原告张某。

委托代理人范某青，湖南普利律师事务所律师。

委托代理人范某。

被告罗某。

委托代理人（特别授权）李华菊，湖南普利律师事务所律师。

第三人刘某。

原告张某诉被告罗某、第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案，于2012年3月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨小潍适用简易程序于2012年4月13日公开开庭进行了审理。书记员杨争艳担任记录。原告张某及委托代理人范某青、范某、被告罗某的委托代理人李华菊到庭参加诉讼。第三人刘某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称，2008年11月15日，原、被告签订门面租赁合同，合同约定：租赁时间自2008年11月15日至2011年11月14日，租期三年，租金共计14800元，合同期满，原告在同等价条件下有优先承租权。在租期届满前一个月，原告要求被告续租门面，但被告欺骗原告该门面已经出卖。后经多方打听，原告得知被告并未出卖门面，而是在2011年11月15日与第三人秘密签订了门面租赁合同。原告得知被告将门面另行租赁后，即向被告提出以同等价格优先租赁该门面，可被告一直拒绝原告的请求，致使被告被迫向进货商低价返销货物和亏本降价处理货物，造成原告经济损失达26万余元。原、被告合同约定有优先承租权，而被告违反约定，在原告提出请求续租门面的情况下，秘密将门面另租给第三人，其行为严重侵害了原告的优先承租权，给原告造成经济损失，被告理应承担赔偿责任。请求判令：1、被告赔偿原告货物损失88300元、营业损失150000元、门面租赁损失30000元，合计268300元；2、被告与第三人签订的合同无效，被告与原告续签门面租赁合同。

被告罗某辩称：除原告从2008年11月15日至2011年11月14日租赁被告房子的情况属实外，其余陈述均为虚假。被告曾在原告门面租赁即将到期的前三个月就告诉原告所有门面要租给同一个人，门面价是48万元，在门面快到期的时候，被告又书面通知原告5个门面要租给一个人，因此被告没有侵犯原告的优先租赁权。

第三人刘某未作陈述。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、原、被告及第三人的身份资料。用以证明原、被告及第三人主体适格；

2、门面租赁合同。用以证明原、被告之间的租赁合同关系；

3、原告代理人对原告的问话笔录。用以证明被告欺骗原告，侵犯原告优先承租权；

4、原告代理人对证人罗某梅、刘某虹、张某、周某艳的调查笔录。用以证明被告侵犯原告优先承租权；

5、门面租赁合同。用以证明被告将门面租给第三人的事实；

6、退货单。用以证明原告亏损情况。

对原告提供的证据，被告质证对证据1、2、5无异议。证据3系本案的当事人，与本案有利害关系。证据4证人内容虚假，证人既然不知道被告将房子租给了谁，就不可能知道原告要以同等价格继续承租，且证人没有陈述其究竟是以何种方式知道原告要以同等价格租赁房屋的，价格到底是多少，故该证据不能作为定案依据。证据6不是正规发票，且被告没有违约，没有侵犯原告的优先承租权，不能作为定案依据。

被告为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：

1、隆回县公安局桃花坪中心派出所“三调联动”调解工作室证明。用以证明刘某健在门面到期后不搬出的情况；

2、被告代理人对证人肖年成、张某友、钱学勇、谢柏青的调查笔录。用以证明被告没有侵犯原告的优先承租权。

对被告提供的证据，原告质证认为证据1与本案优先承租权没有关联性。证据2的证人陈述虚假，被告并没有到原告处履行告知义务，只听到讲被告将房子卖给其他人了。

第三人未向本院提交证据。

对原、被告提供的证据，本院认证如下：对原、被告提交的当事人无异议的证据，本院均予以采信；原告提供的证据3、4系证明被告侵犯原告的优先承租权，而被告提供的证据2系证明被告没有侵犯原告的优先承租权，从证言的内容上看，原告提供的证据3、4对原告要求继续承租、双方发生矛盾的过程简略，无时间、地点，双方如何商谈的也没有详细过程，同等价格究竟是多少也语焉不详，而被告提供的证据2对被告告知原告续租事宜的情况予以详细记载，证人证言之间能形成证据链，综合分析原、被告的证据，被告的证据比原告的证据更具有可信性、真实性，故本院对被告提供的证据2予以采信，对原告提供的证据3、4不予采信；原告提供的证据6系原告的货物退货单，该单据均系手工书写，没有其他证据予以证实，不能认定为原告的损失，不予采信；被告提供的证据1中的当事人不是本案原告，与本案没有关联性，不予采信。

根据本院采信的证据及庭审调查，本院确认如下事实：

位于隆回县X镇X路中心市场一栋门面1大间为被告罗某所有，该门面被分隔为5小间，分别为1-X号门面。2008年11月15日，原告与被告签订《门面房租赁合同》，被告为甲方，原告为乙方，双方约定：乙方租赁甲方的第1、X号门面房屋，租期三年，自2008年11月15日起至2011年11月14日止；三年一次性付清租金148000元；租赁期满，乙方如续租，应提前一个月向甲方签订合同，同时，乙方可在同等条件下优先续租。原告承租该门面后用于经营小五金批发。被告所有的其余3、4、X号门面另租他人。2011年8月，被告告知原告，为方便管理，在租赁期满后，所有门面将承租给同一个人，且房屋租金要增加，原告表示不要租五个门面，且房租增加的太高。2011年11月10日，被告再次通知原告，因原告未按合同约定与被告续签合同，故要求原告按时腾空门面。原告在租期期满后，未再向被告续租门面。2011年11月15日，被告与第三人签订了《门面租赁合同书》，被告将5小间门面全部出租给第三人刘某，租期为三年，自2011年11月15日起至2014年11月14日止，三年租金共为480000元。后原告认为自己有优先承租权，遂与被告发生纠纷，为此诉至本院。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的门面房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，原告在同等条件下可优先承租，故原告享有优先承租权。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。但在本案中，被告在合同租赁届满前已告知了原告新的租赁条件，即将所有5小间门面出租给同一个人，且还要增加房屋租金，而原告表示不要租五个门面，房租增加的也太高，双方因此未能协商一致达成新的租赁合同，后被告在原告租赁到期后将所有门面出租给第三人。由此可见，被告对门面续租已提出了新的承租要求，但原告并未同意该要求，因此，原告实际上已拒绝了被告的要约，被告在原告未能达到承租要求的情况下才将门面出租给第三人的，故被告并未违反合同中原告在同等条件下享有优先承租权的约定。原告要求认定被告与第三人签订的合同无效，并赔偿其损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

驳回原告张某的诉讼请求。

本案受理费4350元，依法减半收取2175元，由原告张某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。

审判员杨小潍

二O一二年四月十六日

书记员杨争艳