上诉人（一审被告、反诉原告）：邕宁县对外经济贸易某司
委托代理人：钱某。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：邕宁区X镇小精灵幼儿园。
委托代理人：李某。
委托代理人：隆盛，XX法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：李某。
一审被告：卢某某。
上诉人邕宁县对外经济贸易某司（以下简称邕宁县外贸公司）因与被上诉人邕宁区X镇小精灵幼儿园（以下简称小精灵幼儿园）、李某、一审被告卢某某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）邕民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2011年11月17日公开开庭审理了本案，上诉人邕宁县外贸公司负责人卢某某及其委托代理人钱某、被上诉人小精灵幼儿园的法定代表人周某红及其委托代理人李某、被上诉人李某、一审被告卢某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年10月1日，李某作为乙方，邕宁县外贸公司作为甲方，共同签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容是：经甲乙双方商定，甲方愿意出租外贸公司大门右侧仓库一栋（约300平方米）和仓库前的操场（操场以甲乙双方协商的以围场内为界线）及操场南边的四间杂物房给乙方使用；为维护甲乙双方的合法权益，并共同制定以下条款：一、租赁时间：从2002年10月1日起至2015年1月底。甲方同意乙方从2002年6月起到9月底为装修时间。从2002年10月起计租金。二、租金标准：第某年即从2002年10月1日起至2003年10月1日止为7000元；第某年即从2003年10月1日起至2004年10月1日止为8000元；从2004年10月1日起至租赁期满为每年12000元。三、交款方式：按每半年交纳一次租金（先交租金，后使用）。四、甲方出租给乙方的仓库、场地不得转让，不能经营燃气、易某、易某、饮食或其他非法经营项目，一旦发现甲方有权终止合同。……。七、甲乙双方共同使用大门，即甲方在白天不得关闭大门，夜晚十点钟前不得关大门，夜晚确需关大门的，甲方应给乙方配备锁匙。……。九、甲乙双方要遵守国家法律、法规和有关政策及治安管理条例，在乙方承租期限内，应遵守公司有关规章制度。甲方应有权教育本单位职工、家属不得以任何理由来惹是生非，干涉乙方的合法经营，不得在乙方经营范围内对房屋及场地进行改、拆、扩建，不得随意改变大门及道路的原状，确需改变的应征求乙方的意见，不得在乙方经营的周某堆肆杂物和种植作物。十、甲方的债权债务与乙方无关，甲方必须保证乙方合法的承租期限，在租赁期间甲乙双方在不违背本合同的前提下，不得单方终止合同。如有违约由违约方负责赔偿对方的一切经济损失和负法律责任。……等等。合同签订后，邕宁县外贸公司依约将租赁物房屋和场地交付给李某，李某利用租赁房屋及场地开办了小精灵幼儿园。2007年9月5日，因租金问题邕宁县X区人民法院起诉了李某，要求解除租赁合同，并要求李某补交2004年10月2日至2006年10月1日租金8000元及支付2006年10月1日至2007年10月1日的租金12000元。2007年12月5日邕宁区人民法院作出（2007）邕民一初字第X号民事判决书，判决李某支付给邕宁县外贸公司2006年10月2日起至2007年10月1日止的租金12000元并驳回邕宁县外贸公司的其他诉讼请求。邕宁县外贸公司不服判决上诉至南宁市中级人民法院，2008年3月13日南宁市中级人民法院作出（2008）南市民一终字第X号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2008年7月23日，邕宁区人民法院向李某作出（2003）邕执字第236-X号《履行到期债务通知书》，载明：“李某：本院在执行申请执行人胡朝东与被执行人邕宁县对外经济贸易某司土方工程款纠纷一案中，发现被执行人邕宁县对外经济贸易某司对你享有到期债权，依照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条之规定，现通知从接到本通知书之日起不得向被执行人邕宁县对外经济贸易某司清偿你对其所负的债务，而应于十五日内直接向申请执行人清偿人民币36000元；如对履行该到期债务有异议，应在收到本通知书之日起十五日内以书面形式向本院提出。