾。火灾发生后，消防部门要求酒店停业整改。由于没有执行消防部门的整改意见，民安大酒店从火灾发生至今未继续营业，期间邓某也未交纳租金。2008年3月22日起，耒阳市民政局与邓某及耒阳中环楼经协商签订了《关于民安大酒店终止合同有关问题的协商意见》，约定耒阳市民政局与邓某自2008年3月22日终止租赁合同。鉴于耒阳中环楼与邓某所签的合同尚未到期，耒阳市民政局同意耒阳中环楼继续营业到2008年6月9日合同期届满。耒阳中环楼从即日起向耒阳市民政局交纳租金，同时耒阳市民政局适当考虑民安大酒店留守人员工资。合同期届满后，耒阳中环楼未搬出。为此，双方酿成纠纷。耒阳市民政局遂提起诉讼，请求判决：1、责令二被告返还租赁房屋并自行拆除装修物、恢复原状；2、被告邓某支付拖欠租金x.45元。邓某也提起反诉，请求判令耒阳市民政局支付因迟延交付房屋及提前解除合同的违约金13万元，并赔偿财产及经济损失130万元。另查明，邓某在承租期间支付给耒阳市民政局的可以抵扣租金的款项为x元。

再查明，经邓某申请，原审法院委托湖南兴泰司法鉴定中心对民安大酒店2007年8月火灾事故原因及火灾发生时到2008年3月22日合同终止前的经营损失进行鉴定。该鉴定中心于2009年1月8日作出鉴定结论：由于火灾事故时间过长，对其原因已无法鉴定；民安大酒店2007年8月11日至2008年3月22日的经营损失为x.1元。2009年2月18日，该鉴定中心出具补充意见函，认为邓某2007年6月28日购置的酒店一次性用品可作为损失。因此民安大酒店2007年8月11日至2008年3月22日的经营损失为x.17元。

原判认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。耒阳市民政局未按合同约定迟延交付房屋6个月，应承担相应的违约责任，违约责任按双方所约定的第一年租金50万元的20%，即5万元(50万÷12月×20%×6月=x元)。被告邓某在承租原告耒阳市民政局的房屋后，除在合同期限内因火灾停业的时间外，在其他正常营业时间内仍应向耒阳市民政局交纳租金。虽然火灾原因已无法鉴定，但耒阳市民政局作为出租人，也负有对出租房屋进行维修的义务。故耒阳市民政局对邓某因火灾发生停业期间的经营损失应予赔偿。湖南兴泰司法鉴定中心认定邓某的经营损失为x.17元，但其中包括的x元的一次性酒店用品现存于民安大酒店中，在火灾中并未损坏，尚有使用价值，故x元的酒店一次性用品不能作为其经营损失。因此，邓某的经营损失为x.17元。由于双方租赁合同已到期，被告耒阳中环楼作为转租人，其未在双方约定的承租期届满后搬出房屋，也应承担相应的责任。双方在中止合同时，原告同意适当考虑民安大酒店留守人员工资，故耒阳中环楼应支付给民安大酒店留守人员工资x元，此款可以抵扣租金。综上，被告邓某从2001年至2007年8月应交纳的租金为x元，减去支付给耒阳市民政局的可以抵扣租金的款项x元、押金x元、经营损失x.17元、留守人员工资x元、违约金x元，邓某应支付耒阳市民政局租金x.83元。耒阳市民政局请求判令邓某及耒阳中环楼返还租赁房屋并恢复原状的诉讼请求依法予以支持；要求邓某支付拖欠租金x.45元的诉讼请求部分予以支持。邓某反诉请求判令耒阳市民政局支付违约金13万元及经营损失130万元的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告邓某、被告耒阳市中环楼酒店在本判决生效之日起5日内将承租的位于耒阳市X路X路交叉路口东北角的“民政社区服务中心”房屋交给原告，并自行拆除在租房内的装修物，恢复原状；二、被告邓某支付原告耒阳市民政局租金x元；三、原告耒阳市民政局(反诉被告)支付被告(反诉原告)邓某违约金5万元，赔偿经营损失x.17元。上述二项减去三项，被告邓某应支付原告租金x.83元，限本判决生效之日起十日内一次性兑现。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费x元，反诉费x元，特快专递费100元，共计x元，由原告耒阳市民政局负担7035.6元，被告邓某负担x元，被告中环楼负担x.4元。

