原告(反诉被告)：大亚电器集团有限公司。住所地：永嘉县X镇工业区。
法定代表人：林某某，董事长。
委托代理人（特别授权）：陈秀迪，浙江中辛律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：朱永华，浙江中辛律师事务所律师。
被告(反诉原告)：夏某甲，男，X年X月X日出生，公民身份号码x，汉族，经商，住（略）。
被告(反诉原告)：夏某乙，男，X年X月X日出生，公民身份号码x，汉族，经商，住（略）。
两被告的委托代理人（特别授权）：叶林某，浙江光正大律师事务所律师。
两被告的委托代理人（特别授权）：陈琨，浙江光正大律师事务所律师。
原告大亚电器集团有限公司与被告夏某甲、夏某乙房屋买卖合同纠纷一案，原告于2007年7月31日向本院起诉，本院受理后，被告夏某甲、夏某乙于2007年8月9日向本院提起反诉。本院决定合并审理，依法组成合议庭，由审判员徐蓬勇担任审判长并主审本案，审判员叶坚、谢玉平参加评议，于2007年11月21日、2008年4月22日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告(反诉被告)大亚电器集团有限公司的法定代表人林某某及其委托代理人陈秀迪、朱永华，被告(反诉原告)夏某甲、夏某乙的共同委托代理人叶林某、陈琨到庭参加诉讼；第二次开庭，原告(反诉被告)大亚电器集团有限公司的法定代表人林某某及其委托代理人陈秀迪、朱永华，被告(反诉原告)夏某甲、夏某乙及其共同委托代理人陈琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告有坐落于乌牛镇工业区的老厂房两幢，前幢(东面)面积为1719.74平方米，后幢(西面)面积为1867.69平方米，在两幢厂房中间约有400平方米依法应拆除的两层临时用房。原告计划拆除前幢厂房，根据规划部门对房屋间距的要求，可以新建东西并列的两幢六层楼房，建设面积约5100平方米。为此，原告出现经济周转困难，故于2006年1月13日将后幢面积为1867.69平方米的厂房(房产权证号：永房权证乌牛字第x号)出卖给两被告，同日签订《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》，约定房价为282万元，同时约定原告腾空厂房后被告共支付原告200万元，余款82万元在办理过户手续后支付，并约定了对前幢房屋拆建的有关事宜。合同订立后，原告依约腾空厂房。但两被告进入厂房后，故意拖延时间不办理过户手续，却对厂房进行违章隔层改建，对临时用房违章进行加高扩建，原告对此要求两被告停止违章建筑行为，同时告诫被告如须改建应在产权过户后再进行，但被告均不予理睬。原告无奈地看着两被告把原应拆除的两层共400平方米的临时用房加高扩建成为五层共1000余平方米，把厂房的东半幢由原先的两层隔成四层，西半幢由原先的三层隔成四层，厂房的面积增加约3000平方米。
两被告未经审批违章改建隔层和加高扩建，使原本合法的建筑物变成非法的建筑物，存在着严重的安全隐患，导致无法办理厂房的相关过户手续，致使合同无法继续履行。且因两被告将应当拆除的两层临时用房加高扩建成为五层，导致原告在拆建前幢厂房时，由于规划、消防部门的相应规定，无法按原计划新建东西并列建筑面积为5100平方米的两幢六层楼房，两被告的违法行为严重损害了原告的合法权益。
因两被告出现上述严重违约、违法行为导致合同目的不能实现，在经多次协商无果的情形下，根据相关法律的规定，原告于2007年7月4日书面通知两被告解除合同，同时通知两被告解决合同解除后的相关事宜。解除合同通知送达两被告后，双方相约7月15日下午进行协商，因不能达成一致，故现提起诉讼，请求人民法院依法判令两被告立即腾空房产权证号为永房权证乌牛字第x号的工业厂房归还原告；并在厂房腾空前恢复原状；本案诉讼费由两被告负担。
被告夏某甲、夏某乙辩称并反诉称：2006年1月13日，两被告与原告签订《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》。协议约定，原告将其坐落于永嘉县X镇工业区建筑面积为1867.69平方米的三层厂房出卖给两被告，总房价为282万元整，并约定协议签订后支付定金50万元，在原告腾空房屋后支付150万元，过户手续办理完毕后付清余额82万元。协议签订后，两被告按合同的约定向被告支付了相应的价款，原告也于2006年3月将该厂房交给两被告使用。但虽经两被告多次催促，原告均拒不配合办理过户手续。随着新一轮房价的上涨，原告心生悔意，遂在2007年初以公司其他股东的名义(原告单位为家庭企业，起诉的股东均为其法定代表人的近亲属)起诉两被告及原告，请求确认《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》无效。