逾期未提出异议，又未履行的，本院将依法强制执行。特此通知”。2008年7月30日李某将2006年10月1日至2009年10月1日的租金36000元交至邕宁区人民法院。2008年11月27日，邕宁县外贸公司通过邮政特快专递向李某邮寄了《关于解除房屋租赁合同的通知》，李某向法庭提交的邕宁县外贸公司邮寄给其的《关于解除房屋租赁合同的通知》载明：“李某：根据2002年10月1日我公司与你签订的《房屋租赁合同》。你从2007年10月1日开始拖欠租金，至2008年10月1日，拖欠租金款额已达24000元。拖欠期间，我公司曾多次向你催交未果。现根据法律规定，我公司决定：依法解除与你之间的房屋租赁合同。请你于2008年11月15日之前将拖欠的租金交到我公司财务，并于十天之内将租赁的房屋退回我公司。否则，我公司将诉诸法律解决。邕宁县对外经济贸易某司，2008年11月26日”。2008年12月29日晚，邕宁县外贸公司叫人拉泥堵住小精灵幼儿园大门并锁住公司大门，叫公司的职工韦文业看管大门，不让学生进入幼儿园。2008年12月30日，南宁市X区教育局发出通告并张贴在小精灵幼儿园附近的墙上，通告主要内容：“因办学场地有债权债务纠纷，小精灵幼儿园从2008年12月31日起暂时停办。待纠纷解决后，再根据实际情况决定是否恢复办园。请各位家长周某。特此通告”。2009年1月3日，小精灵幼儿园的教师要进幼儿园上课，遭到看管大门的韦文业阻止，双方发生冲突。冲突中，韦文业因打伤了小精灵幼儿园的教师黄小宁，被南宁市公安局邕宁分局给予行政拘留五日的处罚。另查明，小精灵幼儿园是李某和其妻子周某红共同投资并以周某红名义开办的全某制面授学前教育民办幼儿园，2005年9月26日办理了由南宁市X区教育局民办教育办公室核发的证号为教社字X号《中华人民共和国社会力量办学许可证》。该幼儿园聘请有保育员和工人共7人，均于2008年10月份以前签订了劳动合同。南宁市江南片妇幼保健院出具的《幼儿体检总结反馈》载明，2006年度、2007年度、2008年度小精灵幼儿园入园学前儿童人数分别是141人、128人、130人。因租赁合同纠纷，小精灵幼儿园从2008年12月31日起停止办学至今。小精灵幼儿园、李某向一审法院起诉后，根据其申请，一审法院委托南宁市价格认证中心对小精灵幼儿园停办损失进行价格鉴定，2010年4月29日南宁市价格认证中心作出南价认民[2010]X号《关于邕宁区X镇小精灵幼儿园停办损失的价格鉴定结论书》价格鉴定结论是：小精灵幼儿园每月停办损失是11150元，2008年12月31日至2010年3月31日停止办学的经济损失为167250元。邕宁县外贸公司对该价格鉴定结论书提出异议，并申请重新鉴定，同时提交了2010年5月20日南宁市X区教育局民办教育办公室出具的《关于小精灵在园人数的证明》，该证明记载：“根据历史档案记录，小精灵幼儿园2006年秋季学期，在园教师7人，幼儿80人；2007年秋季学期，在园教师7人，幼儿100人；2008年秋季学期，在园教师7人，幼儿80人。”2010年12月20日南宁市价格认证中心作出南价认函[2010]X号《关于要求对南价认民[2010]X号价格鉴定书重新鉴定申请的答复》予以答复，没有作出重新鉴定。邕宁县外贸公司的经济性质是全某所有制，现在的负责人是卢某某。小精灵幼儿园从2009年1月停止办学至今。因双方矛盾较大，纠纷一直不能解决，2009年11月16日小精灵幼儿园、李某向一审法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、邕宁县外贸公司继续履行《房屋租赁合同》，排除妨碍，不得阻扰小精灵幼儿园、李某使用租赁房屋和场地，并且返还妨碍期间的10个月场地租金10000元；2、邕宁县外贸公司赔偿因其违约行为造成小精灵幼儿园、李某经济损失120000元，如延续损失则计算至排除妨碍之日止（赔偿数额以司法鉴定机构评估的经济损失数额为准），卢某某负连带赔偿责任；3、本案诉讼费用、鉴定评估费由邕宁县外贸公司、卢某亮承担。