宣判后，原审被告邓某、耒阳中环楼均不服，向本院提起上诉：一、根据租赁合同的约定，二上诉人有优先承租权，被上诉人对外招租，排除二上诉人的承租权，损害了二上诉人的利益；二、原审判决上诉人邓某支付被上诉人耒阳市民政局租金x元没有事实依据：1、双方共同约定，租赁合同从鉴（公）证之日起生效，该合同未进行公证，因此依法未生效，同时，合同中关于耒阳市民政局必须在民安大酒店消费的条款也从未执行，被上诉人均是按50万元/年的标准收取租金；2、被上诉人现对外招租的租金为56万元/年，而根据耒阳市民政局提出依合同约定租金按7%/年递增的主张，7年后，邓某应付租金为80万/年以上，显然与事实相悖；3、本案双方均持有一份租赁合同，邓某持有的合同签订时间在后，因民政局公章由其自己掌握，任何时候均可加盖，原审以民政局提供的合同盖有公章为由，认定该份合同的证明力大于邓某提供的合同是错误的，应以时间在后的合同为准；4、原审不准许邓某对租赁合同进行笔迹鉴定的申请，剥夺了当事人的举证权利，程序违法；三、原审对邓某的损失计算错误，耒阳市民政局延期交房、提前解除合同违约金按22个月计算为x元，经营损失根据补充鉴定结论为x.17元，留守人员工资为x元，耒阳市民政局应支付邓某共计x.17元；四、本案原审重审主审法官是原审初审主审法官的亲弟弟，原审违反了回避规定，程序违法。请求撤销原判，依法改判：1、驳回耒阳市民政局要求二上诉人返还房屋的诉讼请求；2、驳回耒阳市民政局要求邓某支付租金x.45元的诉讼请求；3、判令耒阳市民政局支付邓某违约金、经营损失、留守人员工资共计x.17元。

被上诉人耒阳市民政局答辩称：1、本案房屋租赁合同期限已届满，邓某依法应返还房屋；根据《关于民安酒店终止合同有关问题的协商意见》的约定，邓某在缴清租金后，同等条件下可优先继续承包，邓某未缴清租金，无优先承租权；2、双方签订的租赁合同是有效的，即使未生效，但根据法律规定，租赁合同中的租金条款是合同解决争议的条款，也具备法律效力，且合同已履行完毕；邓某对第一年租金50万元无异议，仅对7%/年递增有异议；耒阳市民政局提供的租赁合同上有租金按7%/年递增的内容，邓某提供的租赁合同上删除了租金按7%/年递增的内容，邓某主张删除上述内容系耒阳市民政局原法定代表人所为，但没有举证证明，原审对其主张未予支持是正确的；对其鉴定申请不予准许并无不当；3、邓某提出原审程序违法但并未请求发回重审。根据司法解释，本案不应再次发回重审。请求驳回上诉，维持原判。

在本院指定的举证期限内，上诉人邓某提供了一份证据，即被上诉人耒阳市民政局与长沙报警设备厂衡阳办事处签订的《消防安装承包合同书》（2000年11月10日），证实邓某为耒阳市民政局垫付了x元消防工程款。经庭审质证，耒阳市中环楼对该证据无异议。耒阳市民政局对该证据提出异议，认为该证据不属于二审程序中的新证据，且无付款凭证予以印证，只是孤证，不能作为认定事实的依据。本院经审查认为，邓某未提供消防工程施工方收款凭证或其付款凭证，仅凭《消防安装承包合同书》不能证明其已垫付了x元消防工程款。对该证据，本院不予采信。