后由于其诉讼请求无事实和法律依据，不得已撤诉。原告又以种种理由要求解除合同，并于2007年7月4日通知两被告解除双方签订的《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》。根据合同法的规定，原告所称合同解除的情形并不成立，其解除合同的行为不具有法律效力，依法须继续履行合同并协助两被告办理产权过户手续。为维护两被告的合法权益，现请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并反诉请求法院判令原告解除其与两被告签订的《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》的行为无效；判令原告协助被告办理厂房产权过户手续；本案诉讼费由原告负担。
在审理中两被告又称，如果需要拆除厂房中的隔层建筑才能办理过户手续，则被告方愿意予以拆除以实现合同目的。如原告方愿意协助办理过户手续，即使因为目前存在障碍不能过户，被告方也愿意先行支付原告剩余的购房款82万元。
原告（反诉被告）对反诉辩称：如果在目前状况下能办理厂房过户手续则愿意继续履行合同，如果需要拆除厂房中的违法建筑才能办理过户手续的，则仍然要求解除合同。请求法院驳回两反诉原告的反诉请求。
原告为证明起诉的事实，在举证期限内向本院提供下列证据：
1、营业执照一份，以证明原告的主体身份；
2、《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》书各一份，以证明原、被告之间的厂房买卖情况及约定的有关事项；
3、律师函一份，以证明被告要求办理厂房过户手续，而事实上该厂房现无法过户的情况；
4、房产证及土地证各一份，以证明诉争房产的有关情况；
5、解除合同的通知及回执，以证明原告已经书面通知两被告解除合同的事实；
6、“关于重申办理厂房过户手续的函”一份，以证明两被告施工改建的房屋属违法建筑的事实。
两被告为证明辩解及反诉的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、身份证两份，以证明两被告的身份情况；
2、《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议》各一份，以证明原告将厂房出卖给两被告及双方对相关权利义务的约定等情况；
3、律师函一份，以证明两被告多次催促原告协助办理厂房过户手续而其至今拒不配合办理的事实；
4、房产证及土地证各一份，以证明诉争厂房系原告所有的事实；
5、解除合同通知一份，以证明原告违反《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议》的约定，单方面解除协议的事实。
双方当事人提供的证据均已在法庭上出示，并经对方质证。对原、被告双方各自提供的证据1，系证明各自身份的证据，因双方均无异议，本院予以认定。对双方提供的相同的证据，作如下认定：1、《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议》，以证明原、被告之间的厂房买卖情况及约定的有关事项，双方对此均无异议，本院予以认定；2、房产证及土地证各一份，以证明诉争房产的基本情况及现属原告所有的事实，双方也无异议，亦予以认定；3、两被告要求原告立即办理厂房过户手续的函，原告称该证据证明被告曾要求办理厂房过户手续，而事实上该厂房现无法过户的情况，被告方称以此证明其多次催促原告协助办理厂房过户手续而原告至今拒不配合办理的事实，本院认为该证据可以证明被告方有催促原告办理厂房产权过户手续的事实，但不能证明原告所称的厂房现无法过户的事实；4、解除合同通知，为原告向被告发出，被告亦已收到，可以证明原告曾书面通知两被告单方解除合同的事实，予以认定。
对原告另提供的“关于重申办理厂房过户手续的函”，原告称以此证明两被告施工改建的房屋属违法建筑的事实，本院认为，违法建筑的确认，系相关行政主管部门的职权范围，非本院审查的范围。
为了更好地查清本案事实，本院依法调取并复印了本院(2007)永民初字第X号原告林某利、刘彩珍诉被告林某某、夏某甲、夏某乙、第三人大亚电器集团有限公司董事、监事、经理损害公司利益纠纷一案的部分材料，包括民事起诉状、民事裁定书、夏某波的谈话笔录及其庭审时的证言、2007年1月15日麻建国律师的律师函各一份，以及本院拍摄的诉争厂房隔层及加高后的“临时用房”的照片一组X张。
