上诉人（原审被告）益阳银天热处理有限公司，住所地益阳市X区银天工业园。
法定代表人陶某，该公司董事长。
委托代理人杨某甲，益阳市X区司法局龙光桥司法所工作人员，代理权限为特别授权。
委托代理人李某某，该公司职员，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）杨某乙。
委托代理人李某辉，益阳市X区朝阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
上诉人益阳银天热处理有限公司（以下简称银天公司）与被上诉人杨某乙房屋买卖合同纠纷一案，银天公司不服湖南省益阳市X区人民法院（2011）益赫民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银天公司之委托代理人杨某甲、李某某，被上诉人杨某乙及其委托代理人李某辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年5月1日，杨某乙与银天公司代理人代鸣签订了《玉兰商住楼房屋购销合同》，合同约定：杨某乙购买银天公司的商品房第东头楼X室（即为银天公司综合楼X房），建筑面积共99.6m2。签订合同时，杨某乙一次性支付银天公司房款94620元，银天公司于2009年5月10日交付房屋，如未按时交房，则从合同签定交房之日起至实际交房日止，每月按房款总额的3‰支付违约金，并约定银天公司在杨某乙付清全部购房款且商品房交付后360日内，向杨某乙交付房产证，房产证交付日期截止为2009年12月30日。如杨某乙、银天公司双方中有一方违反以上条款，违反合同条款者应向另一方支付购房款总额10％的违约金。合同签订后，杨某乙向银天公司（代理人代鸣）交清了房款94620元，银天公司未按约履行交付房屋和房产证的义务。双方由此酿成纠纷，故杨某乙向原审法院提起诉讼。银天公司综合楼由银天公司与代鸣合伙开发，原审法院因其他案件冻结诉争房屋的所有权。2009年2月20日，银天公司登报声明：益阳银天热处理有限公司因不慎遗失行政公章一枚，号码为（略），特声明作废。2009年10月10日，银天公司与代鸣签订《房地产买卖契约》，将诉争房屋的产权所有权人转为代鸣。
原审法院认为，杨某乙与银天公司代理人代鸣签订《玉兰商住楼房屋购销合同》时，代鸣持盖有银天公司行政公章的空白合同，且银天公司与代鸣有合伙开发银天公司综合楼的关系。基于以上情况，杨某乙有理由相信代鸣有银天公司的代理权，代鸣的代理行为构成表见代理。杨某乙与银天公司代理人代鸣签订的《玉兰商住楼房屋购销合同》合法有效。此外，银天公司虽于合同签订前在益阳日报上登报声明合同加盖的行政公章因遗失而声明作废，但杨某乙作为善意第三人并不知道该情况。杨某乙在签订合同时，虽应尽注意义务，但如果要求杨某乙去审查银天公司的公章是否已经作废，则过于苛求，且银天公司无证据证明杨某乙知道该公章已经作废，更不能证明杨某乙与代鸣之间存在损害银天公司及他人利益的恶意。故对银天公司提出代鸣所持有的公章系银天公司遗失的公章，银天公司已经登报声明该公章作废，杨某乙与代鸣签订合同时没有尽到注意义务，代鸣代理银天公司与杨某乙签订的《玉兰商住楼房屋购销合同》，不是银天公司的真实意思表示，代鸣的代理行为不构成表见代理，是代鸣的个人行为，应由代鸣和杨某乙自行承担责任，银天公司不应承担责任的抗辩，不予支持。合同签订后，杨某乙按约履行了支付房款的义务，银天公司未按约履行交付房屋和房产证的义务。在合同签订后5个月，本案诉争房屋已登记至银天公司代理人代鸣名下，杨某乙提起诉讼前，原审法院已查封了诉争的房屋（即银天公司综合楼X房），致使杨某乙不能实现合同中的购房目的，银天公司的行为构成根本违约。故杨某乙要求解除双方之间签订的《玉兰商住楼房屋购销合同》并退还购房款94620元的请求，应予以支持。杨某乙要求银天公司支付违约金17977.8元（94620元×3‰×30月=8515.8元，94620×10％=9462元，8515.8元+9462元=17977.8元）的请求，系合同中明确约定的违约金，应予以支持。杨某乙要求按月利率0.8％（即年利率为9.6％）计算利息损失的请求，高于中国人民银行同期同类贷款的年利率，应按中国人民银行同期同类银行贷款年利率计算利息损失，杨某乙的利息损失为14193元（94620元×6％×2.5年=14193元），该利息损失属于杨某乙的实际损失，由于双方之间已经约定违约金，该违约金实际也是对杨某乙损失的一种补偿，且双方之间约定的违约金数额略高于利息损失，杨某乙不能同时主张违约金与利息损失，故对杨某乙主张利息损失的请求，不予支持。