在诉讼过程中，根据上诉人邓某的申请，本院对耒阳市民政局原法定代表人贺某某（其代表耒阳市民政局与邓某签订本案租赁合同）进行了调查。贺某某证实，在双方签订租赁合同一年后，因客观原因，民政局的一些业务往来接待无法安排在民安大酒店，但合同中约定民政局往来业务必须在民安大酒店消费，故民政局要求将该条款改为优先在民安大酒店消费。同时，邓某也提出修改合同，要求删除合同中租金7%/年递增的内容。经过双方协商，并基于以下几个理由：将民政局往来业务必须在民安大酒店消费的条款改为优先在民安大酒店消费；通过考察其他宾馆的承包费用，民安大酒店的租金偏高，且租金递增不符合承包惯例，其他单位没有这种做法；耒阳市民政局原来口头承诺给邓某一个停车场，因客观原因没有兑现。因此，耒阳市民政局基本上同意删除7%/年递增的内容。在贺某某担任局长的4年期间，都是按50万元/年的标准收取邓某的租金。经质证，上诉人邓某、耒阳中环楼对该证据无异议。被上诉人耒阳市民政局对该证据提出异议，认为：租金每年都没有结算，50万元/年是有7%递增的；对该证人的调查不属于人民法院的职责范围，且邓某申请调查取证应在一审提出，二审申请调查取证不符合法律规定；关于50万/年的租金收取属于重大事务，应经过耒阳市X组集体研究、形成决议，贺某某个人认可，不符合法律规定，对该证据应不予采信。

耒阳市民政局针对贺某某的调查笔录，向本院提供了两份证据：1、《关于民安大酒店欠租金情况说明的报告》，证实2006年5月29日，邓某要求耒阳市民政局将2004年之前的租金递增额降低到2-3%。邓某主张按50万元/年交纳租金不属实；2、对肖某棍、段延利、徐社成、李佐清的调查笔录，以证实邓某要求不按7%/年递增交纳租金，耒阳市X组未同意。经质证。邓某对上述证据提出异议，认为：证据1不属于二审中的新证据，且未在举证期限内提供，应不予质证。且2006年时，邓某将民安大酒店内部承包给欧阳小东、陈某等人，他们向耒阳市民政局打报告，目的是为了装修减少租金，邓某并不知情，也未委托；证据2的证人不是原租赁合同的当事人及签订人，是租赁合同签订之后的耒阳市X组成员，对于签合同不知情，且与耒阳市民政局有利害关系，不能客观的证明签订合同时的情况。耒阳中环楼同意邓某的质证意见。

对邓某申请本院向贺某某调查的笔录及耒阳市民政局提供的两份证据，本院经审查认为，耒阳市民政局提供的证据1系2006年5月29日，民安大酒店为降低2004年之前的租金递增额而向耒阳市民政局提交的报告，并加盖了民安大酒店的公章，该证据来源合法、内容真实，应予采信；证据2的证人既未出庭接受当事人的质询，又未提供身份证明，其身份无法核实，应不予采信。对贺某某的证言，因耒阳市民政局与邓某分别提供的租赁合同中均明确约定“本合同一式三份，甲乙双方各执一份”，而租金条款系租赁合同的主要条款，邓某所持有的租赁合同中的租金条款已作出重大修改，如双方就上述合同内容变更已协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式……”之规定，应签订补充合同或重新订立合同，并各自保留一份，但邓某陈某其提供的租赁合同只有一份，耒阳市民政局并不持有。同时，邓某与耒阳市民政局分别提供的租赁合同签订时间均为2000年元月31日，邓某提出其所持有的合同系在原租赁合同签订一年后修改的理由也与常理不符。故仅凭耒阳市民政局原法定代表人贺某某的证言，不能证明双方已协商一致，同意删除租赁合同中租金按7%/年递增的事实，且贺某某的证言也与邓某以民安大酒店的名义向耒阳市民政局提交的《关于民安大酒店欠租金情况说明的报告》内容相矛盾，因此，对贺某某的证言，本院不予采信。