上述证据经双方当事人当庭质证，原告方对(2007)永民初字第X号案件中的民事起诉状、民事裁定书无异议，但称当时是原告的律师出的主意，希望通过该案能撤销厂房买卖合同，现在原告认识到解除合同是更为正确的方法；被告方律师于2007年1月15日发的律师函原告称没有收到；对夏某波的谈话笔录及其证言，认为其中涉及的证人在场、厂房因违章不能办理过户手续的情况属实，其他不实。被告方对起诉状、民事裁定书、谈话笔录、证人证言均无异议；对函的真实性亦无异议，但认为关于被告在函中所称的违法建筑之说并非两被告本人的真实意思，并非对违法建筑性质的自认。
本院认为，民事起诉状、民事裁定书，可以证明原告法定代表人之妻、子曾以原、被告之间的厂房买卖合同损害了他们及公司的利益为由于2007年1月17日向本院提起无效合同之诉，及于2007年6月5日自行撤诉的事实；夏某波的谈话笔录及其证言，因原告对其予以否认，且该证人未出庭作证，故该证据不作为本案定案的依据；律师函，因原告称没有收到该函，被告方也未提供证据证明原告已经收取，故本院对此律师函亦不予认定；双方对照片均无异议，本院予以确认。
审理中，本院又依法分别对县房管局乌牛房管所所长郑建伟及工作人员滕奇、县规划局监察大队副大队长陈永忠(具体分管乌牛片的规划建设监察工作)进行了调查咨询。乌牛房管所郑建伟、滕奇述称，辖区内的房屋过户登记手续均在其所办理。本案诉争所涉的厂房因隔层改建致房屋现状与房产证登记的房屋状况不同暂时不能办理产权过户手续，须在规划部门补办相关手续后方可过户，并提供了永嘉县房产管理局2007年7月13日发的“关于进一步规范房产转让行为的通知”一份。另称，双方各有就过户事宜向其咨询，但均未正式提出过户申请，也未见双方一同来所要求办理过户手续；规划局监察大队陈永忠述称，对于未经审批进行隔层改建的，根据职能，规划建设部门可以作责令其拆除的处理。但在其符合规划、安全的前提下，在经鉴定、评估等程序后，也可以予以处罚，以取得合法的建设手续。
上述两份调查笔录及县房管局的通知经原、被告双方当庭质证，原告对上述两份调查笔录均无异议；被告方对乌牛房管所所长郑建伟及工作人员滕奇的调查笔录的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为根据现行法律，本案诉争事实并不影响房产的过户，乌牛房管所的陈述并非国家法律的正式规定，也并无法律法规依据，故本案的房产能否办理过户手续应以相关部门作出的予以办理或不予办理的正式书面材料为准；对监察大队副大队长陈永忠的调查笔录的真实性亦无异议，但称其内容应以相关法律的规定为准。
本院认为，根据上述意见，可以认定本案诉争所涉的厂房因房屋现状与房产证登记的房屋状况不同目前在相关职能部门不能办理产权过户手续。
综合上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
原告有坐落于乌牛镇工业区的老厂房两幢，前幢和后幢各自独立、互不相连。2006年1月13日，原告将其所有的面积为1867.69平方米的后幢厂房(房产权证号：永房权证乌牛字第x号，土地证号：永嘉国有（2007）第57－x号)出卖给两被告。在出卖的厂区范围内，有一幢与后幢厂房呈“7”字形相连的未经审批建造的双方称之为“临时用房”的房屋（当时尚只有两层，400平方米）。同日双方签订了《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》。《房屋买卖协议书》相关主要内容有：第一条：“……总房价计人民币贰佰捌拾贰万元正。房内包括本厂区内的建筑物、升降梯及固定装璜等不动产在内”；第五条：“该房出卖后，乙方（被告）办理产权过户手续，凡与发放产权证书有关事宜甲方（原告）应主动无偿配合乙方到场办理，不得借故推卸，否则发生不良后果应由甲方负一切损失责任”；第八条附注：“包括厂区内仓库用房”。《房屋买卖补充协议》第一条：“甲方东首老厂房后面享有2米宽的散水地，目前未拆建前归乙方后幢厂房享用，如果甲方先行拆建，则有权占有后2米，但要符合有关规划要求，甲方未拆建前无权在老厂房后面开门”。第五条：“腾空时间：甲方在农历2006年2月半前要搬迁腾空完毕后给乙方进场施工使用”；第六条：“付款方式：1、签订协议后首付定金50万元，2、腾空完成后付150万元，3、过户手续办理完毕后付清余款82万元”。
合同订立后，原告按约腾空了厂房，两被告也按约支付了购房款200万元。同时，两被告即对诉争厂房内部进行了隔层改建。其中，厂房的东边半幢由原先的两层隔成四层，西边半幢由原先的三层隔成四层；2006年5月份，两被告对“临时用房”进行了加层施工，将原先二层的“临时用房”加高到四层。原告的法定代表人林某某曾口头劝告被告方不要对“临时用房”进行加高，但两被告继续施工以至形成现状。
