广东省高级人民法院

民事判决书

(2004)粤高法民四终字第X号

上诉人(原审原告)林某某，男，X年X月X日生，住所地：香港新界沙田小沥源安丽街X号达利广场X楼X室，香港身份证号码为（略）(9)。

委托代理人景佩茹，广东冠杰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)广东盈坤拍卖有限公司。住所地：广东省深圳市福田区X路银华大厦X层。

法定代表人刘某某，总经理。

委托代理人刘某林、龚某某，均为广东济诚律师事务所律师。

上诉人林某某因与被上诉人广东盈坤拍卖有限公司(下称拍卖公司)拍卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市屑度嗣穹ㄔ海003)深中法民四初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

林某某一审时诉称：2001年1月16日，林某某经由拍卖公司拍卖得到福田区赛格广场（略）、（略）、（略）、（略）-1、（略）建筑面积为330．56平方米的房产。双方并于同日签订不动产拍卖成交确认书，约定林某某需在2001年2月15日前支付购房款（略）元及佣金（略）元；拍卖公司需在收到全部价款和佣金之日起三十日内将上述不动产有关材料交付给林某某，并在确认书签字生效之日起三十日内，拍卖公司协助林某某携带有关证件到房地产权登记部门申请产权转移登记。确认书生效后，林某某即按约向拍卖公司支付购楼款及佣金，但拍卖公司却没有向林某某提供上述不动产的有关资料，也没有协助乙方办理产权过户手续，致使林某某无法办到房产证。另，在2003年8月7日拍卖公司通知林某某办证时，林某某才得知该处房产实际建筑面积为322．6平方米，房产证迟迟不能办理的原因是赛格大厦没有交清地价款。综上，林某某按约履行其付款义务后，拍卖公司却不能按约履行其交付有关资料及协助办证的有关义务，以致形成诉争，拍卖公司对此应负全部违约责任，理应赔偿林某某损失（略）．6元。就拍卖公司所拍卖房产实际面积与拍卖面积之间的7．96平方米误差，拍卖公司理应退还林某某为此而多付的差价（略）元并承担本案诉讼费。为维护林某某合法权益，特向法院提出起诉，请求：(1)判令拍卖公司退还购房差价款（略）元；(2)判令拍卖公司赔偿损失（略）．6元；(3)本案诉讼费由拍卖公司承担。一审庭审中，林某某主张赔偿损失应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关延期办证的规定计算。

拍卖公司一审时辩称：拍卖公司按照拍卖成交确认书的约定，在签约后三十日内将不动产有关材料交付给林某某，林某某也已拿到房产证。拍卖公司已经按时履行了协助义务，林某某要求赔偿损失无理无据。拍卖公司的拍卖活动是受法院的委托，拍卖也在法院主持下进行。拍卖标的赛格广场当时为在建工程，因此面积需等国土局实际测量后为准。拍卖公司认可实际交付的拍卖标的面积总计322．6平方米，应退购房价差款（略）元，没有退款的原因是林某某迟迟不提供房产证，以致拍卖公司没有办法和法院结算。

原审法院经审理查明：拍卖公司受四川省高级人民法院委托对福田区赛格广场（略）、（略）、（略）、（略）、（略）建筑面积为330．56平方米的房产(原《房地产证》证号为深福房许字(1998)X号)进行拍卖。2001年1月16日，林某某经由拍卖公司拍卖得到上述5套房产，双方并于同日签订《深圳市不动产拍卖成交确认书》(下称《成交确认书》)，约定林某某需在2001年2月15日前支付购房款（略）元及佣金（略）元。《成交确认书》第五条约定甲方(拍卖公司)需在收到全部价款和佣金之日起三十日内将上述不动产有关材料交付给乙方(林某某)，逾期交付即视为违约。甲方逾期不交付不动产有关材料给乙方，乙方不解除合约的，甲方每延期一日应向乙方支付相当于不动产价款万分之四的滞纳金。《成交确认书》第六条约定自确认书签字生效之日起三十日内，甲方(拍卖公司)协助乙方(林某某)携带有关证件到房地产权登记部门申请产权转移登记。《成交确认书》签订后，林某某依约于2001年2月12日向拍卖公司支付了上述5套房产的拍卖价款人民币（略）元，拍卖佣金人民币（略）元。2003年8月27日林某某持拍卖公司交付的房产有关材料前往深圳市规划与国土资源局福田分局办理上述5套房产的过户手续。现林某某业已取得上述5套房产的房产权利证书，实际建筑面积合计为322．6平方米，比《成交确认书》约定的面积少7．96平方米。拍卖公司没有履行协助义务，致使林某某无法办到房产证，且拍卖房产实际面积与拍卖面积有误差，遂提出起诉。