经审理查明，邓某与耒阳市民政局分别提供的的房屋租赁合同第十三条均约定：“本合同从鉴（公）证之日起生效……”，该合同至今未进行鉴（公）证。

另查明，本案租赁合同租金按7%/年递增计算，从2001年1月1日至2007年8月11日，邓某应支付的租金分别为：x元、x元、x元、x元、x元、x元、x元[(x元+x元×7%)÷365天×212天]，合计x元。

再查明，耒阳市民政局认定邓某已缴纳租金以及耒阳市民政局在民安大酒店消费折抵合计x元，邓某对此无异议。但双方对邓某为耒阳市民政局支出（垫付）的款项存在争议。耒阳市民政局认可的支出款项为x元，而邓某主张的支出款项为x.55元。在邓某提供的证明其为耒阳市民政局支出款项的单据中，有两张日期分别为2005年1月18日、3月7日的单据（金额分别为1941元和3312元），耒阳市民政局在单据中写明：“可抵承包经费”，但未将该款计入2005年度邓某的支出。除此之外，邓某提出的其他双方有争议的支出款项虽提供了票据，但均无耒阳市民政局的盖章或签字认可。故邓某向耒阳市民政局缴纳的租金以及可抵扣租金的其他款项共计为x元（x元+x元+1941元+3312元）。