两被告于2006年8月份正式搬进厂房生产生活至今。之后，双方未能就厂房过户协商一致。2006年12月18日，被告方发函要求原告协助办理厂房产权过户手续，原告以厂房改建致无法办理过户手续为由未予协助。尚欠的82万元购房款被告也至今未予支付。2007年1月17日，原告的法定代表人林某某之子林某利、之妻刘彩珍以林某某私自处理公司房产损害其作为股东的利益及公司的利益为由向本院提起诉讼，要求确认本案原、被告所签订的《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》无效。在案件开庭后，又于2007年6月5日自愿撤回起诉。2007年7月4日原告以合同目的不能实现为由书面通知两被告单方解除合同。7月15日，双方曾就此进行协商，但未果。原告遂向本院提起诉讼，被告也遂提起反诉。审理中，被告方表示若过户确需拆除隔层建筑的，愿意予以拆除，并愿在过户之前先行支付原告尚欠的购房款82万元，请求不要解除合同。本院也曾多次组织双方调解，因双方各执己见，致调解不成。
另查，原告出卖给被告方的厂房抵押在银行至2006年8月份注销抵押。
又查，诉争所涉厂房因房屋改建致房屋现状与房产证登记的状况不同暂时不能办理产权过户手续。
本案争议的焦点为：1、原告通知两被告解除合同的行为是否有效；2、两反诉原告要求反诉被告协助办理厂房产权过户手续是否应予支持。
本院认为：平等主体之间合法的民事行为受法律保护。本案原、被告之间签订的合同，具备买卖合同的基本要件，意思表示真实，并不存在欺诈、胁迫、重大误解或乘人之危之情形，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。合同双方均应当按照合同的约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定的解除事由。
一、关于原告通知被告方解除合同行为的效力问题。
合同解除分为约定解除和法定解除两种。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的厂房买卖协议及补充协议中，并未就一方解除合同的条件作出约定。协议签订后，双方又不能就合同的解除协商一致，故原告不能适用该条的规定行使解除权。
那么原告解除合同是否符合法定解除的条件《合同法》第九十四条规定了法定解除的条件：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以上五种法定解除的情形实际上都是在合同履行既不符合交易目的，也不利于社会资源的有效利用下赋予当事人一方解除合同的权利，分别是对因不可抗力、拒绝履行、预期违约、迟延履行等解除合同所做的限制性规定。在发生不可抗力的情形下，必须满足致使合同目的不能实现的严格条件。当事人一方因相对方违约而解除合同的，以必须符合根本违约的条件来进行限制，防止一方当事人在对方违约后，滥用解除合同的权利。相对于轻微违约，根本违约通常表现为即使经过修改或补正，也无法实现债权人利益的情况。
本案中，原告称解除合同的原因为被告方的行为致无法办理房产转户手续及前面厂房无法按照合同规定拆建，同时被告还存在着其他一系列的违法行为，致使不能实现合同目的。对于原告所称致使合同目的无法实现的“无法办理房产转户手续”理由，本院认为，买卖合同中出卖人的目的是取得价款，买受人的合同目的为取得标的物的所有权，而不能办理房产过户手续则厂房的物权变更不发生法律上的效力，影响的是买受人即被告方的利益。何况，协助办理房产过户手续，本系作为出卖方的原告的合同义务，而非权利。且庭审中，被告方也表示愿意排除障碍以满足过户的要求以及可先行支付原告剩余的82万元房款。可见，经过修改或补正，原告的合同目的并非不能实现，其合同利益仍可得到保护。因此，原告所称的因无法办理过户手续致不能实现合同目的的理由并不充分。
对于原告所称的致使合同目的无法实现的“前面厂房无法按照合同规定拆建”理由，本院认为，原、被告之间的厂房买卖合同为一独立行为，作为交易标的物的厂房之外的所谓“前面厂房的拆建”在双方签订的买卖合同中既无该情形作为合同目的的约定，也无若影响前面厂房的拆建可解除合同的约定，原告也无证据证明出卖后幢厂房的目的是为前面厂房的拆建，并且前后两幢厂房是互相独立没有依附关系的。即便如原告所述因被告方的改建和对“临时用房”的加高行为致原告所有的前幢厂房的拆建受影响，亦与本案不属同一法律关系，原告可以通过行政途径要求解决或另案主张权利。因此，该理由也并不成立。
