陕西省神木县人民法院

民事判决书

（2012）神民初字第X号

原告刘某，男，X年X月X日出生，汉族，陕西省神木县X区X号楼X单某X室，个体户，身份证号码：（略）。

委托代理人单某某，男，陕西神东律师事务所律师。

被告张某，男，X年X月X日出生，汉族，神木县X镇，个体户，身份证号码：（略）。

被告高某，男，X年X月X日出生，汉族，神木县X镇铧山桥南“县委家属房”背后，个体户，身份证号码：（略）。

被告郭某，男，X年X月X日出生，汉族，神木县X镇，个体户，身份证号码：（略）。

三被告共同委托代理人杜某某，男，陕西神东律师事务所律师。

原告刘某与被告张某、高某、郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托代理人单某某和被告张某、高某、郭某及三被告委托代理人杜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，2010年8月6日，经原告与三被告协商，三被告将其所经营的玉都商务宾馆及附属财产以70万元价格转让给原告经营，并签订了《玉都商务宾馆转让合同》，合同中明确约定，2011年3月1日前的房租为155000元，2011年3月1日至2013年3月1日的房租为13万元，租赁期限至2013年的3月1日止。原告接手宾馆后投入十多万对宾馆进行了装修，2011年3月份玉都商务宾馆的实际房主刘某成出现声称自己并未同意三被告与原告转租房屋并要求原告以每月29000元的价格支付租金，此时原告才得知刘某成于2008年2月28日与梁志平签订了房屋租赁协议，后梁志平将房屋转于他人，他人又将房屋转于三被告，三被告未经刘某成同意将房屋转于原告。2011年6月7日房主刘某成与梁志平终止租赁合同，于2011年6月15日向法院提起诉讼要求原告腾房并支付租金及相关费用，后经法院主持调解原告与刘某成于2011年9月1日达成调解协议，“刘某成将位于纬一路西段南侧邻街二间四层商产出租给刘某一年（从2011年3月1日起至2012年3月1日止）年租金15万元，到期后无条件腾房”。故原告认为原告与三被告签订的合同违反法律强制性规定，是无效合同，给原告造成了巨大某损失，故向法院提起诉讼要求1、依法确认原被告于2010年8月6日签订的《玉都商务宾馆转让合同》无效。2、判令三被告赔偿原告损失629768元。3、诉讼费用由三被告承担。

原告刘某向本院提交以下证据，1、刘某成诉梁志平、刘某起诉状及（2011）神民初字第X号民事调解书各一份，证明本案中转租合同无效，及原告多交2万元房租，租赁期间少了一年的事实。2、原告与三被告之间的宾馆转让合同，证明双方租赁期间为四年，房租为13万元，而非15万元，以及该合同中明确约定出现损失由三被告赔偿。证明本案中原告所受到的损失应该由三被告承担。3、原告转租宾馆后装潢所支出的材料费及装修费用清单某支，证明原告装潢宾馆所支出的费用。

被告张某、高某、郭某辩称，原告与被告所签订的转让合同中的转让费不仅包括转租费还包括被告开设宾馆的一系列附属设施财产在内，是原告自己与房主刘某成达成了新的租赁协议，三被告与原告所签订的合同合法有效，故对原告诉请的20000元租赁费、折旧费、装修宾馆等损失及费用均不予以认可。

被告张某、高某、郭某向本院提交以下证据，实际房主刘某成于2010年3月10日向三被告出具的房租收据，证明房主对三被告转租其房屋的认可。

经庭审质证，三被告对原告提供的证据1中的调解书真实性无异议，证明目的有异议，认为本案中原告自愿与刘某成达成新的租赁协议租期在该调解书上已经确定，与被告没有关系，对诉状真实性有异议，认为调解书上没有梁志平，对证明目的有异议，刘某成在诉状中承认租赁合同期限为五年；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为原告在房主未同意的情况下私自装修，故由装修所产生的费用应该由原告自己承担。对证据3真实性、证明目的均有异议，认为无法辨清真伪。原告对被告所提供的证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该条据无法证明原、被告之间签订的合同是有效的。

经本院审查认为，原告提交的第1、X组证据能证明原、被告所签订的租赁合同书的时间、期限和转租费的事实及后经过法院主持调解原告与房主刘某成达成新的调解协议的事实。该两组证据内容真实，与本案具有关联性，予以采信，对原告提供的第X组证据原告提供的非正规票据且被告有异议，与本案无关，不予采信。对被告提供的证据其能够证明实际房主刘某成于2010年3月10日收取三被告房租155000元的事实，予以采信。

根据当事人的陈述、举某、质证和本院认证，查明以下事实：

刘某成在神木镇X路西段南侧有临街商铺二间四层房屋，2008年2月28日，刘某成与梁志平签订房屋租赁合同，刘某成将该商铺租给梁志平，双方约定租赁期间为2008年3月1日至2013年3月1日止。房屋租赁价格在2010年以后视市场价格另行确定，年租金每年年初一次性付清，合同签订后，被告梁志平将房屋转租于焦云飞，焦云飞又转租于被告张某、高某、郭某，2010年8月6日，经原告与三被告协商，三被告将其所经营的玉都商务宾馆及附属财产（经营宾馆所需的相关设施财产）以70万元价格转让给原告刘某经营，并签订了《玉都商务宾馆转让合同》，双方在合同中约定，2011年3月1日前的房租为155000元，2011年3月1日至2013年3月1日的房租为每年13万元，由原告刘某于租赁期间到期前一个月付给刘某成，租赁期限至2013年3月1日止。2011年3月份玉都商务宾馆的实际房主刘某成以自己并未同意三被告与原告转租房屋，要求原告以每月29000元的价格支付租金，2011年6月7日刘某成与梁志平终止租赁合同，2011年6月15日刘某成向法院提起诉讼要求梁志平与原告腾房并支付租金及相关费用，后刘某成撤回对梁志平的的起诉，该案经法院主持调解原告刘某与刘某成于2011年9月1日达成调解协议，协议中约定“刘某成将位于纬一路西段南侧邻街二间四层商产出租给刘某一年（从2011年3月1日起至2012年3月1日止）年租金15万元，到期后无条件腾房”。现原告以与三被告签订的合同违反法律强制性规定，是无效合同，给原告造成了巨大某损失为由，故向法院提起诉讼。

另查：玉都商务宾馆房屋的房主刘某成于2010年3月10日收取三被告玉都商务宾馆房屋2010年3月10日至2011年3月10日的房屋租金155000元。

本院认为，原、被告双方签订的玉都商务宾馆转让合同中，不仅包括转让玉都宾馆的经营权，还包括宾馆内部财产及与经营该宾馆所相关的宾馆客房、大某、超市及库房的设施和货物，2010年3月10日，房主刘某成向三被告收取2010年3月10日至2011年3月10日的房租应视为对三被告作为实际房屋使用人的认可，双方之间形成新的租赁关系，在原被告签订转租合同后，房主刘某成并未在法定期间内主张某告与三被告转让合同无效，该转让合同的内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，对原、被告均具有法律约束力。后原告在法院主持调解下自愿与刘某成达成新的租赁协议，对其中的租赁时间、租赁价格达成新的租赁协议，是原告对自己所租赁房屋收益权的一种处分行为，对原转让合同的变更，其所产生的法律后果应由自己承担，故原告的诉请要求确认转让合同无效并赔偿损失的主张某能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：

驳回原告刘某的诉讼请求。

案件受理费9620元，由原告刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。

审判长贾小平

代理审判员焦子博

代理审判员韩彦军

二0一二年四月十日

书记员杨绘新