此外，杨某乙要求银天公司赔偿经济损失94620元的诉讼请求，因未提供相关的证据予以证明，综合本案的具体情况，平衡双方利益，对杨某乙要求银天公司赔偿经济损失94620元的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除杨某乙与银天公司签订的《玉兰商住楼房屋购销合同》；二、银天公司在判决生效后十日内退还杨某乙的购房款94620元；三、银天公司在判决生效后十日内支付杨某乙违约金17977.8元；四、驳回杨某乙的其他诉讼请求。
宣判后，银天公司不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。原审认定代鸣是银天公司的代理人缺乏理由和证据支持，是错误的；原审认定杨某乙与代鸣签订《玉兰商住楼房屋购销合同》时，代鸣持有银天公司行政公章的空白合同错误；原审认定杨某乙与代鸣签订合同后，杨某乙一次性支付银天公司房款94620元错误。2、原审认定当事人法律关系错误，遗漏诉讼当事人，程序不当。代鸣签订合同及收款收据是个人行为，其应为诉讼当事人，原审遗漏代鸣这一诉讼主体属程序不当。3、原审适用法律错误。代鸣假借银天公司名义与杨某乙签订合同是典型非法行为，应属无效。本案应适用《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条。原审适用中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项等规定是错误的。请求撤销原判，驳回杨某乙的诉讼请求，并由杨某乙承担本案一、二审全部诉讼费用。
杨某乙答辩称：原审认定事实清楚，没有遗漏诉讼主体，但适用法律错误，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明，杨某乙与代鸣签订《玉兰商住楼房屋购销合同》时，该合同上的证明人叶立新向杨某乙出具了一份授权委托书复印件。委托书上盖有银天公司公章及该公司法定代表人陶某的印章，日期为2007年9月20日，内容为“全权委托代鸣办理银天公司综合楼产权处置等一切有关事宜”。除此以外，二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”银天公司与代鸣合伙开发银天公司综合楼，代鸣又持盖有银天公司行政公章的空白合同，且有叶立新出具的授权委托书复印件，杨某乙据此相信代鸣有权代理银天公司签订合同，已尽到了合理注意义务。虽然银天公司已于该合同签订前在益阳日报上登报声明公司行政公章因遗失而作废，但并没有提供证据证实杨某乙明知该公司行政公章作废而与代鸣恶意串通损害其利益，故杨某乙与代鸣签订的《玉兰商住楼房屋购销合同》符合表见代理合同的特征，合法有效，依法应由被代理人银天公司承担相关法律责任。本案涉案合同不具备《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条规定的合同无效情形，银天公司认为原审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。银天公司没有提供证据证实代鸣向杨某乙出具的收据不真实，故原审认定杨某乙一次性向代鸣支付房款94620元的事实正确。杨某乙在与银天公司签订《玉兰商住楼房屋购销合同》并支付房款后，本案诉争房屋才转到代鸣名下，在此之前代鸣系银天公司的代理人，其代理行为的后果应由被代理人银天公司承担，作为代理人，代鸣在本案中不具备被告的主体资格，原审将银天公司列为被告并无不当，银天公司认为原审认定法律关系不当，遗漏诉讼当事人，程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人银天公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2370元，由上诉人益阳银天热处理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长黄和平
代理审判员王颖钊
代理审判员黎娜
二O一二年四月十一日
书记员夏羚羚