经审理，本院对以上事实均予以确认。本院另查明：林某某在二审期间提交了以下证据：(一)2001年8月20日深圳市规划国土局出具的《付清地价款证明》，载明：深圳赛格集团的建设配套费从2001年8月1日视为全部付清。(二)深圳市赛格集团有限公司于2001年9月26日初始登记，表明从该日之后，整个赛格大厦才可能办理产权证。(三)林某某的情况说明。(四)五份房产的收文日期为2003年8月7日，答复日期为2003年8月27日。拍卖公司对上述证据(一)认为国土部门的证明没有说清楚地价是什么时候交的，到底有没有交，也不清楚。对于证据(二)，拍卖公司认为初始登记与本案无关，其是通过法院的委托来执行，其只应起到协助义务。拍卖公司二审期间向法院提交了以下证据：(一)《拍买须知》及《特别说明》，载明有“本次拍卖的标的物赛格广场大厦，尚未办理产权证，须待国土部门验收后方能出具产权证。但买受人竟得此标的后凭法院的裁定书到国土部门办理登记备案记录”。(二)四川省高级人民法院的送达回证，载明(2000)川执字第47－3－20，21，22，23，24的民事裁定书已由林某某于2001年2月12日签收，证明在拍卖成交之日起三十日内，已向林某某交付了相关材料。(三)秦光海和刘某的证明，表明参加竞买时拍卖师当场宣读了拍卖须知和特别说明。林某某认为送达回证上的签字不是其签名，不予确认。《特别说明》在竟买当时没有给林某某看过，证人证某不是新证据，不予质证。

原审法院认为：林某某、拍卖公司双方签订的《成交确认书》是双方当事人真实意思表示，应合法有效，双方均应按《成交确认书》约定的内容履行各自的义务。根据《成交确认书》第五条、第六条的约定，拍卖公司的义务不是负责办理房产过户手续，而是协助林某某办理房产过户，具体为在收到房产价款和佣金之日起三十日内向林某某交付办理房产过户所需的有关材料。本案中，国土局收文回执及林某某取得拍卖房产权利证书的事实表明拍卖公司已向林某某交付了房产的有关材料，其协助义务已履行完毕。因此本案的争议焦点之一是，拍卖公司是否存在迟延履行协助办证义务的违约行为。林某某、拍卖公司双方在交接房产过户所需材料时没有办理书面手续，以致交接时间无法确定。根据“谁主张、谁举证”的原则，林某某主张拍卖公司有迟延履行的违约行为，但未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。林某某诉请拍卖公司承担迟延履行协助办证义务的违约责任证据不足，不予支持。林某某还主张办证迟延的另一原因是拍卖标的赛格大厦的地价款没有交清，但林某某未提供任何证据证明此项权利瑕疵的存在，该理由不予采信。综上，林某某请求拍卖公司赔偿损失人民币（略）．6元依据不足，应予驳回。

本案争议焦点之二是拍卖标的是否存在实际交付面积少于成交确认书约定的面积。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条第一款，拍卖人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿。本案中拍卖房产的实际面积比拍卖面积少7．96平方米，属拍卖标的的质量瑕疵，拍卖公司作为拍卖人未向林某某说明，应赔偿林某某所受损失。鉴于双方认可面积差价款为人民币（略）元，拍卖公司应向林某某退还该笔款项。林某某该项诉请有理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第五十二条、第五十五条、第六十一条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：(一)拍卖公司应在本判决生效后十日内向林某某支付拍卖房产面积差价款人民币（略）元。(二)驳回林某某其他诉讼请求。本案案件受理费人民币（略）．78元，由拍卖公司负担人民币1075元，由林某某负担人民币9675．78元(林某某已向法院预交案件受理费人民币（略）．78元，拍卖公司应将应负之数迳付林某某)。

林某某不服原审判决，向本院提出上诉。请求支持林某某在一审诉讼中的诉讼请求。事实和理由如下：(一)林某某于2001年1月16日，经由拍卖公司拍卖得到福田区赛格广场（略）、（略）、（略）、（略）-1、（略）建筑面积330．56平方米的房产，并于同日签订不动产拍卖成交确认书，约定林某某需在2001年2月15目前支付购房款（略）元及佣金（略）元，拍卖公司需在收到全部价款和佣金之日起三十日将上述不动产有关材料交付给林某某，并在确认书签字生效之日起三十日内拍卖公司协助林某某携带有关证件到房地产权有关部门申请产权转移登记。确认书生效后，林某某即按约向拍卖公司支付购楼款及佣金。但拍卖公司却没有向林某某提供上述不动产的有关材料，也没有履行自己的义务办理产权过户手续，致使林某某无法办到房产证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关延期办证的规定计算及《成交确认书》第五条之规定拍卖公司应赔偿林某某损失（略）．6元。(二)诉讼费由拍卖公司承担。

