原告：杨某。

委托代理人：冯祥西，丰都县三合法律服务所法律工作者。

被告：何某。

原告杨某与被告何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月10日立案受理。依法由本院审判员王耀光适用简易程序，于2012年2月15日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人冯祥西，被告何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某诉称:原告与被告2001年10月27日签订合同购买房屋，原告房款付清后被告拒不协助办理过户手续。经原告催促，被告于2010年11月11日书面承诺在2010年11月30日前协助办理过户，否则支付违约金20000元，但被告至今未予以协助办理过户；另我向被告购买的房屋面积相差3.33平方米，被告应将多收的房款予以退回。请求人民法院判令被告：1、及时协助原告办理过户手续；2、退还多支付房款1565.10元；3、支付违约金20000元。

被告何某辩称:原告向被告购买的是被告单位集资房，集资时合同上面积是130平方米，因此被告卖给原告时合同上面积同样是130平方米，比实际面积多3.33平方米不属于被告恶意，被告也愿意退还1565.10元；被告收取了原告房款，理应协助办理过户手续，被告愿意随时协助；对承诺问题，系原告在被告办公场所吵闹，严重影响被告所在单位工作秩序，被告受胁迫才写的，应属无效，且原告胁迫被告书写了三张承诺，原告为何某拿一张出来。被告没有违约，不同意支付违约金。

双方当事人对以下事实无争议，且有售房协议书、丰都县社会保险局证明、被告何某出具的4张收条、306房地证2009字第X号房地产权证及当事人陈述等证据在案，本院予以确认：

2001年10月26日，被告何某作为甲方与原告杨某(乙方)签订售房协议书，该协议约定：一、甲方自愿将丰都县社会事业保险中心新县X区内一楼，面积130平方米的住房一套，水电安装进屋，按470元/平方米的价格出售给乙方（总价61100元）；二、本协议经双方签字印章后生效，甲方交钥匙给乙方，乙方按总价的90%付给甲方，乙方便可住进该房，另10%待甲方办理好房屋产权证交给乙方后，全部交清；三、乙方自愿购买该房，并愿接收甲方单位统一组织购买的价值两万元的装饰材料，甲方负责把该房屋装饰材料从单位领齐交给乙方后，乙方付清两万元给甲方；四、办理房屋产权证费用由甲方负责；五、本协议一式两份，如有违约，由违约者付房屋总价的10%给另一方。

同年11月6日，杨某交给何某房屋款55100元，何某出具了收条。同日，何某即将房屋交给杨某入住至今。

同月11日，杨某交给何某装饰材料款及安装天然气费用22000元，何某出具了收条。

2003年5月24日，杨某交给何某房屋款3000元，何某出具了收条。

2009年1月6日，房屋管理机关给何某卖给杨某的房屋办理了房地产权证书，房地产权证证号为306房地证2009字第X号。该证书上权利人为“何某”，身份证号码为“（略）”，坐落为“丰都县X镇X路X路X号X单元X”，土地使用类型为“划拨”，土地使用权面积为“23.42平方米”，房屋结构为“混合”，楼层为“第X层”，房屋建筑面积为“126.67”，套内建筑面积为“114.39”。

2012年1月6日，何某收取杨某购房款3000元，并出具收条（被告至此已经收取房款61100元，不含2001年11月11日另行收取的装饰材料及天然气安装费用）。同日，何某将306房地证2009字第X号房地产权证交给杨某。

庭审中，原告杨某表示自愿承担办理房屋产权过户的费用。

双方对被告何某给原告杨某书写了几张承诺及书写承诺是否受胁迫存在争议。

原告杨某认为，经自己要求，被告何某于2010年11月11日给自己书写承诺一张，何某表示在2010年11月30日前协助办理过户，否则付给违约金20000元。杨某提供了何某2010年11月11日书写的承诺。该承诺内容为：“何某承诺卖给杨某房子的房产证（何某名）在2010年11月30日前保证给付房产证及协助办理过户，如到时不付，付给杨某20000元的违约金。承诺人：何某（捺印）2010年11月11日”。

被告何某对以上承诺的真实性无异议，但认为该承诺是原告及其妻子在其单位大吵大闹，采取不准上班等手段迫使其书写的，为此何某提供了丰都县社会保险局的证实为证。该证实内容为：“2010年11月11日上午9点半左右杨某和他家属秦某某在县社保局审计稽核科何某办公室大吵大闹，杨某当时还将何某的杯子摔了，茶水倒在他家属身上及地板上，双方发生了抓扯，是李某某局长劝了双方才停止的……之后何某写有承诺，盖手印时也是杨某一路的……”。

何某同时表示，原告及其妻子到其单位吵闹，要挟其书写的承诺是三张，除了2010年11月11日承诺外，还于2011年1月20日书写有一张承诺，该日因杨某吵闹，导致其参加县商务局的会议迟到。何某为此提供了2011年1月20日承诺（内容为：我承诺将卖给杨某房子的房产证在2011年1月28日付给，如到期不给付房产证和协助办理过户，付给杨某1000元的损失费，如到期给付房产证，只赔付原承诺的20000元人民币，原承诺作废。承诺人：何某2011年1月20日）、丰都县商务局会议记录（证明会议从2011年1月20日10时30分开始）、会议签到册（证明何某是10时55分到会）和自己的工作日志（该日志有“参加会议我去迟了，因上午杨某在我办公室要我给他写承诺和赔偿损失，10.50才去开的会”的记录）。