一审法院经审理认为：李某与邕宁县外贸公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿平等的基础上签订的，其内容不违反法律、法规强制性规定，属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。李某使用租赁房屋及场地与其妻子共同开办小精灵幼儿园，没有违反合同约定。由于邕宁县外贸公司因其他案件被司法机关强制执行，李某根据司法机关的通知，将2006年10月1日至2009年10月1日的租金36000元交至司法机关，履行了配合司法机关工作的义务，其行为不构成对合同的违约。李某已履行了合同交纳租金的义务，作为承租方的李某及小精灵幼儿园的合法权益应受法律保护。邕宁县外贸公司以李某没有交纳租金、违反合同的约定为由，单方解除双方签订的《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据，其作出的《关于解除房屋租赁合同的通知》对李某没有产生合同解除的法律效力，双方应继续履行《房屋租赁合同》，因此小精灵幼儿园及李某要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，应予以支持。邕宁县外贸公司单方解除合同，派人用泥土阻塞小精灵幼儿园的大门，并锁住大门阻止教师学生入园上课，妨碍了小精灵幼儿园对承租房屋及场地的正常使用，造成了小精灵幼儿园被迫停止办学，对此邕宁县外贸公司负有过错，应承担违约责任。2009年1月起小精灵幼儿园无法使用租赁的房屋和场地，因小精灵幼儿园不能办学，致其租赁权益不能实现，如果2009年1月至10月期间的租金仍需支付则显失公平，此期间的租金理应减免，因该款项李某已经交付，该租金损失应由邕宁县外贸公司赔付给李某，小精灵幼儿园及李某要求返还此租金10000元的诉讼请求，应予以支持，但鉴于本租赁合同仍继续履行，此款项可用于抵交继续履行合同期间应向邕宁县外贸公司支付的租金。
关于小精灵幼儿园被迫停止办学经济损失数额的问题，南宁市江南片妇幼保健院出具的2006年度、2007年度、2008年度幼儿体检总结反馈，真实地反映了小精灵幼儿园2006年至2008年三年间每年招收学生的人数，南宁市教育局出具的《关于小精灵在园人数的证明》只能说明小精灵幼儿园在教育行政管理部门的备案人数情况，并不是准确人数的备案登记，不能否定南宁市江南片妇幼保健院出具的《幼儿体检总结反馈》所记载的体检幼儿人数。因此，南宁市价格认证中心以该《幼儿体检总结反馈》为主要依据而作出的南价认民[2010]X号《关于邕宁区X镇小精灵幼儿园停办损失的价格鉴定结论书》符合实际事实，予以采纳。邕宁县外贸公司对该价格鉴定结论提出异议并申请重新鉴定，没有充足的证据和理由，也不符合有关法律规定，不予采纳。因邕宁县外贸公司妨碍和违约，造成小精灵幼儿园被迫停止办学而受到的经济损失应由邕宁县外贸公司承担，所以小精灵幼儿园及李某此项诉讼请求，应予以支持，根据价格鉴定结论确定为按每月11150元计付，从2009年1月起计算至本案判决生效之日止。关于卢某某是否应对小精灵幼儿园停止办学的经济损失承担赔偿责任的问题，卢某某作为邕宁县外贸公司的负责人，其行为代表邕宁县外贸公司，是职务行为，对小精灵幼儿园停止办学的经济损失不应由卢某某本人承担。所以小精灵幼儿园、李某对卢某某的诉讼请求，不予支持。
关于邕宁县外贸公司要求恢复租赁房屋场地现状和交还租赁房屋场地的反诉请求。因邕宁县外贸公司作出的《关于解除房屋租赁合同的通知》对李某没有产生合同解除的法律效力，《房屋租赁合同》继续履行。另外，邕宁县外贸公司反诉称小精灵幼儿园、李某在未征得其同意的情况下，擅自拆除了租赁场地上的篮球场设施和仓库设施，场地受到严重破坏，没有事实依据，不予采纳。邕宁县外贸公司此项反诉请求，不予支持。关于邕宁县外贸公司要求小精灵幼儿园、李某支付2006年10月至2008年10月租金24000元及2008年11月至2009年12月的租金损失14000元的诉讼请求。李某根据人民法院的要求已将2006年10月1日至2009年10月1日的租金交至法院，属已履行交纳租金的义务，同时至今小精灵幼儿园及李某不能使用租赁房屋及场地。