原告梁某甲。

委托代理人梁某乙。

被告谭某。

第三人杨某。

第三人张某。

第三人黄某。

第三人杨某、张某、黄某的共同委托代理人陈逸洋。

原告梁某甲与被告谭某、第三人杨某、张某、黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月8日受理后，依法由代理审判员胡冰适用简易程序，于2012年3月7日公开开庭进行了审理。原告梁某甲的委托代理人梁某乙，第三人杨某、张某、黄某及其共同委托代理人陈逸洋到庭参加诉讼，被告谭某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁某甲诉称，2010年11月27日，原告与被告签订一份房屋租赁合约，原告将自己所有的贵港市甘化花园X幢X-X号房产租赁给被告使用，每月租金7000元，租期四年。合同约定，被告须在每季度末的28日之前将下季度租金交付给原告。但2011年9月28日，被告未能完全交付完毕2011年第四季度的租金，至今也未向原告支付过租金。且被告在原告不知情的情况下将上述房屋转租给杨某、张某、黄某三人。按照双方约定，原告有权解除与被告的租赁合同。被告须向原告支付租金及滞纳金。请求法院判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合约；2、被告向原告支付租金17000元（2011年第四季度部分租金10000元+2012年1月份租金7000元）及滞纳金16800元（滞纳金计算：从2011年11月起至起诉之日止，按逾期80天计，为7000元×3%×80天）；3、案件受理费由被告承担。

被告谭某未作答辩。

第三人杨某、张某、黄某共同陈述称，第一，第三人与被告签订的房屋租赁合同合法有效，应该受到法律保护。第三人杨某、张某与被告于2010年12月签订租赁合同，至今已有一年四个月，第三人黄某与被告于2011年6月签订租赁合同，至今也超过六个月，三个第三人与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，且未违反法律相关规定，三份租赁合同合法有效，应当受到法律保护，而且原告亦知晓被告的转租行为。第二，原告主张某除原、被告之间的租赁合同不应得到支持。被告没有支付租金给原告，是被告的个人行为，与第三人没有关联。第三人每个季度均按合同约定的时间交付租金给被告，第三人没有任何的违约行为。被告收到第三人的租金后，没有依约交付租金给原告，原告才诉至法院。现第三人愿意代替被告把欠缴的租金及违约金交付给原告，所以原、被告之间的租赁合同不应解除。至于被告欠原告的租金数额及违约金数额，原告有责任举证。综上，请求驳回原告没有依据的诉讼请求。

经审理查明，原告系贵港市X镇X路甘化花园X幢X-X号房屋（建筑面积91.53）的所有权人。

2007年，原告将其上述房屋出租给被告使用，约定租期四年，租期至2010年12月28日止。2010年11月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合约》，约定：甲方将其上述房屋出租给乙方使用，每月租金7000元，租期四年，从2010年12月28日起至2014年12月28日止；签订合同当天乙方向甲方缴交15000元押金；租金按季度结算，乙方须于每季度尾的28日前将下季度租金交给甲方；甲方应在租赁期满之日将押金无息退还给乙方；乙方不得拖欠或拒交租金，如乙方拖欠租金，每天按月租金额的3%加收滞纳金，如拖欠达十五天，甲方有权终止合同，收回房屋，所收押金不予退还。合同签订当天，被告向原告交纳押金15000元。合同签订后至2011年9月28日，被告均按约定按时将租金存某原告的银行帐户。2011年9月28日，被告将2011年第四季度的部分租金11000元存某原告的银行帐户，对于2011年第四季度余下的租金10000元，原告同意被告在支付下一季度的租金时（即2011年12月28日前）一并支付。之后被告一直未支付租金给原告。

另查明，2010年12月20日，被告与第三人张某签订《商铺出租合同》，约定被告将其承租的上述房屋转租给第三人张某使用，租赁期限从2010年12月20日起至2014年11月1日止。2010年12月23日，被告与第三人杨某签订《商铺出租合同》，约定被告将其承租的上述房屋转租给第三人杨某使用，租赁期限从2010年12月23日起至2014年12月24日止。2011年6月20日，被告与第三人黄某签订《房屋租赁合同书》，约定被告将其承租的上述房屋约33出租给第三人黄某使用，租赁期限从2011年6月24日起至2014年12月27日止。

原告认为2011年9月28日被告未能完全交付2011年第四季度的租金，之后也未向原告支付过租金，且被告在原告不知情的情况下将承租的房屋转租给第三人杨某、张某、黄某，已构成违约，遂诉至法院，要求解除原、被告之间的《房屋租赁合约》，被告向原告支付拖欠的租金17000元（2011年第四季度的部分租金10000元+2012年1月份租金7000元）及滞纳金16800元（从2011年11月起至起诉之日止，按逾期80天计，为7000元×3%×80天）。

以上事实，有桂房贵证字第（略）号《房屋所有权证》、存某、2010年11月27日《房屋租赁合约》、2010年12月20日《商铺出租合同》、2010年12月23日《商铺出租合同》、2011年6月20日《房屋租赁合同书》、当事人陈述等证据证实，足以认定。

本院认为，原告与被告于2010年11月27日签订的《房屋租赁合约》，是双方当事人的真实意思表示，其主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为有效。双方当事人均应依此合约的约定全面履行各自的义务。被告在承租租赁物后，未能按照合约的约定及时向原告履行支付租金的义务，已构成对原告的违约，被告应按合约约定向原告支付租金和滞纳金，故原告要求被告支付拖欠租金17000元及滞纳金，依法应予支持。但原告要求从2011年11月起至起诉之日止按逾期80天计算滞纳金，本院认为，对于被告拖欠的2011年第四季度的部分租金10000元，原告已同意被告在支付下一季度的租金时（即2011年12月28日前）一并支付，故滞纳金应从2011年12月29日起计至起诉之日止共42天，为8820元（7000元×3%×42天）。对于原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合约》的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合约》约定“乙方不得拖欠或拒交租金，如乙方拖欠租金，每天按月租金额的3%加收滞纳金，如拖欠达十五天，甲方有权终止合同，收回房屋，所收押金不予退还”，现被告未按合约约定支付租金，又在未经原告同意转租的情况下将租赁物转租他人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告可以解除合同，故对原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合约》的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、答辩权利。关于第三人杨某、张某、黄某共同抗辩主张某告与第三人签订的房屋租赁合同是合法有效的，而且原告亦知晓被告的转租行为，现第三人愿意代被告支付拖欠的租金及违约金，故原、被告之间的租赁合同不应解除，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释第十七条又规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，被告及第三人均未提供证据证明原告知晓被告的转租行为并同意被告转租给第三人，由于被告未经原告同意转租，故被告与第三人杨某、张某、黄某之间签订的租赁合同应为无效合同，上述司法解释第十六条、第十七条不适用于本案。因此，第三人的抗辩理由不能成立，本院不予采信。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、解除2010年11月27日原告梁某甲与被告谭某之间签订的《房屋租赁合约》。

二、被告谭某支付原告梁某甲租金17000元、滞纳金8820元，合计25820元。

三、驳回原告梁某甲的其他诉讼请求。

本案受理费645元，适用简易程序审理减半收取为323元，由被告谭某负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

代理审判员胡冰

二○一二年四月二十六日

书记员黄某珊