原判认定的其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为：邓某与耒阳市民政局签订的房屋租赁合同中约定“本合同从鉴（公）证之日起生效……”，虽然该合同至今未进行鉴（公）证，但在租赁关系存续六年时间内，双方均是按合同的约定履行相关义务；2008年3月22日，邓某、耒阳市民政局、耒阳中环楼三方签订的《关于民安酒店终止合同有关问题的协商意见》中，耒阳市民政局同意耒阳中环楼续租到租赁合同届满之日，三方当事人对于租赁合同的效力均无异议；耒阳市民政局、邓某只是对租赁合同中约定的租金按7%/年的递增内容存在争议；而邓某在原审提起反诉时，也要求根据租赁合同的约定判令耒阳市民政局支付违约金13万元。因此，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，虽未进行鉴（公）证，但已履行完毕，该合同合法有效，应作为认定案件事实的依据。邓某上诉提出本案租赁合同未进行公证并未生效的理由与客观事实不符，本院不予采纳；耒阳市民政局、邓某分别提供的租赁合同中均约定，耒阳市民政局往来业务优先在民安大酒店消费，上述租赁合同的签订时间均为2000年元月31日。邓某提出耒阳市民政局违反其必须在民安大酒店消费的条款以及其提供的合同签订时间在后的理由均与事实不符，本院不予采纳；邓某提供的租赁合同中删除了租金按7%/年递增的内容，该合同只有一份，耒阳市民政局并不持有。如耒阳市民政局已同意对租金内容进行修改，其持有的合同也应相应作出改动，但耒阳市民政局持有的合同中租金内容并未改动，双方也未就此签订补充协议或重新签订合同。同时，在2006年5月29日，邓某还向耒阳市民政局提出将租金递增额由7%/年降低为2-3%/年的请求，由此可见，双方并未就减少租金达成一致。邓某提出耒阳市民政局同意删除租赁合同中租金按7%/年递增的内容，并按50万元/年收取租金的主张，证据不足，本院不予支持；至于耒阳市民政局与新的承租人重新签订租赁合同，并与其协商确定的租金数额，系当事人对自己民事权利的处分，与本案无关，本院不予审查。因此，邓某应支付耒阳市民政局的租金为x元，其已向耒阳市民政局缴纳的租金以及可抵扣租金的其他款项共计x元，故邓某欠付租金为x元（x元-x元）；原审中，邓某主张其提供的租赁合同中关于租金按7%/年递增内容系被耒阳市民政局原法定代表人修改，故申请笔记鉴定。因该租赁合同中关于租金按7%/年递增的内容系被钢笔横线删除，但钢笔横线并非文字，且删除处既无签字、又无手印或公章，故无法通过笔迹鉴定确认横线是何人所划。原审不准许邓某申请笔迹鉴定并无不当。邓某提出原审剥夺了其举证权利，程序违法的理由不能成立，本院不予采纳；2008年3月22日，耒阳市民政局、邓某、耒阳中环楼在《关于民安酒店终止合同有关问题的协商意见》中已约定，耒阳市民政局与邓某、耒阳中环楼的租赁合同分别于同日、同年6月9日终止。该协议中并未约定耒阳中环楼享有优先承租权，而邓某因未按合同约定缴清租金，亦不享有优先承租权。二上诉人提出耒阳市民政局损害其优先承租权的理由缺乏事实依据，本院亦不予采纳；因耒阳市民政局与邓某的租赁合同已于2008年3月22日经双方协商终止，并非耒阳市民政局单方解除，根据租赁合同中“租赁期内，如甲方（耒阳市民政局）确需收回房屋自用……解除合同，甲方应付给乙方（邓某）违约金……”之约定，耒阳市民政局不需为合同终止支付违约金。邓某提出耒阳市民政局应支付提前解除合同违约金的主张于法无据，本院不予支持；关于邓某因民安大酒店遭遇火灾造成的经营损失，原审委托湖南兴泰鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具的补充意见函虽然认为邓某于2007年6月28日购置的x元的酒店一次性用品不应作为营业外支出冲抵其经营过程中产生的相关利润，并作出邓某的经营损失为x.17元的结论。但由于邓某未举证证明该酒店一次性用品已丧失使用价值，故原判作出该酒店一次性用品不能作为其经营损失的认定符合客观事实；根据《关于民安酒店终止合同有关问题的协商意见》中“甲方适当考虑乙方留守人员的工资”的约定，原判酌情确定留守人员工资为1万元并无不当。邓某提出应按3.2万元计算留守人员工资的主张不能成立，本院亦不予支持。因此，原判对耒阳市民政局应返还的押金、支付邓某的违约金、经营损失、留守人员工资的认定正确，以上款项可在邓某应支付的租金中核减，故邓某应支付耒阳市民政局的款项为x元（x元-x元-x元-x.17元-x元）；邓某提出原审法官违反了回避规定的理由，经查，原审法官无法定回避情形，邓某提出原审程序违法的理由于法无据，本院不予采纳。综上，原判认定部分事实不清，适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百一十五条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、维持湖南省耒阳市人民法院（2009）耒民一重初字第X号民事判决第一项；

二、撤销湖南省耒阳市人民法院（2009）耒民一重初字第X号民事判决第二项、第三项；

三、上诉人邓某支付被上诉人耒阳市民政局租金x元；

四、被上诉人耒阳市民政局返还上诉人邓某押金x元、赔偿经营损失x.17元、支付违约金x元、留守人员工资x元，合计x.17元；

上述三、四项款项相核减后，上诉人邓某应支付被上诉人耒阳市民政局租金x元，限本判决生效后十日内付清。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务，逾期应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，支付迟延履行金。

五、驳回上诉人邓某的其他诉讼请求；

六、驳回被上诉人耒阳市民政局的其他诉讼请求。

一审本诉受理费x元，反诉受理费x元，邮政专递费100元，合计x元，二审受理费x元，邮政专递费100元，合计x元，共计x元，由上诉人邓某负担x元，上诉人耒阳市中环楼酒店负担200元，被上诉人耒阳市民政局负担x元。

本判决为终审判决。

审判长龙巍

审判员何闰英

审判员唐建华

二○一○年六月七日

书记员王蓉

校对责任人：龙巍打印责任人：王蓉

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

……

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

……

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

……

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。