邕宁县外贸公司的此项反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十条第某款、第某十三条、第某十六条、第某百零七条、第某百一十二条、第某百二十二条、第某百一十六条、第某百二十六条的规定，判决：一、李某与邕宁县外贸公司于2002年10月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、邕宁县外贸公司赔付给李某2009年1月至2009年10月的租金损失10000元，此款项用于抵交本合同继续履行期间李某应支付给邕宁县外贸公司的租金；三、邕宁县外贸公司赔偿李某、邕宁区小精灵幼儿园停止办学的经济损失，从2009年1月起按每月11150元计付至本案生效判决之日止；四、驳回李某、邕宁区小精灵幼儿园对卢某某的诉讼请求；五、驳回邕宁县外贸公司要求李某、邕宁区小精灵幼儿园恢复租赁房屋场地现状和交还租赁房屋场地的反诉请求；六、驳回邕宁县外贸公司要求李某、邕宁区小精灵幼儿园支付租金24000元和租金损失14000元的反诉请求。一审案件受理费2900元，评估鉴定费（涉案物品估价收费）1600元，共计4500元由邕宁县外贸公司负担（该款邕宁县外贸公司已预交)；反诉案件受理费750元，由邕宁县外贸公司负担。
上诉人邕宁县外贸公司不服上述判决，上诉称：1、因李某长期拖欠租金，外贸公司已经于2008年11月28日将《关于解除房屋租赁合同的通知》送达到李某，根据合同法第某十四条第某款规定租赁合同自解除通知到达对方时解除，而李某至今没有请求人民法院确认该通知的效力，故邕宁县外贸公司认为双方之间的租赁合同已经解除；2、一审判决超出当事人诉讼请求的范围确认外贸公司单方解除合同无效，属于程序违法；3、一审判决不应以南宁市X区妇幼保健院出具的幼儿体检总结为依据来确认小精灵幼儿园停止办学期间的损失数额。请求二审法院撤销一审判决，支持外贸公司的反诉请求。
被上诉人小精灵幼儿园、李某共同答辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，是双方实现各自合同利益的有效途径，合同应继续履行；2、邕宁县外贸公司在李某已经将租金36000元交至法院后，仍对小精灵幼儿园进行打击报复，并拉泥堵门，扰乱小精灵幼儿园正常的教学秩序，以达到阻止小精灵幼儿园继续使用租赁场地的目的，导致小精灵幼儿园遭受巨大的经济损失，邕宁县外贸公司的行为已经构成合同违约，应承担赔偿责任；3、邕宁县外贸公司单方解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据，李某已经按人民法院强制执行通知书的要求，将2006年10月2日至2009年10月1日的租金36000元交至法院，李某已经履行了合同义务，邕宁县外贸公司无权单方解除合同。邕宁县外贸公司应对其行为承担违约责任；4、一审法院以南宁市X区妇幼保健院的年度幼儿体检总结来认定小精灵幼儿园停办的经济损失是符合客观实际的，年度体检能真实的反映幼儿园的招生人数；5、邕宁县外贸公司在明知李某已经配合人民法院将租金交到邕宁区人民法院后，仍实施拉泥堵门的行为，并谎称没有收到《履行到期债务证明书》，说明了邕宁县外贸公司惯于伪造、隐瞒事实。综上，小精灵幼儿园、李某认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告卢某某同意上诉人邕宁县外贸公司的上诉意见。
上诉人邕宁县外贸公司及被上诉人小精灵幼儿园、李某于二审诉讼中未提供新证据。
本院二审查明的本案事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：李某与邕宁县外贸公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对双方均具有约束力，在各自实现合同利益的同时均应按合同约定的内容履行合同义务。在2007年9月5日邕宁县外贸公司因租金问题起诉李某一案中，邕宁县外贸公司请求租金的同时要求解除双方的《房屋租赁合同》，但邕宁区人民法院于2007年12月5日作出一审判决，支持其对租金的诉讼请求同时驳回了要求解除合同的诉讼请求，李某作为该案的被告方服从该判决，并未提出上诉。李某作为有支付租金义务的合同一方当事人，因双方就维修费和租金相抵的问题协商不下诉至法院，在双方讼争期间未如约交纳2006年10月2日之后的租金属事出有因，虽不构成根本违约，但其既未提出上诉也未按合同约定交纳2007年10月1日至2008年10月1日的租金，而继续使用租赁房屋及场地，直至二审判决作出，法院发出《协助履行通知书》之后，才将租金交至法院，故在该案一审判决作出后到交付租金期间，李某存在新的不履行合同的违约事实。