拍卖公司未提出书面答辩，其在二审开庭审理时要求维持原判。

本院认为：因林某某是香港居民，本案属涉港商事纠纷。林某某与拍卖公司在合同中未约定本案纠纷发生时所应适用的法律，原审法院根据被告所在地确定了管辖以及根据最密切联系原则确定适用中华人民共和国法律作为本案的准据法，双方当事人对此均无异议，本院予以维持。

林某某与拍卖公司签订的《成交确认书》是双方的真实意思表示，内容未违反国家的法律、法规的禁止性规定，依法应为有效。

因本案拍卖标的赛格大厦在拍卖之时为在建物，从2001年8月20日深圳市规划国土局出具的《付清地价款证明》可以看出：赛格广场的土地出让合同从2001年8月1日视为全部付清，且整幢大楼的初始登记时间是2001年9月26日，因此，在2001年1月16日拍卖公司与林某某签订《成交确认书》时是不可能按照《成交确认书》第六条规定的“在确认书签字生效之日起三十日内，拍卖公司协助林某某携带有关证件到房地产登记部门申请产权转移登记”，亦即该合同目的在签约当时不可能实现。因此，拍卖公司有无告知林某某拍卖标的具有瑕疵是认定本案的关键之一。拍卖公司对此虽然提交了秦广海、刘某的证人证某，但因该证人证某林某某不予确认，且拍卖公司亦未在法律规定的时间内申请证人出某作证，因此秦广海、刘某的证人证某不能作为本案证据使用。拍卖公司不能提供证据证明已告知林某某拍卖标的具有瑕疵，违反了《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款关于“拍卖人应当向竟买人说明拍卖标的的瑕疵”的规定，拍卖公司应承担违约责任。

林某某已按照《成交确认书》约定的时间向拍卖公司交付了购房款和佣金，拍卖公司是否已按照合同约定的时间交付有关不动产材料给林某某则是认定本案的另一关键。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，本案交付有关资料的举证责任应由负有交付义务的一方即拍卖公司承担举证责任。拍卖公司仅在二审期间提交了四川省高级人民法院的送达回证，因林某某仅对该送达回证上的签名不予确认，但并没有要求对签名进行鉴定，也没有对送达回证的真实性提出异议，因此，该送达回证应作为本案证据使用。但是该送达回证只能证明四川省高级人民法院交付了民事裁定书给林某某，不能就此证明拍卖公司交付了可以办理产权证的不动产材料给林某某。因林某某确认交付材料的时间是深圳市规划国土局收文的时间，因此，应以该日(2003年8月7日)为具体交付时间。《成交确认书》约定林某某应于2001年2月15日前支付购房款和佣金，拍卖公司应在收到全部价款和佣金之日起三十日内将不动产资料交付给林某某，因此，拍卖公司应于2001年3月15日前交付全部不动产资料，拍卖公司直到2003年8月7日才交付有关资料，延期了863天。依照《成交确认书》第五条的规定，每延期一日，拍卖公司应支付相当于不动产价款万分之四的滞纳金给林某某，即（略）×0.4‰×863=（略）.03元，因此，拍卖公司本应赔偿损失（略）.03元给林某某。但因林某某在提起本案诉讼时只请求了损失（略）.60元，因此，赔偿额应以林某某请求的数额为限。

综上所述，拍卖公司违反了法定义务及合同义务，依法应承担违约责任。林某某上诉有理，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项、《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市中级人民法院(2003)深中法民四初字第X号民事判决(下称原审判决)第一判项；

二、变更原审判决第二判项为：拍卖公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林某某赔偿损失人民币（略）.60元。

本案一、二审案件受理费各人民币（略）.78元，合共人民币（略）.56，由拍卖公司负担。上述费用已由林某某向法院预交，拍卖公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项迳行付还林某某，法院已收取的费用不作清退。

本判决为终审判决。

审判长欧阳振远

代理审判员刘某平

代理审判员杨慧怡

二○○四年十月九日

书记员陈韶妍

书记员庄雅