被告方基于合同的约定占有厂房后，未经物权变更登记即对厂房内部进行了改建及对“临时用房”进行加高，属对物的不当处置行为，但并非违约行为，因为原、被告并未就不得改建和加高作出约定。反倒是合同中却有“甲方（原告）在农历2006年2月半前要搬迁腾空完毕后给乙方（被告）进场施工使用”（《房屋买卖补充协议》第五条）的规定。即使如原告所称被告方的该一不当处置行为属违法行为，尚可通过相关行政职能部门对此予以处罚处理，并不构成根本违约，亦不符合合同法规定的法定解除的情形；同时，在本案中购房的大部分款项已经支付，主要债务已经履行，房屋也已交付占有使用，对尚欠的购房款被告并没有拒绝履行的表示。本案亦不存在因不可抗力致合同目的不能实现等《合同法》第九十四条其他项规定的合同的法定解除情形。
从原告方面来说，自2006年1月份双方签订厂房买卖合同之后，至2006年8月份之前，诉争的厂房尚在抵押登记期间。即使被告方没有对房屋进行隔层改建破坏原状，房产过户手续亦不能办理；而在抵押登记注销后，双方也均没有采取有效措施积极主动地履行各自的义务，致过户不成。2007年1月17日，原告的法定代表人林某某之妻、子又提起无效合同之诉，及至其2007年6月份撤诉，原告即于7月间提起本案之诉。可见厂房产权过户手续至今未能办理亦非完全是被告方的原因，除客观因素外，原告方在主观上的消极态度，也是重要原因。
本院认为，合同信守是合同法的基本原则，合同解除是信守原则的例外，非因约定或法定事由不得轻易解除合同。综上所述，本案中，双方当事人所签的合同既未约定解除合同的条件，也不符合法定的解除事由，原告不得单方擅自解除合同。如果允许原告解除合同，反而会使双方的合同目的无法实现，不符合合同法鼓励交易的宗旨。而且解除合同将产生恢复原状的后果，双方当事人的财产须恢复到订约前的状态，如此必将造成社会资源的浪费，也不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序，损害合同信守原则。因此，原告向被告主张解除合同，不符合法律的规定，被告要求确认合同解除无效的反诉请求应予支持，原告要求被告方腾空厂房并恢复原状归还原告的诉讼请求应予驳回。
二、关于被告方要求原告协助办理厂房产权过户手续的反诉请求问题。
根据《合同法》的规定，被告方可以要求原告按合同的约定履行协助办理产权过户手续。但由于被告对物的不当处置行为，对房屋内部进行了隔层改建，破坏了原状，使厂房产权目前不能办理过户手续，被告方应当承担因此导致的不利后果。故被告方不能在办理厂房产权过户手续的障碍消除之前要求原告履行该合同义务，对被告的该项反诉请求亦应不予支持，被告方可在厂房符合行政主管部门规定的过户条件时另行主张。
三、关于剩余的82万元购房款的处理及利息损失问题。
在庭审中，被告方表示在办理厂房产权过户手续前可向原告先行支付剩余的82万元购房款。为避免诉累，缓解纠纷，被告方的该一积极履行合同义务的意思表示应予肯定，且被告方的提前履行并没有损害原告的利益，故应予支持。
对于自2006年8月份原告的房产证注销抵押可以自由过户之时起，至2008年4月22日第二次庭审中被告表明愿意先行支付尚欠的82万元购房款之日止的期间，因厂房未办理产权过户手续，致使被告方向原告支付剩余82万元购房款的履行时间相应延后，原告损失了被告及时支付剩余购房款状况下的利息收入。为了衡平利益、维护法律的公平正义，并结合本案的具体情况，原告的这一损失，被告方应予赔偿。至于利息的计算，可参照民间借贷的利率确定月利率为12‰，自2006年9月1日起算至2008年4月22日，计x元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认反诉被告大亚电器集团有限公司通知两反诉原告夏某甲、夏某乙解除《房屋买卖协议书》与《房屋买卖补充协议》的民事行为无效；
二、反诉原告夏某甲、夏某乙支付反诉被告大亚电器集团有限公司购买厂房的余款x元及其利息x元，合计x元，限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如反诉原告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费320元，反诉受理费160元，共480元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（上诉受理费480元，至迟在递交上诉状之日起七日内预交到浙江省温州市中级人民法院，或汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行分理处，账号：319-x，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。
审判长徐蓬勇
审判员叶坚
审判员谢玉平
二○○八年七月二十一日
书记员滕灵勇
