上诉人（原审被告）王某。

被上诉人（原审原告）孟某。

被上诉人（原审原告）李某甲。

被上诉人（原审原告）李某乙。

上诉人王某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）门民初字第×号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

李某甲、孟某、李某乙在原审法院起诉称：李某甲与孟某系夫妻，李某乙系二人之女。坐落在北京市X区×房屋系李某甲承租的北京×有限责任公司产权公房，由我们全家共同使用。2007年1月8日，我们与王某订立房屋买卖协议及两份协议书，将×号公房及附属一间自建房出卖给王某。因公房不允许出售，故我们起诉要求确认上述房屋买卖协议及两份协议书无效，并要求王某返还×号房屋，我们向王某返还2万元购房款。

王某在原审法院辩称：涉案房屋承租人系李某甲，孟某、李某乙无权起诉。本案不应当适用合同法，因涉案房屋没有房产证，双方交易的并非房屋所有权，而是房屋的承租权及使用权，即用益物权。双方订立的协议书属双方自愿，且李某甲及其家人曾出具书面意见与产权单位解除租赁合同关系，我取得房屋后与某物业公司形成事实上的租赁关系，并合法取得了房屋的承租权及使用权，此后，我对涉案房屋进行了装修及修缮。李某甲要求确认合同无效，其起诉已超过了诉讼时效，且其并非房屋的所有权人，无权要求我腾退房屋。综上，我不同意孟某、李某甲、李某乙的诉讼请求。

原审法院经审理查明：李某甲与孟某系夫妻，李某乙系二人之女。李某甲系多重残疾人，包括肢体残疾贰级、精神残疾肆级。孟某系智力残疾人。李某甲原系×集团职工。×房屋系×集团产权公房，承租人为李某甲，该址尚有李某甲所建一间自建房，该自建房无建房审批手续。2007年1月8日，李某甲与王某订立房屋买卖协议，载明：李某甲以2万元价格将×号承租房1间及自建小房北房出卖给王某所有；在转卖之前李某甲三口人经过慎重考虑，转让房屋承租权和使用权；转卖之日起房、水、电费由王某承担；李某甲、孟某、李某乙均在上述协议上签字、捺印。同日，李某甲与王某签署协议书，载明：李某甲将14-X号1间平房转给王某；李某甲、孟某与王某签署协议书，载明：全家人自愿将×号1间平房转户给王某居住，其自愿放弃承租权和使用权。经询问，双方认可上述两份协议中约定的平房系×号的公房。订立上述协议后，双方按照约定履行了交付款项及房屋的义务，李某甲、孟某、李某乙出具收款条，确认收到王某的房款2万元。×号公房登记的承租人仍为李某甲，该房屋的房租自李某甲的养老金账户中直接划扣。经询问，王某主张房租由产权单位自李某甲的账户中扣除后，其将房租及水电费用给付李某甲，李某甲仅认可收到王某给付的房租及水电费600元。

在审理中，×集团房屋管理部门出具说明，载明：产权单位对李某甲与王某交易×号房屋一事不知情，根据国家法律规定公有住房不允许出售。王某为证实其主张，提供一份声明，该声明记载：李某甲经与家人协商一致，自愿放弃涉案公房承租权，同意解除公有住宅租赁合同，时间为2007年1月8日，有李某甲、孟某、李某乙签名字样。经质证，李某甲三人不认可该声明系其所签，对该声明真实性不予认可。经法院向×集团核实，其未收到过该份解除声明。

原审法院认定的上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，房屋买卖协议，协议书，声明，录音材料，收款条，说明等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，无处分权的人订立合同后亦未取得处分权的，该合同无效。×号公房为×集团产权公房，李某甲作为公房承租人无权处分该房屋。×号自建房系附属于公房，且未经依法审批修建，不能设定法律意义上的所有权，故不能进行合法的交易流转。李某甲、孟某、李某乙签署房屋买卖协议及两份协议书，载明向王某转让×号公房及自建房，均缺乏法律依据，当属无效。李某甲、孟某、李某乙要求确认上述协议书无效的诉讼请求，符合相关规定，法院予以支持。王某主张李某甲、孟某、李某乙起诉超过诉讼时效，缺乏法律依据，法院不予采纳。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。李某甲、孟某、李某乙要求双方相互返还房屋和购房款的诉讼请求，符合相关规定，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、李某甲、孟某、李某乙与王某于二○○七年一月八日订立的房屋买卖协议及李某甲、王某于二○○七年一月八日签署的协议书，李某甲、孟某与王某于二○○七年一月八日签署的协议书无效。二、王某于本判决生效之日起十五日内腾出坐落在北京市X区的×号公房及自建房，交付孟某、李某甲、李某乙，腾退时不得损坏房屋和附属设施。三、李某甲、孟某、李某乙于本判决生效之日起十五日内返还王某购房款二万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，王某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判认定王某是涉案房屋的承租人，租赁房屋不退；本案诉讼费由孟某、李某甲、李某乙承担。其上诉理由是：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，主体错误、判决错误。孟某、李某甲、李某乙并不是涉案房屋的所有权人，而只是使用权人，一个承租人并不具备《物权法》规定的物权请求权，而本案的涉案房屋所有权人×集团并未主张权利，对李某甲违反租赁合同第十二条的规定，应当解除租赁合同关系，收回涉案房屋的所有权和承租权。原审法院认定孟某、李某甲、李某乙为所有权人，判令王某腾退房屋，违反了相关法律。王某购买涉案房屋后一次性交纳自2007年1月至2012年6月的房屋租金，成为该涉案房屋的实际承租人。而且孟某、李某甲、李某乙写了书面承诺书，自愿放弃对该房屋的租赁权，并声明在其它处另有房屋居住，是孟某、李某甲、李某乙要求王某将房屋买下，并转让承租权给王某。当时的行为是孟某、李某甲、李某乙的真实意思表示。如果参照农村宅基地上房屋的处理方法也只能认定王某和孟某、李某甲、李某乙之间的房屋买卖合同无效，而不能判决腾退房屋。本案涉案房屋处在门头沟区X区改造范围，即将拆迁，孟某、李某甲、李某乙诉讼的目的是为拆迁利益，因而本案原审法院这样处理，一是违反了公平公正原则，二是支持了违反公共道德，片面追求拆迁利益的个人利益，应当予以纠正。

孟某、李某甲、李某乙答辩称：同意原审法院判决，不同意王某的上诉请求和理由。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：×号公房的所有权人系×集团，李某甲作为公房的承租人无权处分该房屋；×号自建房系附属于公房，且未经依法审批修建，亦不能进行合法的交易流转。故李某甲、孟某、李某乙与王某就上述房屋签订的房屋买卖协议及两份协议书均应无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。现李某甲、孟某、李某乙要求双方相互返还房屋和购房款的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。综上所述，王某的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三百元，由李某甲、孟某、李某乙负担一百五十元（已交纳），由王某负担一百五十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三百元，由王某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王某红

代理审判员万丽丽

代理审判员李某甲龙