因为有经法院判决确认的合法债务存在、李某也能够实际履行支付租金义务而不履行，并且在没有合法理由的情况下，李某的行为属拒绝履行合同义务，所以邕宁县外贸公司可不经催告而径直解除合同，在2008年11月28日邕宁县外贸公司将《关于解除房屋租赁合同的通知》送达到李某的单方解除行为符合合同法定解除权的构成要件，合法有效。而依据《中华人民共和国合同法》第某十六条第某款、《〈中华人民共和国合同法〉解释二》第某十四条规定，李某亦未在合理期限内提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2008年11月28日解除。对于小精灵幼儿园停止办学期间的经济损失如何确认的问题，由于小精灵幼儿园违约在先，既不如约给付租金也不返还租赁场地，邕宁县外贸公司通知解除合同有效，故对小精灵幼儿园请求由于邕宁县外贸公司妨碍办学行为造成的停止办学期间的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。小精灵幼儿园应邕宁区人民法院《协助履行义务通知书》要求，多支付的合同解除后2008年11月28日至2009年10月1日的租金，应由邕宁县外贸公司予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第某十四条第（二）款、《〈中华人民共和国合同法〉解释二》第某十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条、第某百五十三条第某款第（三）项、第某百五十八条的规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2010）邕民二初字第X号民事判决第某、六项；
二、撤销南宁市X区人民法院（2010）邕民二初字第X号民事判决第某、二、三、五项；
三、由上诉人邕宁县对外经济贸易某司返还被上诉人邕宁区X镇小精灵幼儿园、李某已经交付的2008年11月28日至2009年10月1日的租金10060元；
四、被上诉人邕宁区X镇小精灵幼儿园、李某于本判决生效后十日内将租凭房屋场地恢复原状并交还上诉人邕宁县对外经济贸易某司；
五、驳回被上诉人邕宁县X镇小精灵幼儿园对上诉人邕宁县对外经济贸易某司的诉讼请求；
六、驳回上诉人邕宁县对外经济贸易某司其它的诉讼请求。
一审案件诉讼费用4800元（含一审受理费2900元、鉴定费1900元，由被上诉人邕宁县X镇小精灵幼儿园预交）、二审案件受理费3650元（上诉人邕宁县对外经济贸易某司预交）共计8450元，由被上诉人邕宁县X镇小精灵幼儿园、李某负担。一审反诉案件受理费750元，由上诉人邕宁县对外经济贸易某司负担375元，被上诉人邕宁县X镇小精灵幼儿园、李某负担375元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长张志基
代理审判员刘某
代理审判员耿莉
二0一一年十二月十三日
书记员韦明江附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某十四条第某款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第某百五十三条第某款第（三）项原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第某百五十八条第某审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第某十四条第（二）款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第某十六条第某款当事人一方依照本法第某十三条第某款、第某十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机械确认解除合同的效力。
《〈中华人民共和国合同法〉解释二》
第某十四条当事人对合同法第某十六条、第某十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