何某还认为，2011年7月5日，原告及其家属在其办公室胁迫其写下一份承诺，该份承诺是按照原告的意愿书写。何某提供了2011年7月5日的承诺（内容为：何某承诺将卖给杨某的房子的房产证保证在2011年7月31日前给付杨某，同时承诺给杨某25000元损失费。如7月31日后未给杨某房产证，自愿承担给杨某每天1000元的损失费，直到给付房产证，并无偿协助办理过户手续为止，原承诺的违约金、损失费20000元条子作废。承诺人：何某2011年7月5日）及两份杨某修改过的承诺（在何某书写的承诺上进行了修改）。

对何某提供的2011年1月20日承诺，杨某表示没有收到，对此不知情，并表示是何某自己书写，不产生效力。对丰都县商务局会议记录及签到册表示没有异议，但认为与本案无关。对2011年7月5日两份修改的承诺表示属实，但认为自己当时要求何某按照修改后的内容书写，何某认为高了，没有同意，也就没有达成共识。对2011年7月5日承诺认为系何某自己书写，自己没有接受，不产生效力。

对以上证据，本院分析认为：原告杨某提供的何某于2010年11月11日给自己书写承诺被告何某没有异议，本院予以确认。对被告何某提供的丰都县社会保险局的证实，因其符合证据的三性，本院予以确认。对被告何某提供的丰都县商务局会议记录、签到册，因有丰都县商务局的印章，且符合证据的三性，本院予以确认。对被告何某提供的2011年1月20日书写的承诺，因原告杨某不认可，且该承诺上没有杨某的字迹，虽然当天何某在丰都县商务局开会迟到，但不能由此推定其开会迟到就是因为杨某要挟其书写承诺所致，故对该证据本院不予采信。对被告何某提供的2011年7月5日杨某修改的承诺，原告杨某予以认可，本院予以采信。对被告何某提供的2011年7月5日的承诺，原告杨某不予认可，且原告杨某并未向本院提供，说明双方2011年7月5日并未就此达成合意，故本院予以采信。

根据以上证据，本院对双方争议的事实认定如下：

2010年11月11日，原告杨某及其妻子到被告何某办公室吵闹、摔杯子，并与被告何某发生抓扯，要求被告何某交付房产证并协助办理过户手续，后经丰都县社会保险局领导劝解平息。其后，被告何某给原告杨某书写承诺一张，内容为：何某承诺卖给杨某房子的房产证（何某名）在2010年11月30日前保证给付房产证及协助办理过户，如到时不付，付给杨某20000元的违约金。承诺人：何某（捺印）2010年11月11日。

2011年7月5日，原告杨某再次到被告何某办公室要求被告何某交付房产证并协助办理过户手续，被告何某再次书写承诺一张，原告杨某对此不满意，对承诺进行了修改，但后双方未达成一致意见。

本院认为，原告杨某与被告何某之间签订的售房协议书是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定履行自己的义务。

被告何某对原告杨某要求协助办理过户手续及退还多收的房款1565.10元的请求表示同意以及原告杨某自愿承担房屋过户的相关费用，属于当事人自行行使权利，且符合法律规定，本院予以确认。

双方当事人争议的是被告何某是否应当支付违约金20000元。本院认为，2010年11月11日，原告杨某及其妻子到被告何某办公室吵闹、摔杯子，并与被告何某发生抓扯，要求被告何某交付房产证并协助办理过户手续，后经丰都县社会保险局领导劝解平息，其后，被告何某给原告杨某书写承诺一张，承诺在2010年11月30日前保证给付房产证及协助办理过户，否则付给杨某20000元的违约金。从被告何某所举示证据来看，杨某及其妻在办公室吵闹，导致丰都县社保局领导出面，从而从内心对被告何某形成了胁迫，其给原告杨某出具的承诺不属于其真实意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三项）“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”之规定，本院认定2010年11月11日被告何某给原告杨某书写的承诺无效。

关于被告何某提出另外还有两张承诺，只是原告不提供的问题，本院认为，合同的成立，分为邀约和承诺，何某书写承诺，从某种意义来看可以视为一种邀约，如果杨某认可，则该合同成立。本案中，何某提出的另外两份承诺，原告杨某不予认可，并表示没有收到，被告何某也没有提供其他证据证明杨某当时收到了承诺即杨某对何某的邀约进行了承诺，故对该两份承诺本院不予认定。

既然2010年11月11日书写承诺无效，2011年1月20日和同年7月5日双方未达成一致意见，则原告杨某请求被告何某支付违约金20000元的请求不能成立，本院不予支持。而售房协议书中对何某办理房屋产权过户并未约定期限，故被告何某并未违反双方售房协议书的约定。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下:

一、被告何某在本判决发生法律效力之日起10日内协助将丰都县X镇X路X路X号X单元X房屋（建筑面积为126.67平方米，现房地产权证号为306房地证2009字第X号）的房地产权过户登记给原告杨某。房屋过户的相关税、费由原告杨某负担。

二、被告何某在本判决发生法律效力后10日内退还给原告杨某多收取的房款1565.10元。

三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费420元，减半收取210元，由被告何某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

审判员王耀光

二0一二年三月一日

书记员谭秋红